世邦魏理仕：杭城商業地產供應高峰將至 租售價格面臨壓力

  2月23日，世邦魏理仕發布了《2016年杭州物業地產市場回顧與2017展望》報告。

  報告指出:

  1、2016年，杭州寫字樓租賃市場供需基本平衡；2017將迎供應大年，短期內空置率將明顯上浮，租金存在上行壓力。

  2、零售市場方面，2017年也將迎來多個項目開業。體驗式業態仍將成主要轉型趨勢，健康、文創等概念也正在悄然醞釀，未來供應或實現多中心商業布局。

  3、土地市場全城大熱，集中供地造成的未來供應密集或將對供需平衡產生一定壓力。

  「2016年杭州商業地產市場是過去幾年中表現最好的一年，但由於2017年供應量增大且時間較為集中，壓力依舊不小。」 世邦魏理仕杭州董事總經理馬英樞表示：「貨幣增發和貶值所帶來的不動產投資衝動將持續，面對政府『房子是用來住的』的調控決心，開發商高溢價拿地背後的邏輯將受到挑戰，博弈將繼續」。

  2016年 杭州物業市場四季度指標一覽

  附報告全文

  優質寫字樓市場：

  2017將迎供應大年，成本控制受關注下，未來寫字樓品質將為持續焦點

  2016年優質寫字樓市場新增供應嘉里中心一個項目，為武林商圈帶來11,000平方米的新增體量。全年寫字樓吸納量為70,621平方米，受供應收緊及行業調整影響較2015年下降71.4%，主要租賃需求來自金融、專業服務和房地產行業。

  金融行業成交佔比在2015年42%基礎上進一步提升至47%；專業服務行業的需求則上升至14%，位居次席；2015年排位第二的IT/科技類行業需求則在本年降至9%。據世邦魏理仕《2016中資企業寫字樓用戶調查報告》顯示，傳統金融對租約選項較為關注，專業服務企業則表現出更強烈的對辦公樓樓宇品質升級的需求，而科技通訊企業則更注重人才吸引，希望通過完備的配套設施為經常加班的員工打造園區式的辦公環境。世邦魏理仕認為，隨著杭州具有產業導向性的園區的成熟，得益於其在稅收、科技創新等支持政策上的推進，IT/科技類行業正在進一步呈現去中心化的選址搬遷趨勢。金融和專業服務行業則持續流向商務氛圍成熟、硬體品質升級較快的區域。

  2016年杭州寫字樓租賃市場空置率下落至16.5%，同比下降1.8個百分點，整體處於供求平衡的狀態。其中，在黃龍、武林和鳳起商圈空置率均同比上升的大環境下，錢江新城區域空置率同比下降4.7個百分點，觸底降至22.5%，全年吸納量佔整體市場90%以上。世邦魏理仕認為，高品質樓宇供應、公共交通通達性以及城市沿江發展的規劃策略，為錢江新城板塊商務氛圍的發展提供了強勁背書，國際盛會的召開則將市場對區域的長期觀望推向正面。

  2016年杭州寫字樓租金同比微升0.6%。上年末出現租金漲幅翹尾的錢江新城板塊，在本年穩中微升，年末重回2013年峰值量級報每月每平方米112元。世邦魏理仕《2016中資企業寫字樓用戶調查報告》顯示，七成以上的受訪企業在選址時將「辦公物業成本」作為首要考量因素」，租戶對成本控制的持續關注，令租金面臨一定的滯漲壓力。

  受G20影響，部分原先計劃於2016年交付的項目延期至2017年，2017年將迎來出租型寫字樓供應大年。隨著平安金融中心、遠洋國際中心以及來福斯廣場等項目交付，預計帶來超過50萬方供應入市，大部分位於錢江新城和非核心商圈。按照過去五年年吸納量峰值27.1萬方推算，預計未來空置率將明顯走高，租金將在很長一段時間面臨上行壓力。

  世邦魏理仕的調查顯示，在中資企業未來三年房地產策略中，提升既有辦公空間使用效率被62%的受訪者提及，其次24%受訪者提到了靈活移動辦公，16%提及提升樓宇品質和區位的要求。在房地產成本受到持續關注的趨勢下，未來寫字樓市場的競爭角力點不僅在於高性價比的辦公產品本身，亦在於為企業靈活工作場所策略以及租賃組合優化訴求提供相應的彈性空間。

