買房遇房主毀約法院判合同有效

特約撰稿：軒軍強（河南洛太律師事務所民商部副主任）

A買二手房遭遇毀約

26歲的賈剛（化名）這幾天著急上火，賈剛沒想到原來平靜的洛陽房價開始猛漲，好容易湊夠的錢又不夠了，眼看婚期越來越近，不得已找中介買了一套二手房。

簽合同、付定金、交中介費，連房主的銀行房貸也提前付了，就等著辦理面簽貸款手續，房東過戶交房。可就在約定面簽前一天，房介公司置業顧問小吳來電稱「房東不賣了，已寄來了《解除房屋買賣合同通知書》」。賈剛一怒走上了法庭。

B法院：被告應當履行合同義務

賈剛向洛陽市某區人民法院訴稱，雙方通過夢想公司簽訂了《二手房買賣（居間）合同》，原告以總價款人民幣88萬元購買被告位於洛陽市祈福園的一套房產。合同簽訂后原告依約履行了合同義務，但被告遲遲未履行面簽、將房產證交付中介等義務，還違法解除合同。原告要求被告將涉案房產過戶至原告名下；賠償原告違約金158000元；被告承擔原告支付的中介費2萬元、律師費1萬元；被告承擔訴訟費、保全費、公告費等。

被告辯稱：1.賣房時妻子不知情，《房屋買賣（居間）合同》上妻子未簽字；2.隔壁老王相同的房子賣了110萬，自己只賣了88萬，顯失公平，應當解除合同。

法院審理后認為：被告妻子雖然沒有在合同上簽字，但他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，被告的行為已經構成違約。關於逾期履行違約金，合同約定的計算標準過高，本院予以調整，按成交價88萬元每日萬分之二的標準計算，自約定之日起計至涉案房產交付之日止。關於律師費訴求缺乏合同和法律依據，本院不予支持。

C律師支招

1.首先要簽訂一份「私人定製」的合同，特別是二手房房屋買賣合同要有針對性條款，如房屋的性質是經濟適用房還是房改房、土地性質是劃撥還是出讓、房屋的物權歸屬是夫妻共有還是個人所有、有無抵押、是否按揭等，這些問題均影響到買賣的效力和過戶。

2.合同當事人必須要明確，賣方要有房主親自簽名按手印，並讓房屋共有權人簽字確認，如委託代簽要有公證的委託書，從而避免事後的麻煩。

3.違約條款必須完備，房價變動較大時，更應針對特別事項做出特別約定。

4.關於律師費的承擔問題，如果合同明確約定為違約方承擔，法庭一般會支持。

5.當實際造成的經濟損失過分高於或低於約定的違約金時，可進行調整。

D律師簡介

軒軍強，河南洛太律師事務所民商部副主任，2000年開始從事法律工作，辦理了大量訴訟和非訴訟案件，在民商合同糾紛、公司、財務會計方面，積累了豐富的經驗，特別在稅法、財會領域有著深厚的功底。

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E律所簡介

河南洛太律師事務所成立於2002年，2007年入圍河南省首批破產管理人名單，2013年獲評「九星級律師事務所」。該所律師代理的案件和參與的社會活動多次被新華社、CCTV、法制日報、中央廣播電台、鳳凰網、南方周末、大河報等媒體報道。律所中大部分律師擁有工商管理、金融、外語、財稅、工科等多重知識背景，能為不同需求的客戶量身定製法律服務。

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