地產通道業務監管升級 融資渠道收窄

金投網（www.cngold.org）3月27日訊，股指期貨最新消息：

自今年2月份房地產融資持續收緊。除銀行貸款與公司債外，房地產企業股權融資等各類渠道均有收緊，融資緊張未見改善信號。債券融資銳減，2月公司債發行為零；開發貸審核從嚴，居民房貸增速疲軟；房地產企業通過信託貸款、私募基金等非傳統類渠道的融資方式受到監管，預計相關融資將明顯壓縮。在國內融資收緊的背景下，房地產企業選擇海外融資。2017年以來，國內房企共成功發行海外債券13隻，累計金額達到46.4 億美元，房地產企業海外發債持續升溫。

地產融資收緊信號未變

自2016年10月房地產調控以來，房地產融資全面收緊。除了作為主要融資渠道的銀行貸款和公司債外，房地產企業股權融資、發行ABS、地產基金、資管融資等各類渠道均有所收緊。到目前為止，房地產融資緊張的環境未見改善信號。

1.債券融資銳減，2月公司債發行為零。

房地產行業債券融資收緊，發行量大幅縮減。具體來看，2016年第四季度房地產行業債券總發行量僅為1210億元，較第三季度減少了近三分之二，凈融資額僅為997億元，僅為第三季度的30%。自2017年以來，房地產行業債券總發行量僅為199.3億元，較2016年同期大幅減少。

交易所出台分類監管政策，提高公司債發債門檻。2016年10月底到11月，滬深交易所相繼發布《關於試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》，將發債主體限制為四類：（1）境內外上市房企；（2）以房地產為主業的央企；（3）省級政府（含直轄市）、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬的房地產企業；（4）房地產協會排名前100的其他民營非上市房地產企業。納入範圍內的企業還要通過五項綜合指標進一步劃分為正常類、關注類和風險類，觸及五項指標中三項的房地產企業不允許發行。此舉大幅收緊了房地產企業的債券融資。

自2017年2月以來，房地產公司債收緊後效果顯著，2月尚處於「零發行」狀態。2016年11月房地產公司債發行18隻，較10月的41隻、9月的80隻已大量減少，發行金額也從10月的420億元減少至11月的120億元。12月，公司債僅有浙江萬廈發行的5隻私募債，發行金額僅為1.4億元。2017年1月發行6隻房地產公司債，發行金額為32.4億元，僅為2016年同期的2.4%。2017年2月以來，房地產公司債更是尚處於「零發行」狀態。

2017年1月發行的6隻房地產公司債均是在很早之前拿到的發行批文。比如，17金旗01，公司於2015年11月獲准發行不超過25億元的公司債，採取分期發行方式，需在2年內發行完畢，本期公司債是第二期。再比如，17蘇新01，公司於2016年1月獲准發行不超20億元的公司債，分期發行，本期也是其中的一期公司債。

購房尾款ABS被禁，但資產證券化產品方興未艾。近年來，政策對ABS產品多持支持態度，房地產企業利用企業資產進行證券化融資成為一類較有吸引力的融資渠道。Wind統計顯示，自2015年年末開始，房地產企業發行ABS產品規模快速增加，2016年的總發行規模為443.8億元，雖然較貸款和公司債的融資規模相比較小，但增速較快。

從基礎資產來看，以應收賬款為基礎資產的房地產ABS產品規模佔到74%，購房尾款ABS是其中典型的一種。國內首單購房尾款ABS出現在2015年12月，由上海世茂建設公司發行。在2016年末，監管層窗口指導暫停了以房地產企業購房尾款為基礎資產的資產證券化（ABS），但其他類資產證券化產品並未被禁，仍可能是調控時期房地產企業的重要融資方向之一。

2.開發貸審核從嚴，居民房貸增速放緩。

在債券融資收緊的同時，銀行向房地產企業發放的貸款規模也在下滑，包括個貸和開發貸規模都受到嚴格的控制。從披露的貸款規模來看，針對房地產的開發貸在2016年第二季度就已經出現明顯減少，顯示銀行已經意識到房地產風險。2016年第三季度房地產開發（包括房地產開發和房產開發）貸款餘額為7.04萬億元，較第二季度末凈減少300億元，第四季度有所回升，但也僅新增700億元。

從居民貸款來看，雖然披露的數據顯示2016年第四季度居民房貸規模並沒有顯著下降，但已呈現逐步走弱的態勢。在限購、限貸政策背景下，2017年房貸需求預計可能會大幅下滑。

3.通道業務監管升級，融資渠道收窄。

除了傳統的銀行貸款、發債、定增等渠道，房地產企業尤其是中小型企業也會通過信託、資管計劃、基金等渠道籌集資金。

2016年，房地產企業通過信託貸款、私募基金等非傳統類渠道的融資規模快速上升。以信託計劃為例，2016年前三季度房地產信託發行接近5000億元，存量規模新增651億元。根據信託業協會公布的2016年第三季度末信託公司主要業務數據顯示，2016年前三季度新增信託項目投向為房地產的共計4992億元，其中集合信託規模為2633億元，單一信託規模為2359億元。截至2016年第三季度末，信託資金投向房地產業的規模為1.35萬億元，較2015年末的1.29萬億元新增了651億元。

從基金子公司的資管產品來看，根據統計，2016年投向房地產領域的產品數量共計304隻，投資金額約880億元，相較2015年130隻產品的發行量、286億元的投資金額增加了近2倍。從2016年來看，上半年發行量集中，共計發行263隻產品，投資金額約為776億元；下半年不僅發行產品數量銳減，平均募集金額也大幅下滑。

監管層檢查房地產相關業務，禁止銀行繞道補血房地產。2016年底，銀監會對16個熱點城市開展金融機構房地產相關業務的專項檢查，包括且不限於首付貸款、房地產開發貸、與房地產中介及房企合作、理財及信託等多種業務。過去一些銀行通過通道業務補血房地產，在監管收緊的環境下，房地產企業這一融資渠道也被限制。私募、資管計劃禁投16個城市地產項目，融資收緊也在升級。2017年2月13日，證券投資基金業協會發布《備案管理規範第4號》，叫停了針對16個城市的私募、資管計劃投資房地產開發企業項目。

幾種開發商常用的融資方式，包括委託貸款、嵌套投資信託計劃、受讓信託受益權及其他資產收（受）益權、以名股實債方式受讓項目股權等投資方式，都將受到重點監管。隨著房地產調控深化以及通道業務監管升級，房地產企業相關融資規模預計會明顯壓縮。事實上，在房地產調控之後，基金子公司資管計劃投向房地產的金額已經大幅下滑；房地產信託產品發行量在2017年1-2月也有明顯回落，1月房地產領域集合信託成立規模僅100億元，同比和環比看均減少超過三分之一；2月以來集合信託成立規模僅15.9億元，且資金成本有所回升，目前信託的資金成本在6.5%-7.5%之間。