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長沙「房價窪地」意味著什麼?

作者系財政部財政科學研究院應用經濟學博士后 盤和林

近年來,作為全國有名的「房價窪地」和「最具幸福感城市」,長沙始終以「宜居宜業」著稱。數據表明,2005年至2015年,長沙市GDP10年增長460%,增速領跑全國,但長沙房價收入比卻在全國35個大中城市中墊底,從2008年到2017年,長沙住宅均價9年僅上漲了3000多元。這無疑反映出長沙這個GDP已經躋身「全國省會城市六強」的城市,在經濟迅速發展的同時,房價始終保持了理性、健康、穩定的狀態。

巴菲特有句名言說:海水退潮了,才知道誰在裸泳。這句話,用在今天的樓市再貼切不過了。去年年初,人們面對高漲的房價欣喜若狂,甚至直接用樓價的高低來表明一個城市的競爭力,例如廣州房價過低,一度被人認為「廣州被甩出一線城市」。數年之前,亦有溫州炒房團悻悻離場時說:「長沙房價太溫柔,不是合適的資本競技場!」,在當時這絕不是褒獎。

正可謂:「禍兮福所倚,福兮禍所伏」,對於今天的長沙而言,「始終溫柔的房價」已經今非昔比,反而成為難得的經濟增長「正能量」之一。筆者認為,「房價窪地」這一良好的經濟外部環境,對於長沙而言至少意味著三大方面的經濟積極因素:

長沙「房價窪地」說明居住屬性強、金融屬性弱,從而避免了房地產泡沫這隻「灰犀牛」所帶來的金融風險。

當前,在金融領域中「灰犀牛」已經成為婦孺皆知的熱門辭彙,重達兩噸的灰犀牛比喻發生概率大且影響巨大的潛在危機。影子銀行、房地產泡沫、國企債務槓桿、地方債務以及非法集資的問題被視為經濟的五大「灰犀牛」。在這個意義上,長沙「始終溫柔的房價」意味著沒有房地產泡沫,由此引發局部性金融風險的可能性不大。

一般來說,住房市場有兩大屬性,一是金融屬性,即投資投資;二是居住屬性,即消費需求。從經濟學的角度而言,房地產泡沫主要來源於其「金融屬性」,即房地產成為投資品,消費需求的居住屬性則不會醞釀金融風險。高地價和高房價更多是一種金融表象,最可怕的問題在於房地產的資產屬性會呈現「加速器效應」,通俗的說就是房價的上漲和下跌都會「加速度」。這會對宏觀經濟帶來災難性後果,日本房地產泡沫破裂,是造成其經濟「失去的十年」的重要原因之一。

無論是西方發達國家還是在新興市場國家,房地產泡沫與金融風險呈現出一種強關聯性,甚至是各國金融風險的一個很重要的來源或潛在隱患。與此同時,房地產的大幅波動始終是經濟增長的隱患。反觀長沙的「房價窪地」也就意味著,由房地產所引發的經濟不穩定、金融風險的概率極低,至少房地產不會成為長沙經濟的「灰犀牛」。

可以說,「房價窪地」恰恰是為長沙經濟發展,在很長一段時間裡提供了一個輕裝上陣的難得機遇。

長沙「房價窪地」意味著是一片「宜居宜業」的樂土,有利於激活「人才」這一生產要素,從而保持城市的真正競爭力。

毋庸置疑,人才是一個城市的競爭力的源頭活水。從驅動經濟增長的生產力要素來看,人力資源(如人才、企業家才能)被視為繼土地、資本、勞動之後的第四大生產力要素,而且對後者這三大傳統生產要素起到支配性作用。

受到傳統文化的影響,「安居樂業」在人價值體系中佔據極其重要的位置。因此,住房成為影響人力資源這一生產力要素的重要外生性變數之一。「長安米貴白居不易」的典故告誡我們,住房等是一個城市是否能留住「白居易」(泛指有才華的人)極其重要原因。今年以來,許多二線城市紛紛開出住房補貼、人才保障房等條件來吸引人才,就是因為飛漲的房價已經讓人「居不易」了,以一個名校的博士、碩士的工資收入恐怕幾十年都買不起房。

長沙的「房價窪地」近年來漸漸成為吸引人才、鼓勵創業的外部環境之一。正是這種溫和而理性的房價帶來的獲得感和幸福感,使得長沙更加「宜居宜業」。據統計,2016年全省移動互聯網產業企業總數突破2萬家,移動互聯網產業近3年年均增速超過100%,預計到2020年,全省移動互聯網產業規模將達到1000億元以上。

可以說,「房價窪地」恰恰是為長沙產業轉型升級、城市競爭力提升提供了強大人力資源的支撐力量。

長沙「房價窪地」說明擺脫對土地財政的依賴,為發展戰略新興產業、實體經濟提供了很好的基礎。

應該說,房地產曾經是一些地方經濟增長的重要引擎,一方面通過對上下遊行業所產生的杠杠效應為GDP注入了強勁動力;另一方面房價上漲帶動地價上漲,賣地收入來錢快還輕鬆,土地財政讓一些地方政府賺的彭滿缽滿。

但從長遠來看,土地財政是不可持續的,房地產所帶來的暫時繁榮,是要付出代價的,甚至與「荷蘭病」(又名資源詛咒,即豐富的資源帶來的不是經濟福利,而是未來的詛咒。)極為相似:短期來看,房地產必然擠佔了實體經濟、戰略新興產業的信貸等生存空間,引發經濟「脫實向虛」;長期來看,也削弱了地方政府發展經濟的動力。某東部縣一家龍頭實業的老闆曾對筆者說,之前縣長書記總是第一個來拜年,自從賣地之後,其納稅已經讓書記縣長「看不上」了。

反觀長沙在房價控制舉措上堅決有力、有效,將主要的資源往發展實體經濟、戰略新興產業上來引導,背水一戰,代表實體經濟的工業增長成為今年上半年長沙市GDP增長的重要引擎。初步核算,上半年全市GDP同比增長8.5%,增速分別高於全國、全省1.6和0.9個百分點。電子信息設備製造業,汽車製造業,鐵路、船舶、航空航天和其他運輸設備製造業等三大行業合計實現增加值309.7億元,佔比19.1%,增長貢獻率達50%;全市規模工業中,高技術製造業和高加工度工業增加值同比增長17.2%和13.3%,增加值占規模工業比重分別為15.1%和36.1%。

可以說,「房價窪地」恰恰是長沙市GDP十年增長460%、增速領跑全國的一個不可或缺的因素。

本文為作者原創,未經授權不得轉載



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