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碧桂園、融創、和昌、永威合圍之下,是否真的就拉不動鄭州房價下跌?

碧桂園、融創、和昌、永威合圍之下,是否真的就拉不動鄭州房價下跌?

前言:

亂世之下,識時務者方可名利雙收,稱之為俊傑!

2016下半年已經來臨,在過去的半年裡,限購政策頻出,調控深層次的影響初見成果。調控升級,部分銀行利率上浮,購房者觀望情緒濃重,部分房企資金實力有限,在接下來的市場洗牌里,必然會上演一輪大規模大魚吃小魚的戲碼。

很多言論表示十九大召開在即,以維穩為主的調控政策雖在6月27號對房企下達了最後的通牒,但16年10月房價已處於房價上漲的最高點,政策最多是明確打擊了開發商的陰陽合同。近來部分開發商降價的行為,也只能算是資金實力不行、想要快速變現的個例,鄭州的房價依舊堅挺,市場仍舊火爆。

然而這段時間,融創、和昌、永威、正商位於東西北的千畝大盤開盤,基本上也給四環外區域內的樓盤定了調。更從另外一個方面表明了市場遇冷,低價格才是王道。

那麼,碧桂園、融創、和昌、永威合圍之下,6月鄭州房價回歸4位數,年流入的幾十萬人口真的還能支撐房價屹立不倒?鄭州樓市維穩之下又將走向何方?資金薄弱的剛需是否在這個城市還有立足之地?

正商躺槍,永威、碧桂園、融創、和昌到底是誰撩亂了樓市一汪水?

從2016年10月,政府調控介入房地產市場,至2017年5月3日限售政策的出台之前,樓市似乎並沒有受太大的影響,不管什麼項目,開盤必清盤,讓人一度懷疑我們看到的是假政策。

然而距5.3新政過去了兩個月,現在再來看,6月份不算漂亮的開盤去化率似乎也開始為政府的努力交了答卷,雖不是很令人滿意,但也在努力的往及格線上靠攏了。

表格數據來源於網路,具體以實際為準

6月一整月共有27個項目開盤,共13184套房源,售出10112套。相較於之前的開盤即清盤,6月去化率達到90%以上的項目共9個,其中清盤的有和昌林與城、帝苑學府、鑫苑國際新城、永威西郡這4個項目。而從表上也不難看出,這四個清盤的項目基本上全贏在了較低的均價上,和昌林與城的成交均價最低更是到了9800左右的4位數均價上!所以說,清盤不是問題,低價格才是王道。

同樣也是6月,正商家河家、永威西郡、融創美盛象湖壹號、和昌林與城一開盤便引來滿城風雨,業內稱正商家河家算是定價失敗,拋開一直是價值窪地的管南不講,永威、融創、和昌基本上算是對重重調控政策之下的環內房價,有了個大概的定價。

有說融創與和昌是兩個公司不同的運營模式,融創是遇見事兒了正好需要錢才降的價,而和昌那個位置,不如正商、萬科就值這個價,種種都指向項目降價均為個例。我們就暫且信一把。

但開發商作為對市場風險最為敏感的一個載體,幾家開發商同時降價,勢必是嗅到了什麼趨勢,大概率上講,開發商追求回款沒有問題,而前一段一直維權的碧桂園,滎陽的項目上個月還綁車位綁裝修強勢銷售,這個月就著急忙慌的直接毛坯拋售了。

整體來講,不論本土開發商還是外來開發商,在鄭州基本上都已把品牌溢價透支到了幾年以後,近期爆發的大規模維權也算是對本地的購房者上了生動的一課,鄭州市場在各種因素的綜合發酵下,開發商「慌了」,樓市的黃金時代也將成為過去。和昌、永威、融創、碧桂園的降價,不一定是市場的作用,但一定是撩撥鄭州房價下調的第一把稻草。

供需端發力,6000萬平方安置房加持,樓市會走向何方?

政府調控房地產經濟的初衷,是讓房地產市場在一個柔和的前提下穩中有升,不暴漲也不暴跌,順便拉動GDP的增長。然而市場經濟的自發調控,有漲有跌最終還是要歸結到供需層面。

如果政策不鬆動,隨著投資客退場,土地端加大供應,大批量新盤和大量安置房入市,市場將呈現新的形勢。

1、萬畝供地即將集中入市

我們先來看一張圖:

2016年下半年,房價瘋漲,供需一度處於失衡狀態,政府調控為了環節這個局面,從供需端發力,用了三個月的時間在2017年到來之前,一共出讓了6543畝土地,加上前半年的土地出讓,2016年全年共出讓約11900畝,是2015年的2.4倍!

