有個事，哈爾濱讓一線城市羨慕哭了｜全國排第二

樓市可能正進入拐點。

據不完全統計，一年來國內有52個城市或地區，累計出台了282項買賣限制性政策，很多城市的房子正由買賣市場轉入租賃市場，人們對租金回報率這一指標的關注度也隨之增加。

智谷趨勢最新發布的「100個城市租金回報率排行榜」顯示，在租金回報率排名前10的城市中，沒有一個一線城市。

↓↓先看看這份排行榜

榜單的排名說的是啥意思？

智谷趨勢這份「租金回報率最全地圖」包含了100座樣本城市，其中，4座一線、15座新一線、30座二線、44座三線城市，以及7座四線城市。

在榜單的一線城市中，北京的租金回報率，以1.37%在百城裡排名第96位，其次是深圳（1.38%）、上海（1.48%）和廣州（1.69%）。

也就是說投資一套房，單純靠租金回報，北深上廣分別需要72.99年、72.46年、67.57年、59.17年才能回本。

哈爾濱是啥情況？

哈爾濱以4.14%的租金回報率位列榜單第二位，在二線城市中居首。根據這份數據，在哈爾濱投資一套房，只需24.15年就能回本。

↓↓哈爾濱各區租金回報率

智谷趨勢分析認為：

哈爾濱受東北整體環境的影響，房價並不高，排在百城中的第55名 ，租金卻在第16名，也就是說哈爾濱是租金高房價低的地方，這在百城榜中很為少見，大多數城市都是房價高租金低。

道里區是哈爾濱房價最高的地區，唯一一個均價超過一萬/平方米的區域，但是它的租金回報率卻不低。

近幾年哈爾濱湧入許多人，給哈爾濱的租房市場提供了大量需求，所以房租上，哈爾濱環比上漲較多。

但是，同比來看，哈爾濱幾乎所有中心城區的房租都在下跌，所以若想投資哈爾濱這個市場，需多觀望。

智谷趨勢數據還顯示：

在榜單的100個城市中，僅衡陽、哈爾濱、西寧、鞍山，4個城市的租金回報率高於4%，21個城市租金回報率低於2%。

智谷趨勢認為，目前的租金回報率，似乎成了樓市熱度的一個反向指標，回報率越低，樓市越火熱；回報率越高，越是冷清。

在房地產健康的市場中，年漲幅通常不到10%，而租金回報率百城榜的后20名城市，房價年漲幅有一半超過了40%，這不可能長久持續。

↓↓從坐標點分佈可以看出，租金回報率越低房價漲幅越高

再來對比一下全球主要城市的情況

英國羅浮堡大學的全球化和國際城市研究，曾按綜合競爭力排名把全球大城市分成不同等級，包括城市，其對應的租金回報率如下：

↓↓哈爾濱再次上榜

在上面的表格中，基本上全球城市都是呈現出城市越大租金回報率越低的特徵。

值得注意的是，在每個等級，城市的租金回報率都低於國外城市，其整體分佈如下圖：

↓↓VS外國平均兩年房租金 （單位：人民幣）

新租房時代即將來臨

智谷趨勢稱，租房人口比例遠不及發達國家的城市。目前僅有25.8%，其中北京約為32.2%，廣州46.9%。而紐約的租房率高達56.9%，倫敦在2025年也將達到65%，東京則有機構聲稱目前是90%租房率。

有跡象表明，年輕一代的買房年齡正在推遲。拿北京舉例，首次購房人群年齡已經從2013年的30歲推遲到2016年的34歲。而2010年到2016年，30歲至50歲的租賃人口佔比從原本的11%升至47%。

從長遠的角度考慮，租金回報率是衡量房地產市場健康程度的重要指標。新租房時代遲早會到。

【說明】

文中提到的租金回報率都是毛租金回報率，即年租金/房價，並未參考稅務、物業費、維護成本等其他雜費。若考慮這些費用，（特別是國外）租金回報率將會下降1%~2%。

綜合智谷趨勢、券商、搜狐新聞等