雄安新區研究報告

一、雄安新區戰略意義

2017年4月1日，中共中央、國務院決定設立雄安新區，含河北雄縣、容城、安新3縣。

雄安新區高舉高打，戰略意義突出

是京津冀協同發展進程中最具戰略高度的一步。央媒以「千年大計、國家大事」論述此舉，規格空前。縱觀歷史，能以「千年大計」形容的事件屈指可數，對於黨來說，復興才能稱之為千年大計。如果建新區能用「千年大計」措辭，新區建設必然比「京津冀一體化」承載更多政治意義。雄安新區設立，是京津冀協同發展進程中最具戰略高度的一步。

政治經濟意義比肩深圳特區、浦東新區，有自身獨特的歷史使命。雄安新區是繼深圳經濟特區、上海浦東新區之後，以習近平同志為核心的黨中央的重大歷史性戰略抉擇。但與前兩個特區不同的是，深圳特區與浦東新區主要體現經濟意義，而雄安新區政治意義更為重大。三者分別代表改革開放三個時期：深圳特區（1980設立）是沿海改革開放第一響，浦東新區（1992年設立）是改革開放從沿海向內陸滲透的最重要的一響，前兩者均處於改革初期，享經濟發展紅利；而雄安新區設立，處於改革攻堅期、增速換檔期、轉型陣痛期，承載自身獨特的歷史使命。

雄安新區成立規格高於一般意義上的國家級新區。從設立方式看，此前18個國家級新區的成立，一般以國務院致省級政府批複函的形式批複，而雄安新區設立，是黨中央、國務院共同發文宣布，規格高於一般國家級新區。

二、借鑒國外新都設立經驗，把脈雄安新區建設發展路徑

雄安新區的戰略高度毋庸置疑，其未來的建設發展路徑在國內或許難有前例可相提並論，我們建議借鑒國外新都建立經驗來窺之一二。國外新都建立的模式主要有兩種，一種是直接選址興建政府行政中心，如馬來西亞布城、韓國世宗。另一種是圍繞首都經濟圈跨行政區協調資源定向發展，如東京首都圈等。

從馬來西亞布城、韓國世宗、東京首都圈的建立經驗來看，首都人口密度越高 、政治體制執行力越強、新城行政級別越高，則新城的投資力度會越大、建設進程越快、建成后吸引人口流入的成功率越高。我們預判，雄安新區投資規模將達萬億，在政府強執行力推動下將更快完成規劃建設，建成后城市發展將分三步走。建議密切關注規劃階段，預計催化劑較多較密集。

馬來西亞布城：強執行力推動副都快速建成

從選址確定到開始建立僅經過三年時間，建設五年完工後政府核心部門幾乎都遷入布城 。為了減輕首都壓力，馬來西亞從1990年代早期就開始考慮將政府行政中心遷出吉隆坡。1993年6月，馬來西亞布城從6個候選地址中脫穎而出，因其位於吉隆坡國際機場及吉隆坡之間的戰略位置、低開發成本及其周邊的自然環境。政府對布城的願景是它能夠反映馬來西亞的自然與文化遺產，同時融入最新的科技成果來應對未來可能面臨的挑戰。布城建設經過規劃期（1993年至1996年）、建設期（1996年至2001年）和遷移期（2001年及以後）。2001年竣工后，所有政府部門正式入駐辦公。該工程共花費了76 億美元。

布城建設過程中一大特色是採用公私合營實施機制。公共部門作為一個積極的合作夥伴將繼續扮演引導者與推動者的角色，不斷對開發過程的步驟和行政功能進行修訂和簡化，並與私有部門保持緊密聯繫。布城項目的實施主要涉及四個當事方：布城管理局、布城控股有限公司、市政公司和KLCC資產控股有限公司。

韓國世宗市：新城規劃階段催化劑最集中

韓國世宗新城在規劃階段頻繁出台相關規劃。韓國面臨的首都圈過度聚集問題更加嚴峻，因此一直在竭力打造周邊首都圈的衛星城市、甚至考慮遷都。韓國首都圈包括首爾市、仁川市和京畿道，土地面積佔全國國土面積的11.78%，而人口佔全國總人口比重高達49%。世宗市作為行政中心具有天然的地理優勢，作為全韓國國土的幾何中心，大部分韓國國土都在距離世宗市200km輻射區，因此通過高速公路、航空、鐵路等基礎設施在兩小時內可達全國大部分地區。

