半年報丨成都住宅的慢地產時代

1年度市場

2017年上半年成都商品住宅供應量及存量雙雙萎縮，但供銷比與出清周期大致與2016年下半年保持一致，成交均價小幅上漲7.9%，政策干預穩定樓市效果顯著。

☞2014年至今大成都商品住宅供銷情況

☞2014年至今大成都商品住宅存銷情況

2月度市場

2017年上半年成都商品住宅市場供應量持續低迷，成交量在3月迎來小波爆發后受13區限購影響持續下滑；備案均價穩步小漲，突破萬元；存銷比長期保持在半年以下。

☞2016年至今大成都商品住宅供銷情況

3圈層市場

2017年上半年主城區整體均價漲幅大於近郊，去化周期4.2個月。受主城區供應量大幅萎縮影響，近郊市場活躍度同比去年有所提高，近郊成交量同比上漲18%，出清周期跌至3.3個月。

☞成都主城區商品住宅月度走勢

☞成都近郊商品住宅月度走勢

4環域及方位

2017上半年供銷主要集中在城東2~3環和3~4環之間，存量集中在城南3-4環，價格增幅最大的是城南、城西4環外。城北表現最好，供銷價均環比較大幅度上漲。

5行政區域

大城東供銷兩旺，成華、龍泉驛分別擔當主城、近郊供銷主力。近郊除天府新區和雙流，各區域成交量均同比大幅增長。價格環比增幅20%以上的分別為錦江區、雙流、天府新區。

☞2017年 上半年成都各行政區商品住宅供銷情況

6板塊供銷特徵

2017年上半年大面、大豐、溫江城區、犀浦、新都新城等近郊板塊供銷活躍。城南華府、新川、正興板塊榮譽上榜，新南天地板塊由於人居盛和林語的熱銷拉動躋身榜尾。

7板塊價格特徵

2017年上半年各板塊平均漲幅達15%，個別板塊價格小幅下跌。順江村由於武侯新城的崛起均價大幅上漲，城南華府、中和、站南、大源、新川、麓山等板塊價格漲幅依然較大。

8板塊存量特徵

成都各板塊出清周期基本處於6個月以下，大豐、大面、新都、溫江、郫都雖然存量較大，但由於銷售情況較好出清周期依然不足6個月。

9產品特徵【主城區】

主城區90㎡以下、80萬以下純剛需產品明顯縮小，200萬以上的高端產品明顯擴大。目前成交主力面積段為90-100㎡、總價100-150萬產品，成交套均面積逐年升高已達108㎡/套，套均總價接近150萬元/套。

☞主城區成交套數面積段佔比變化

☞主城區成交套數總價段佔比變化

☞2017年主城區面積段與總價段銷售套數佔比交叉分析

10產品特徵【近郊】

近郊90㎡以下、60萬以下產品持續下滑，但60萬左右依然是目前成交主力，主力面積段為70-90㎡、90-110㎡。成交套均面積約102㎡/套，套均總價為72萬元/套。

☞近郊成交套數面積段佔比變化

☞近郊成交套數總價段佔比變化

☞2017年近郊面積段與總價段銷售套數佔比交叉分析

11細分市場【別墅】

2017年上半年成都別墅市場量跌價穩，獨棟、雙拼成交環比、同比上漲。主城區、天府新區、新都別墅成交佔比大幅收縮，青城山度假型小別墅成交量大幅回升。

☞2016年至今大成都別墅供銷情況

☞2017年上半年成都別墅各物業形態成交套數佔比

☞2014年至今成都主流別墅板塊成交套數佔比變化

12細分市場【平層豪宅】

2017年上半年成都平層豪宅量跌價漲，站南板塊由於供應縮減故成交量跌幅最大。150㎡-200㎡產品成交佔比擴大，總價200萬以上產品成交佔比大幅提高。

☞2016年至今成都平層豪宅供銷情況

☞2016年下半年-2017年上半年成都平層豪宅各面積段與成交套數佔比情況

☞2016年下半年-2017年上半年成都平層豪宅各總價段成交套數佔比情況

後市預判

成都樓市將延續「慢地產」狀態，供應速度和開發周期放緩，開發商拿地難、拿預售證難的局面下半年不會得到改善。

隨著成都城市影響力的提高和基礎建設的完善，成都樓市依然存在大量的剛性需求，再加上城市資源的日益稀缺、土地價格大幅增長，開發商及購房者對後市信心十足，銷售情況將保持良好，成交價格將在有關部門控制下保持穩中小幅上漲（不超過人均可支配收入增幅）。

主城區商品住宅供應以改善型精裝大戶產品為主，近郊產品改善化趨勢同樣明顯，後期主城、近郊產品差距將不斷縮小，隨著中心城區總價的提高和交通網路的日漸完善，純剛需客戶（低總價）會被直接擠壓至五環外。

節選自《吉信行2017年上半年成都樓市總結及後市預判》

數據來源：吉信行資料庫；截止時間：6月25日