  優質商鋪市場：

  體驗式業態百花齊放，未來供應或實現多中心商業布局

  2016年杭州核心區零售物業市場新增3個項目帶來超過20萬平方米的供應面積，正式運營后開業率較高，同時隨著商圈日益成熟，較2015空置率微降0.2個百分點至4.1%，全年吸納量近20萬平方米位居近年高位。

  品牌拓展方面，國際一線品牌基本維持2015年市場規模，錄得首開chaumet和Lanvin精品店落位萬象城，coach擴租，整體未見撤退趨勢，但擴張明顯放慢。2016年體驗類業態持續擴張，lifestyle成為市場追逐的熱點，文創品類積極進駐商場。CBRE團隊協助美國高端戶外騎行品牌Trek在杭開出首店，Livehouse MAO首秀杭州，與最天使文創書城、尚橙電影工廠於年末在尚城1157開業；INK+IVY工業風家居、西西弗書店/矢量咖啡在嘉里中心開業；I Like More coffee品牌拓展首家概念店落戶杭州大廈501城市廣場。另外，餐飲佔比正在逐漸增加，成為項目打開市場定位、導入人流的重要競爭面。嘉里中心引進65家餐廳其中28家杭城首開，尚城1157引進餐飲品牌數量佔全品類近40%。

  2016年，杭州購物中心首層平均租金同比保持不變。事實上，電商衝擊下近年來租金始終呈滯漲態勢。但是世邦魏理仕最近一項研究表明，消費群體的更替與成長，也許能為線下實體店回歸帶來一定可能。世邦魏理仕針對千禧一代的調查顯示，線下店鋪的體驗性特質令實體商業對新一代消費主力仍具備足夠的吸引力。考慮到零售物業核心商圈市場近年的低空置率，未來租金有望穩中微升。

  2017年零售物業市場將進一步釋放，帶來超過64萬平方米新增供應，未來項目主要位於錢江新城和城北等板塊。新增項目有望激活板塊周邊消費，進一步優化杭州商業網點體系，對核心商圈市場不會形成實質性衝擊，未來空置率或將出現低位徘徊。同時，杭州市2016消費品市場的統計數據顯示，社會消費品零售總額同比增長10.5%，其中體育娛樂用品類零售額增長17.9%，遠高於總額增長幅度；餐飲收入同比增長8.7%，較前三年分別提升5.4、3.2和1.3個百分點。世邦魏理仕認為未來杭州零售物業市場的需求仍將以體驗式業態為主要趨勢，包括已獲得快速成長的餐飲、娛樂品類，另外運動、健康、文創等概念也將有較大發展空間。

  土地市場：

  土地市場高歌猛進，未來供應需審慎對待

  2016年全年出讓土地126宗（主城區 46宗，蕭山區和餘杭區分別43宗和37宗），略多於上年108宗成交量，平均溢價率為54.7%，遠高於2015年的19.3%；成交總金額1597.7億元，較2015同比增加153.4%，樓麵價12,765元/平方米，同比增加72.3%。土地市場高歌猛進，交易總金額和樓麵價均刷新自2009年以來的新記錄。其中，涉宅用地成交80宗，平均樓麵價14,192元/平方米，同比增長66.1%，創歷史新高；商地成交46宗，出讓總可建面積266.5萬平方米，同比上升204.1%。

  不同於上年「冷熱不均，區域分化嚴重」的市場表現，2016年土地市場全城大熱。餘杭區在未來科技城的帶動下，作為城市創新引擎所在板塊，區域土地均價升至7076元/平方米，同比大漲86.8%；潮鳴商住地以45368元/平方米的樓麵價成為宅地市場單價地王后，所在主城區土地均價同比上漲65.5%至20553元/平方米；蕭山則在奧體板塊的大熱形勢下，土地成交均價上浮46%。世邦魏理仕認為，杭州由西湖時代跨入錢塘江時代，多中心的發展格局正在逐漸形成。但是值得注意的是，土地集中供應區域，未來新盤將面臨一定壓力。