在世宗新城規劃2005年正式提出后的兩年規劃期內，政府頻繁制訂發布各項規劃：建設基本規劃（2005年5月-2006年7月）、廣域都市規劃（2005年7月-2007年6月）、開發規劃（2005年8月-2006年11月）、實施規劃（2005年9月-2007年6月）。

日本東京：關注首都圈中的行政次中心埼玉市

東京將首都各項職能逐步引導至周邊地區，發展成多圈層多中心的東京首都圈。日本首都圈是指以東京都區部為核心的「一都七縣」結構，包括東京都、神奈川縣、千葉縣、埼玉縣、茨城縣、櫪木縣、群馬縣和山梨縣。1958年開始，根據東京發展要求歷經五次大規模規劃，形成了目前三個圈層城市網路。三個圈層分別是核心層、中心圈層和外圍圈層。核心層以服務業為主，中心層以高科技產業為主，外圈層以製造業農業為主。此外，還將首都功能分散形成了多個中心，如埼玉區域行政中心、神奈川區域工業聚集中心等。

其中埼玉市定位為日本的行政次中心，可作為雄安新區未來發展的模板。埼玉市接納了國家行政機關職能的轉移，同時帶動周邊需求。埼玉市的特點是交通便利，距離東京銀座北部約28公里。國家行政機關轉移同時帶動部分人口疏解到埼玉市，從2000年開始到2010年，10年間新都心及鄰近地區新增人口23000人，且大多是常住人口。到2014年，埼玉新都心站每日乘車人數增長了2.9倍。隨之而來的生活需求也促進商貿業、餐飲業等生活服務業發展，同時，城市基礎設施建設的加速會促進區域社會經濟發展。

雄安新區建設發展路徑啟示

根據國外新都建立經驗，可以得到關於雄安新區建設發展路徑的四點啟示：新區建立的第一階段規劃期催化劑最多最密集，進入建設期和遷移期后引發關注的事件較少、周期較長。國內政府執行力度更強，雄安新區將在更短時間內完成規劃建設。新城建立后首都的人口增速將明顯得到控制。新區投資額將達萬億，城市配套發展分三步走。

雄安新區建立規劃階段催化劑釋放最集中

國外行政中心建立一般經過三個階段，每個階段都有標誌性事件，尤其第一階段催化性事件較多，且發生時點較集中。第一階段為規劃階段，一般經歷2-3年時間，期間將出台一系列的建設、開發、實施規劃。第二階段為建設階段，一般歷時4-5年時間，主要關注重要政府辦公大樓項目的興工情況，同時還將制定行政中心相關法律。第三階段為遷移階段，政府部門、企業陸續遷入新城，隨後新城範圍不斷擴大、設施不斷完善。 可以看出，第一階段是催化劑集中釋放期，不斷有相關規劃辦法出台，建設期和遷移期則進入實際建設搬遷階段，引發關注的事件較少、周期較長。

國內政府執行力更強加快雄安新區規劃建設

馬拉西亞政府執行力強，使得布城建設方案從提出到實施幾乎沒有延誤，從確定選址到完成建設歷時八年，而韓國世宗新城從選址到建設過程幾經波折，執政黨與在野黨之間幾次博弈導致遷都世宗計劃改為建立新行政特別自治市，只從首爾遷出部分非核心政府部門。雄安新區將在更短時間內完成建設，並且遷出規模或比韓國更大。

首都人口快速增長壓力在新區建成后將得到緩解

馬來西亞布城2001年建成，2006年人口達到約6萬，隨後逐年以3-4%增速增長，同期首都吉隆坡人口增速明顯下滑，從2006年4%增速水平下滑至近1%。韓國首爾也出現類似的現象，人口在1992年達到峰值1090萬人，隨後因首爾首都圈的發展人口增速回落，2012年世宗建立后，世宗人口每月增速達2-3%，首爾人口凈流出加快。目前首爾人口總數基本保持在1000萬人水平。

