真相：20年的房貸，其實你只用還12年！

無論是在大城市還是在小城市，房貸永遠都是房奴們的煩惱.......

舉個例子，目前成都的平均房價大約是12000元/平米，假如以商業貸款方式買一套100平米的房子，貸款7成（84萬）分20年等額本息還完的話，20年的還款總額是131.9萬元，每月需要還款5497元。從表面上看，長期巨額房貸確實是一大煎熬，但是，在實際生活中剔除了通貨膨脹和貨幣貶值后，20年的房貸，其實你只用還12年。

如果你不信，那小編來給大家算一筆賬！

1、20年貨幣貶值多少？

下面是1996年、2016年對應的GDP和M2數據：

從表中可以看出：20年間，的GDP增長了936.19%，而同期M2卻增長了1937.06%，GDP增速代表「創造財富的速度」，M2增速代表「印鈔的速度」！

假如創造財富的速度趕不上印鈔的速度，就意味著貨幣貶值，那麼這20年你的錢縮水了多少呢？

20年以來你的錢貶值的程度:

1937.06%-936.19%=1000.87%

20年間你的錢貶值了1000%，

換句說2016年的11塊錢只相當於1996年的

11÷（1+1000.87%）≈1元。

知道了貨幣貶值的幅度，我們再來看看，扣除了貨幣幅度的錢，最後還貸的錢到底是多少呢？

2、20年後房貸還多少？

我們還是以上面的例子不變：如果你在成都以商業貸款（事實上很多人採用的是公積金貸款，利率更低）買一套100平方米的房子，總價120萬，首付3成，貸款20年，採用等額本息還款方式。

情況一：假如錢沒有縮水，未來20年4.9%的貸款利率不變

也就是說假如錢沒有縮水，20年間你需要還給銀行的錢是131.9萬。

情況二：過去20年的錢縮水了1000%，假如未來20年錢仍然會縮水1000%不變。

那麼20年後的131.9萬隻相當於現在的131.9萬÷（1+1000%）=11.99萬！

也就是說20年房貸中你還給銀行的錢只有11.99萬，如果按照每月分擔的5497元的錢不變，那麼實際上最終還款的年限只有11.99萬÷（5497元/月×12月）=1.817年！

驚呀了吧！扣除縮水的錢后20年的房貸實際上你只還了1.817年。

顯然，實事上沒那麼簡單！！！上面計算的方式實際上默認了20年後一次性還款131.9萬，但實際上我們的房貸是按月還款的，這裡就忽略了時間產生的價值，所以我們還得算上時間價值。

所以要計算實際繳納房貸的年限，那麼我們需要逐月來計算：

3、20年的房貸，「實際」要還多少年？

GDP從1996年的71814億到2016年的744127億：

A、假設每月GDP增長的速度是X

B、20年一共有： 20×12=240個月

C、即有71814×（1+X）^240=744127

D、解得X=0.9789%

M2從1996年的76095億到2016年的1550100億：

A、假設每月M2增長的速度是Y

B、20年一共有： 20×12=240個月

C、即有76095×（1+Y）^240=1550100

D、解得Y=1.2637%

也就是說你的錢每月縮水的速度是Y-X=0.2848%

按照目前4.9%的年商業貸款利率，那麼每月利率是：4.9%÷12=0.4083%

實際上扣除縮水的錢后，每月貸款利率是：0.4083%－0.2848%=0.1235%

換算成年後，每年的房貸利率是：12×0.1235%=1.482%

那麼我們用1.482%利率計算，你實際的還款年限到底是多少呢？

可以看出，實際需要還的錢只有97.11萬， 如果按照原來的5497的月還款，那麼你最終還款的年限只有97.11萬÷（0.5497×12）=14.72年

結論

1、能夠貸款買房的盡量貸款，因為通貨膨脹會消化你的負擔。

2、20年的房貸用商業貸款真正還款時間才15年左右，用公積金貸款利率更低，真正還款時間在12年左右！

3、貸款買房選擇的貸款時間越長越好，因為通貨膨脹是人類發展的必然趨勢，時間越長錢越便宜。

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