廣州限購政策升級 專家逐條解讀新政細則

距3月17日廣州限購升級版出台剛過半月，廣州再出樓市調控「加強版」——3月30日19時，廣州政府網站發布最新樓市政策《廣州市人民政府辦公廳關於進一步加強房地產市場調控的通知》（以下簡稱「通知」），調控政策中「新購住房滿兩年才能交易」「商住房不能轉讓個人」等政策向廈門、北京看齊。

廣州限購政策解讀：二手交易量或縮減

條文(一)居民家庭新購買（新購買是指自本通知施行之日起購買，下同）的住房（含新建商品住房和二手住房，下同），須取得不動產證滿2年後方可轉讓或辦理析產手續；企事業單位、社會組織等法人單位（簡稱法人單位，下同）新購買的住房，須取得不動產證滿3年後方可轉讓。

解讀

方圓地產首席市場分析師鄧浩志：此輪新政最引人關注的是對二手交易時間的限制，出證后至少兩年以上才能再次交易，相當於鎖住了市場的遊資，威力頗大。這或將降低二手房市場交易量，預計二手交易量可能從即日起明顯收縮。二手中介機構的寒冬或將到來。

房價點評網高級分析師肖文曉：想賣房的人要等兩年才能賣，粗算一下，買期房要等兩年才拿到證，還要再過兩年才能賣掉，短炒客不可能等得了四年的時間，這就斷了他們的路。

廣州限購政策解讀：增城從化成交或減10%

條文 住房贈與他人的，須滿2年後方可再次購買住房；接受住房贈與的，須符合本市的現行限購政策。

解讀

肖文曉：這可以防止假離婚買房。另外也限制了贈與，贈與也是有條件的。

條文 非本市戶籍居民家庭在從化、增城區內限購（含受贈）1套住房。

解讀

鄧浩志：增城、從化對外地人限購一套。一直以來，兩地限購呼聲極高，此次調整也算是眾望所歸，但力度適中，並不算太緊。新政主要為了打擊大資金炒家，對剛需還是留了一個口子。個人認為，這是十分合理的，否則兩地增人口目標難完成。目前兩地外地客約佔20%-30%，新政實施后，預計兩地樓市成交量或萎縮10%-15%左右。

廣州限購政策解讀：假離婚買房辦不成了

條文 對離婚一年以內的住房貸款的申請人，銀行業金融機構按照居民家庭在本市擁有1套住房的信貸政策執行。

解讀

鄧浩志：對房貸進行了精細化的調控。對於假離婚買房、以兒女名義買房等均予以限制。整體而言將會降低樓市槓桿率，也讓房貸市場整體利率水平有所提升。此政策屬於抑制需求，但力度不算太強，相信對一手市場影響未必造成明顯衝擊。

條文 對已成年、未就業、沒有固定收入且還款資金來源於其他共同還款人的借款人，銀行業金融機構應進一步嚴格住房貸款條件，按照居民家庭在本市擁有1套住房的信貸政策執行。

解讀

鄧浩志：想用子女的名義買首套房的將被嚴格限制了。

廣州限購政策解讀：商辦房源租金或降低

條文 加強商服類房地產項目管理。

解讀

肖文曉：公寓也限購了，而且未經批准不能商改住，不能建造低於300平方米的辦公產品，這跟北京樓市新政很類似，堵截了開發商的變通手腕。

鄧浩志：這是廣州首次明文規定抑制公寓產品。與此前市場傳聞不同，原有公寓仍能繼續銷售，但因後續不允許再批建，所以公寓可能買少見少。

這一新政或產生兩大影響，一是真商辦類物業廣州庫存本來就多，如果不做公寓，商辦產品會有所積壓，此類產品無論租金還是出租率未來都有可能降低；第二個影響是可能讓居住需求回歸住宅市場。一直以來，公寓充當類住宅產品分流了不少購買力，如果公寓限購嚴格，未來住宅需求可能增加。至於公寓，由於後續無貨，或有人趕搭末班車，但其盈利空間不見得會提升。

業內表示，市面滿足拿證兩年條件的房源會變少

廣州限購政策解讀：房價或趨於平穩或回調

影響

房價點評網高級分析師肖文曉認為，此輪調控升級，幾乎是斷了炒房者的路，預期廣州市場接下來必定有所降溫。

「本次新政策，疊加上次的限購收緊，再加上打擊『雙合同』、規範市場秩序，會對市場的氛圍、需求造成一定壓制。」中原地產項目部總經理黃韜預期，未來成交量或明顯下跌，價格微跌5%-10%。如此嚴厲的政策下，某些開發商也可能頂不住。黃韜預計，未來調控政策會「一松一緊」，「緊」的是對買家、對開發商。「松」的是政府會加大土地供應。

鏈家研究院院長周峰表示，接下來成交量肯定會有所萎縮。因為新政不但限制了買家，也限制了賣家，市面上滿足拿證兩年條件的房源會變少，因此，對於供應量不足的區域，價格走向預計平穩。相反，供應量充足的區域例如增城、從化，接下來價格會有所回調。

不過，也有相對樂觀的看法。合富輝煌首席分析師黎文江認為，對於自住性需求的買家來說，影響不大。但對投機投資行為的買家，是一個很大的打擊。從這次新政來看，一方面是斷了投資客的炒房念想，另一方面也防止了他們利用銀行的錢去炒房。

