地產札記：上海治房

  （樂居李羽蒙發自上海）上海作為一座國際化大都市，在房地產調控方面，也可稱為樓市的標杆。

  春節至今，全國有超過50座城市連續出台樓市調控政策，在這種宏大陣勢下，政府對於「房住不炒」的理念勢在必行。不過，在這條定論問世前，上海就已經將調控落實到行動中，並且延續至今。在近期，上海房地產市場又有新的管控措施問世。

  治房措施一：上海5家房企未明碼標價被罰

  4月13日晚間，上海發布消息稱，上海5家房地產開發企業因未按照規定明碼標價被罰。

  此次專項檢查時間為 2016年11月10日至12月10日，對象為50家上海市房地產開發企業和50家房地產中介機構。檢查結果顯示，共有5家房地產開發企業在商品房銷售過程中存在未按照規定明碼標價的違法行為，上海市物價局已依法對涉案企業作出行政處罰，且處以5000元罰款。

  據了解，此次專項檢查重點查處行為包括銷售商品房不明碼標價、未在交易場所醒目位置明碼標價；未按規定實行「一套一標」、未一次性公開全部銷售房源等多種違反明碼標價規定銷售商品房的行為。

  從檢查結果來看，抽查對象明碼標價總體情況較好，同時也存在個別房地產開發企業未在售樓中心醒目位置明碼標價；部分房地產開發企業未對每幢房屋的已登記房源套數和已登記房源實際成交均價進行公示；部分房地產開發企業公布的樓盤基本信息及房源價格信息標示不全；部分房地產開發企業未公布相關收費項目信息等問題。

  治房措施二：上海違規長租公寓被「清盤」

  近日有媒體報道稱，上海違規長租公寓將面臨清盤命運，以浦東唐鎮、普陀為試點的整治運動正在進行中。

  據了解，在春節后，上海浦東唐鎮、普陀大規模違法出租房被陸續關停。其中，從3月普陀試點以來，該區域內251家違規公寓項目已被關停50多家，按計劃將繼續關停剩餘項目。此外，虹口區虯江路也於近日通知要求違規長租公寓清退租客。

  報道中還指出，此次整治範圍包括浦東唐鎮、高橋，浦西、普陀、寶山、虹口，僅浦東今年就計劃清退1600萬平方違章建築。直接涉及的違規二房東有500多家個人和企業。據業內人士分析，如果以每家150個租客計算，影響到大約7-8萬租客群體，直接影響的租賃產值和資金投入高達20多億。

  有律師指出，首先住宅從建設開始到竣工驗收，都要遵循相關法律規定，直至能夠合法出租；其次，如果房屋依法具有可以作為住宅出租的性質，經營者從事相關房屋租賃經營也需要獲得相關經營許可，辦理相關工商登記。這兩方面只要有一點不符合，這些違法經營的所謂「長租公寓」就應被「取締」或「關停」 ，這對於承租人及其他合法經營者也是一種保護。

  治房措施三：上海宅地土拍再現「招掛複合」

  4月11日晚間，上海土地交易市場官網發布公告稱，此前臨時中止的臨港蘆潮港和奉賢區奉城鎮共計三幅宅地，重新推向市場，

  公告附件中有明文表示，若通過自有資金審核的有效申請人數達3人及以上，通過專家評審最終確定3名入圍競標人，以一次競標價格為準。若通過審核的有效申請人數為1-2人，則按照現場競價方式出讓。樂居發現，無論是通過拍賣還是招標的方式出讓，最終參與競拍或競標的房企數量都不超過3家。

  此外，在競標之前房企需進行投標，評標小組依照評分細則，確定排名順序前3位的投標人為入圍競標人。在這份評分細則中，房企的經濟實力、技術資質、項目經驗都被列入綜合考察範圍，具體包括企業凈資產、信用評級、開發項目等諸多類目。

  從綜合評分表中的評分標準可以看出，上海鼓勵有實力的開發商來參與拿地，而中小型開發商在這樣嚴苛的打分制度下已經被拒之門外，不少後來者也將失去「入門券」。

  其實，在招掛複合模式推出之前，由於資金監管嚴格，中小房企就已逐漸淡出視線。同策諮詢研究院總監張宏偉分析稱，如果招掛複合的土拍模式在全市推廣，上海將會是大牌房企的遊樂場，中小房企都會逐漸離開。

  房地產數據研究院院長陳晟認為，招掛複合方式能夠避免房企的非理性報價。而在薛建雄看來，這對地價有一定抑制作用，但不會過於明顯。

  結語：為了維護上海房地產市場的健康和穩定，城市管理者既需要治房的勇氣和實力，也要有因城施策、逐個擊破的智慧，要始終堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」原則，逐漸讓「房住不炒」的觀念深入人心。