除此之外,3月31日,鄭州市國土資源局公布了市本級2017年度國有建設用地供應計劃:2017年鄭州市計劃供應國有建設用地總規模為28276.95畝,其中住宅用地為12645.6畝,保障性住房用地的規模則為1701.75畝。

就目前來看,去年這麼多畝土地,上半年陸陸續續有部分房源釋放出來,加上今年的供應仍有一大部分處於成交未推狀態。若開發商無太大的資金問題,根據其拿地推項目8-10個月的周期來算,這些項目會在今年下半年集中入市。

作為購房者,不管是剛需還是改善,下半年會有更多選擇的機會。

2、6000萬平方安置房加持

鄭州大刀闊斧的城中村改造,基本上也在2016年落下了帷幕,至此四環之內再無城中村。

同樣也是2016年,房價翻了翻的上漲,借了城中村改造的勢,房租也水漲船高,面對蹦蹦也夠不著的房價,很多人抱著反正都是買不起的想法選擇離開了鄭州。

而6月官方宣布今年將有6000萬平方安置房入市,原本安置房由於產權、居住環境等問題,受到很多人的詬病,然而根據官方消息稱,這一批即將入市的安置房擁有產權,而這意味著部分剛需可以花更少的錢,買到位置更好的項目。想必這也會吸引一波猶豫是走是留的剛需購房者。

簡單點來講,我們來算這樣一筆賬:

本著四環開外的房子慎選的原則,就以四環為例,根據6月份的成交均價來看,四環均價為12000元/平米。根據市場經驗,安置房相比小區位置的商品房在價格上會有50%的下浮,然後加上每平需要繳納的1000-2000元不等的土地收益費。也就是說同樣西四環,若是購買安置房,每平只需要7000-8000元。原本剛需買不起的房子,現在又能買得起了!

這麼大體量的安置房勢必會對新房,尤其是遠郊市場造成一定的衝擊。

小結:

根據目前的市場行情來看,追求資金高周轉的開發商,在調控深層次的影響下,加之安置房的衝擊,房企從外到內也即將開啟一場「革命」,大魚吃小魚的兼并時代即將到來。

千里之堤,潰於的始終是蟻穴。用在這裡可能並不合適,但牽一髮而動全身,不管是根據以往的經驗,還是開發商的表現,加之政府在供需端的發力,雖達不到供需平衡,但也能在一定程度上,緩解目前樓市的現狀,鄭州房價回調是大概率事件!

大市場行情之下,購房者到底該怎麼選擇?

隨著政策的干預和市場的自發性調整,大多數人的投機意識被打壓,投資客逐漸退場,市場漸冷,房價整體會呈現比較穩的趨勢,更多的價格優勢會體現在首開的項目,而這繼而也會影響到二手房市場。對於手握房票的購房者來講,如果不想成為政策的犧牲者,長期處於高位站崗的狀態,四環開外的遠郊盤千萬要慎重,地緣類客戶除外。

特殊時期特殊對待,給予長期關注宜凱門的冬粉給到以下建議:

1 首開千畝大盤是個機會!

未來半年的房地產市場,已開過盤的項目,可能會通過營銷活動、低首付的活動來變相降價,但幅度可能不會太大。首期開的大盤,為了保證快速回款和開盤去化率,一般情況下,會開到比周邊均價低,剛需置業關注首開大盤,會有不錯的機會。

2 剛需置業,一定要交通先行,捷運為大!

鄭州的城市框架在近幾年在迅速的被放大,對於剛需來講,首次置業一定要往環內靠攏,若實在是資金條件不允許,捷運一定要為首要考慮因素,儘可能地減少通勤時間。

3 千萬別碰小開發商的房子!

金融調控作為政策的最後一個環節,全國範圍內都在嚴格控制資金流入房地產。

而對於小開發商來講,沒有強大的資金實力,未來資金鏈周轉會是個大問題,說白了就是買了小開發商的房子,可能會通過內購或者降價的方式讓你得到「實惠」,但何時簽合同、何時交房也會變得遙遙無期,更甚者開發商直接跑路了,留下一片爛尾樓……

當然,若是小開發商賣的是現房,若是不介意後期物業之類的服務跟不上,小開發商價格便宜也是可以考慮。

4 投資者見好就收

現在這個市場條件下,利率上浮看似沒有什麼影響,但後期若是銀行調整基準利率,你多還的可就不止一兩萬了。加上限售政策的影響,除非你很有錢不怕高位站崗,還是見好就收。現在這個行情並不適合投資。

寫在最後

從去年「鄭紡機」的一聲地王炸開始,鄭州房價就坐上了飛速上漲的順風車。跟溫水煮青蛙是一樣的效應,經過將近一年的狂轟亂炸,很多人都漸漸接受了已經透支了幾年前景的高房價,市場稍有降價苗頭,就把問題的矛盾點指向了開發商沒格局、資金鏈不行著急回款,卻不想去年今日的年景。

其實很多人作為一名本分的吃瓜群眾,真的回過頭看,不管鄭州又冠上了幾個大而美的名號,房價又翻了幾番,自己的生活卻還是去年的樣子毫無波瀾。鄭州還是那個鄭州,坑了一大波剛需的鄭州,沒有「北上廣」的命,卻得了「北上廣」的病的鄭州。

隨著調控政策的影響日漸顯現,加上供地量的持續增加,去年集中供應的6543畝入地陸續入市,今年計劃供應的一萬多畝土地也如期進行,只要政策不鬆動,房價下調只是時間問題。

但話說回來,還有個跟溫水煮青蛙效應一樣的詞叫從眾心理,雖然價格會回調,雖然政策會解綁,真到那個時候,大家都不買了覺得等一等說不定房價會崩盤,觀望的人自然也就會越來越多,就不得不逼得開發商動用各種手段來刺激你買房了,而這像極了2014那一年。

最後一句話,說給至今還沒上車的剛需,下半年和明年年初,首開千畝大盤是個機會,找到適合自己的,儘快上車,不破不立!

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