廣州限購政策解讀：新政給投資客「潑冷水」

觀點

對於新政，方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為，此次樓市政策調整主要針對幾個方面：一是進一步抑制各種變相購房的投資需求；二是延遲交易周期；三是降低房地產市場槓桿率；四是增城、從化限外一套；五是切斷公寓後續供應。

中原地產項目部總經理黃韜則認為，此次政策全部針對投資客，發力精準。黃韜此前就對增城、從化目前的房地產市場持謹慎態度，表示投資客跟開發商都要保持理性。但另一方面，增城、從化的新政，對剛需來說是個好事，市場降降溫，好接手。「總而言之，廣州新政的力度媲美北京。投資客們可以收手了」。

廣州限購政策解讀：廣州公積金貸款條件進一步提高

新的限購令還規定：對離婚一年以內的住房貸款的申請人，銀行業金融機構按照居民家庭在廣州市擁有1套住房的信貸政策執行。

同時，對已成年、未就業、沒有固定收入且還款資金來源於其他共同還款人的借款人，銀行業金融機構應進一步嚴格住房貸款條件，按照居民家庭在廣州市擁有1套住房的信貸政策執行。

使用公積金貸款的門檻也提高了：廣州市戶籍職工連續足額繳存1年以上，非廣州市戶籍職工連續足額繳存2年以上。

商服類項目不得改變為居住用途

新限購令還波及此前不在限購範圍的公寓產品，要求商服類(商業和辦公，下同)房地產項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得改變為居住用途。

同時，房地產開發企業新報建商服類房地產項目，最小分割單元不得低於300平方米，不符合該要求的，規劃部門不予批准。房地產開發企業違反規劃將商服類房地產項目改為居住用途的，一經查實，按有關規定嚴肅處理。

最重要的一條，房地產開發企業銷售商服類物業，銷售對象應當是法人單位；法人單位購買的商服類物業不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人單位。本通知施行之前，已購買的商服類物業可轉讓給法人單位、也可轉讓給個人；個人取得不動產證滿2年後方可再次轉讓。

廣州限購政策解讀：不得慫恿協助當事人簽「陰陽合同」

新限購令還強調，對於協助購房人偽造證明材料、虛構市場交易情況、發布虛假數據、製造市場恐慌、擾亂房地產市場秩序的，對房地產開發企業依法取消房地產開發企業資質、取消預售許可，對房地產中介機構依法註銷機構備案、直至吊銷營業執照，對其他當事人依法追究法律責任。

限購令還要求房地產中介機構在房屋交易前，應書面告知當事人房地產調控政策並簽字確認；不得教唆、協助購房人偽造證明材料、騙取購房資格，不得慫恿、協助當事人簽訂「陰陽合同」，不得強迫當事人選擇其指定金融機構或接受金融服務，不得提供或推薦「首付貸」等違法違規的金融服務。

廣州市住建委昨晚在官網發布新政解讀

3月30日24時前已簽訂認購書或購房合同，並且完成購房合同網簽的，按原政策執行。

3月30日24時前未完成購房合同網簽，但已簽訂認購書或購房合同，並且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的銀行入賬憑證或完稅證明原件的，仍按原政策執行。

限購新規

居民家庭新購買的住房，須取得不動產證滿2年後方可轉讓或辦理析產手續；企事業單位、社會組織等法人單位新購買的住房，須取得不動產證滿3年後方可轉讓。

解讀：「取得不動產證」時間是指不動產登記時間。個人要兩年後才能賣房，單位要三年後才能賣，不僅打擊炒房客，還對二手房交易有影響。

住房贈與他人的，須滿2年後方可再次購買住房；接受住房贈與的，須符合廣州現行限購政策。

解讀：送房給他人之後要兩年後才能買，主要是打擊借名額買房客。

非廣州市戶籍居民家庭在從化、增城區內限購(含受贈)1套住房。

解讀：外地人只能在從化、增城買一套，別想求多。

限貸新規

對離婚一年以內的住房貸款的申請人，銀行業金融機構按照居民家庭在廣州市擁有1套住房的信貸政策執行。

解讀：離婚不滿一年要買房，和沒離婚一樣待遇，對假離婚是打擊。

對已成年、未就業、沒有固定收入且還款資金來源於其他共同還款人的借款人，按照居民家庭在廣州市擁有1套住房的信貸政策執行。

解讀：沒有穩定工作就有買房了，相當於你已經有一套。

廣州市戶籍職工連續足額繳存1年以上，非廣州市戶籍職工連續足額繳存2年以上，方可申請住房公積金貸款。

解讀：限制公積金貸款，廣州人要連交1年以上，外地人要連交兩年以上。

商服類項目

商服類(商業和辦公)房地產項目應嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得改變為居住用途。

解讀：商服類房地產項目別想打擦邊球了，禁止「商改住」。

房地產開發企業銷售商服類物業，銷售對象應當是法人單位；法人單位購買的商服類物業不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人單位。本通知施行之前，已購買的商服類物業可轉讓給法人單位、也可轉讓給個人；個人取得不動產證滿2年後方可再次轉讓。

解讀：一手商服類物業只能出售給法人單位作為商業、辦公使用，再次轉讓時也只能出售給法人單位。以後個人不能買公寓了，3月31日之前已經買了的，要房產證滿兩年後才能交易。