新區投資額將達萬億，城市配套發展分三步走

馬來西亞布城投資金額約76億美金，韓國世宗投資金額約1320億人民幣，考慮到前兩者建設時期久遠、國內外體量規模差距，雄安新區的建設規模將更大。首先雄安新區地區建設面積更大，遠期控制區面積約2000平方公里，是韓國世宗面積的4.3倍。其次隨著京津冀一體化發展，雄安新區憑地理位置優勢必將承接重要職能，如同東京都市圈埼玉市。

雄安新區建成后，城市配套發展將分三步走。先保障行政功能建立，再完善核心 功能和配套居住區 、引導高新產業進入，最後擴大發展。以韓國世宗市為例。

先完成短期城市雛形階段（2007~2015年）：從城市政策層面，集中投資於中央和地方行政、政府資助研究功能，建立公共交通主幹道等城市發展的基礎設施。

在城市成長階段（2016~2020年）：投資大學和研究、醫療福利、高新產業等自足的城市功能，並完備基礎設施。

在城市成熟階段（2021~2030年）：進一步完善基礎設施的建設。發展方案將世宗市的管轄地區作為第一層次空間範圍，將與世宗市相鄰的5個市和郡作為第二層次空間範圍。

三、雄安新區坐擁地利人和，世界級都市圈呼之欲出

雄安新區處於京津冀核心地區，與北京、天津幾乎構成一個等邊三角形。雄安新區擁有「地利」的先天條件，是建設首都副中心的理想之選。

而相比國際可比經驗，雄安新區還佔盡「人和」的後天條件，體現在雄安新區建設推進將有更高的行政效率、基建效率，前期央企、科研院所等單位可以通過行政命令的手段實現快速入駐，這些單位體量較大，新區建設路線圖將隨著新區規劃方案的明確變得清晰可見。而「地利」和「人和」這兩個優勢將是雄安新區能夠建成國際一流城市、北京能夠建成世界級都市圈的決定性因素。

而根據國內的可比經驗（包括前海合作區、前海桂灣、深圳東進計劃和貴安新區），我們估算雄安新區基建相關投資規模在初期/中期/遠期將達到6000億元、1.2萬億元和3萬億元，對應的年限分別為3年/5-8 年/10-20年。

雄安位置極佳，自然條件優越，盡得「地利」

中央跳出原有北京的行政區劃可能主要出於以下幾個方面的考慮：

第一，北京城區長期以來被人們詬病的一個地方就是單中心的規劃，「攤大餅」式的城市擴張導致市區擁堵日益嚴重，跳出北京市區另起爐灶可以部分解決這個問題；

第二，設立雄安新區是推進京津冀協同戰略的重要舉措，需要在河北設立一個可以跟北京和天津媲美的核心區域，就像上面說的一樣，雄安與北京、天津幾乎構成一個等邊三角形，位置比較合適。

第三，雄安自然條件適合設立新城，雄縣、容城、安新，加上周邊一些地區，總面積達2000平方公里，大部分是平原，另外，水源充足，搬遷成本也可控。總之，雄安新區位置絕佳，自然條件優越，因此，可得「地利」。

雄安新區後天條件相對可比經驗更為成熟

北京具有龐大的人口基數，遠高於韓國的首爾和馬來西亞的吉隆坡，1975-1990年（日本經濟高速發展的中後期），東京都市圈總人口在2700萬-3200萬之間，目前為4200萬，東京都人口1996年不足1200萬，目前人口也僅為1350萬。東京都人口密度高於北京，但東京都市圈的人口密度低於北京市區，而且，北京規劃上的缺陷使得疏解部分人口的壓力更大。

同時，雄安新區初期主要是北京非首都功能的承接，政府行政效率高，政策延續性強，並且基建效率極高，因此初期推進會遠遠快於可比的國際經驗。

同時由於雄安新區初期承擔的是疏解北京非首都功能的職能，是存量轉移，因此不會出現「無人進駐」、「空城」的尷尬境地；而且，推進的方式將更加依賴行政命令，這一點區別於浦東、深圳，以及後來的天津濱海新區等，它們需要吸引新的進駐方，運作方式更加市場化，新城建設效果存在更大的不確定性，短期見效也更難。

從房地產行業施工面積這一指標來看，浦東新區建設的最初5-6年時間裡，有一波非常明顯的建設高峰期，第二波建設高峰期是2008年之後；深圳市轄區的建設構成看起來更為平穩。

我們預計，由北京進駐雄安的機構將包括央企、以中關村為代表的IT產業、部分大學和科研院所（包括中科院、社科院一部分）。在這裡，我們僅僅考慮央企。根據2015年央企總部人數情況，央企總部人數超過3萬，這些人口將大部分處於北京，並且將進駐雄安；他們對應3萬個消費能力較強的家庭，總人口超過10萬。並且，學校、醫院、商業等一系列配套，又會帶來大量的人口增量。

雄安新區承接北京非首都職能，帶有一定的「遷都」性質；央企、科研院所、學校和一部分產業（如IT）組織機構龐大，足以支撐起雄安初期的發展。

總之，雄安新區政策推進力度大、定位高，初期入駐機構和人員可以通過高效的行政命令手段實現，新區建設具備更高的可行性；隨著相關政策和規劃的明確，新區發展路線圖將變得清晰可見，一流國家級新區呼之欲出。

四、雄安新區投資拉動測算：萬億投資規模未來幾年釋放

雄安新區有一定的「遷都性質」，國內最可比經驗是發達城市建設新區，我們認為深圳前海深港現代服務業合作區（簡稱前海合作區）、深圳前海桂灣金融先導區、深圳東進計劃、貴安新區等最具可比性；國際經驗，馬來西亞布城、 韓國世宗和東京首都圈最具可比性。

國內可比經驗：雄安遠期投資可達3萬億，三年內有望初步建成

雄安新區直接拔高到深圳特區、浦東新區這樣的級別，但浦東和深圳距今時間較久，經濟背景、投資強度已經發生了巨大的變化，可比性較差；我們可以從近年一線城市新開區域或新設立的國家級新區的投資強度來推算雄安新區的投資情況，可以類比的有深圳前海桂灣金融先導區、深圳東進計劃、貴安新區等。

前海合作區、前海桂灣金融先導區大家比較熟悉。深圳東進計劃提出深圳市區向東部發展，加大交通建設、產業提升、公共服務、城市發展等四大領域的投資建設，提升東部地區發展能力，進而帶動深莞惠經濟圈和粵東粵北地區發展；貴安新區是位於貴州省貴陽市和安順市結合處的國家級新區，2011年提出，打造「大數據」中心。

雄安新區初期對應100公里的規劃區域，與貴安新區面積最為接近，但貴安新區定位要遠遠低於雄安，而且地處貴州，因此，貴安投資強度要遠低於雄安；雄安面積要遠大於前海合作區，因此，雄安初期和中期核心區域投資強度與前海合作區相當，其他區域與貴安新區相當，而前海合作區和貴安新區加權投資強度約為60億元/公里。

假設雄安新區初期和中期投資強度為60億元/公里，對應的投資規模為分別為6000億元和1.2萬億元；雄安新區的遠期計劃可以類比深圳的東進計劃，對應的投資規模是3萬億元。同樣，根據這幾個國內的可比案例，雄安新區的建設進度預計為：初期3年，中期5-8年，長期10-20年。

國際經驗對比：投資強度、建設進程國內案例更有參考性

國際對比中，我們分別介紹了韓國世宗、馬來西亞布城和日本東京都市圈的經驗，從建成時間距今最近（依次為2011年/2001年/2000年前）、面積最為接近（465平方公里/49平方公里/除東京都超過1萬平方公里）、是否是遷都（依次為是/是/否）這三個標準，韓國世宗與雄安新區最具可比性。韓國世宗的投資強度為2.8億元/平方公里，遠低於上面所列的國內新區標準。

世宗和布城前期都花費了2-4年的時間進行規劃，建設施工時間則在4-5年；雄安新區定位「千年大計」，而從政府定調來看，也要求優先保證規劃方案盡善盡美，然後再施工，因此，我們預計，雄安新區在施工前期相比國內新區會有較長的規劃期（2年左右）。