注意！近期限購房貸政策密集落地 銀行首套房利率上調

全國各地的房地產調控政策正在密集落地。

一方面，國務院、央行、發改委、銀監會等高層就房地產政策先後表態；另一方面，20餘城市近期密集發布地產調控政策，一線城市已全部執行「限房又認貸」政策。

從央行3月下發的《關於做好2017年信貸政策工作的意見》（下稱《意見》）看，央行要求合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優惠幅度和最長貸跨年限等住房信貸政策，嚴格按照相關程序及時對轄區內住房信貸政策做出適度調整。調查發現，北京地區大部分銀行已經上調首付比例，部分銀行正在緊急開會統一銀行房貸政策細則，9折優惠或將不保。

調控意在三四線城市去庫存

上述央行下發的《意見》顯示，在住房金融部分，央行要求將住房信貸政策作為調控房地產一攬子政策的組成部分，合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優惠幅度和最長貸跨年限等住房信貸政策，嚴格按照相關程序及時對轄區內住房信貸政策做出適度調整，支持地方政府落實房地產調控的主體責任。銀行業金融機構要認真落實房地產金融調控要求，積极參与自律決策，嚴格遵守自律機制決議。

自上周末以來，國務院、央行、發改委、銀監會等高層就房地產政策先後表態。如，央行行長周小川在首次金磚國家財長和央行行長會議上表示，金融體系總體健康，但也存在總體槓桿率偏高、債市房市風險和跨市場影子銀行業務活躍等風險。

另一方面，各地密集出台新一輪房地產限購政策。3月17日，隨著北京、廣州、石家莊、鄭州等地連夜發布房地產調控政策，北上廣深四個一線城市全部執行「限房又認貸」政策。從2016年「9·30新政」以來，全國已經有32個城市，出台了超過100次調控。

從調控政策上看，意在三四線城市去庫存。央行在《意見》中表示，要加強對商業銀行的窗口指導，督促其優化信貸結構、合理控制房貸比重和增速，做好房貸資源投放的區域分佈，支持三四線城市去庫存，有效防控信貸風險。

特別是，央行要求銀行嚴格遵守差別化住房信貸政策有關要求，支持居民合理自住購房，加大對首付資金來源和收入證明真實性審核，禁止開展任何形式的「轉按揭」業務，杜絕價格惡性競爭。

首套房利率上調

「今天會開會研究（房貸調整），房貸業務的規模和城市分佈一定會跟隨政策調整而轉移。」華南某上市銀行零售部門負責人表示。

上周引發熱議的樓市新政，將如何在銀行層面得以落實市場是關注的重點。調查發現，北京地區大部分銀行已經上調首付比例，落實認房又認貸的首套認定標準，並停止審批25年以上的住房貸款。除此之外，部分銀行正在緊急開會統一銀行房貸政策細則，利率大概率繼續上調，9折優惠或將不保。

華北某股份行業務經理告訴，目前北京區域各支行的政策還沒有統一，行內正在緊急開會制定政策。「目前的首套房利率優惠肯定不是9折了，有可能上調至9.5折，甚至恢復基準，具體還在等通知。」

工商銀行、農業銀行、招商銀行等多家銀行業務經理表示，首套房利率優惠暫時還維持最高9折沒有調整，但後續調整也在等待總行政策。

北京一位地產中介業務人士表示，合作銀行中有銀行已經取消首套房利率優惠調至基準，這將成為北京房貸的趨勢，預計3月底將有更多銀行上調甚至取消利率優惠。

業內人士對此分析表示，此輪銀行上調房貸利率除了政策調控因素外，也不乏市場因素。隨著央行逆回購、SLF、MLF和銀行間同業存單、理財價格的全面上漲，銀行資金成本提高，房貸利率折扣對銀行來說不再划算。

北京市場房貸資金明顯趨緊。工行一位個貸經理表示，目前房貸審批流程正常，但放款速度明顯放緩，最長等待時間可達3-4個月。「額度不是最重要的原因，主要是為了控制房貸規模。」

招商銀行某業務經理：因近期申請貸款的資金量太大，目前貸款的審批速度也已放緩，大概需要一個月。

浦發銀行某業務經理更是直言，由於額度用盡，目前已暫停房貸業務。某二手房賣家表示：「買家從2016年12月20日到現在，還沒等到放款。」

從全國房貸情況看，上海近幾個月趨於穩定，深圳仍維持在首套首付3成，利率優惠9折，二套首付5成的水平。「深圳地區大行的首套房貸利率一直是9折，只是在去年部分中小銀行的利率優惠曾到過8.5折。」深圳一位大行零售信貸人士表示。廣州17日出台了樓市新政，但大多數銀行暫無具體細則出台。

值得一提的是，近期石家莊、鄭州、長沙都出台了新政，石家莊地區建行、交行、招商等已經相應上調首付比例。

房貸調控亦波及消費類貸款。「由於體量限制，對開發商房貸涉及較少，因此房貸調整對利潤影響不大。」華東某上市城商行高管表示，該行個人貸款以信用類消費貸款為主，部分用於購房后裝修、電器採購等。「如果樓市轉冷，可能對提款率有影響。具體有待觀察。」

首套貸款已結清 利率仍可享8.5折

據了解，《意見》要求合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優惠幅度和最長貸跨年限等住房信貸政策，及時對轄區內住房信貸政策做出適度調整；同時，加強對商業銀行窗口指導，敦促其優化信貸結構、合理控制房貸比重和增速，做好房貸資源投放的區域分佈，支持三四線城市去庫存，有效防控信貸風險等。

前述人士表示，央行會不定期向各分支機構下發信貸政策工作的指導意見，這次《意見》的重點並非針對房貸，而是支持農業供給側結構性改革。

不過，最近央行對控制房貸增速方面強調得也比較多。

在剛剛閉幕的兩會上，針對房貸增速的問題，央行行長周小川首先是解釋了個人房貸資金轉到開發商，會帶動一系列產業供給，同時明確了住房貸款在還會以相對較快的速度發展，最後提到這種發展需要適當平衡，隨著住房產業的政策調整，估計會適當放慢。

央行一月份公布的數據顯示，去年按揭房貸佔新增貸款約45%。交通銀行金融研究中心高級研究員陳冀認為，就個人房貸在新增貸款的佔比來看，下降到30%以內是比較合理的，這相對於去年的45%左右的佔比來說將會明顯下降。

事實上，目前已有很多銀行收縮了住房按揭貸款新增規模，上調房貸最低利率折扣。

春節以來，郵儲、興業、廣州農商行、光大銀行等銀行在廣州地區的首套房貸利率已陸續上調至最低9折。上周，由於額度吃緊，浦發廣州分行更是將首套房貸利率從8.5折上調至9.5折。不過，五大國有銀行廣州地區依然執行首套房利率最低8.5折的優惠。

廣州最新的房地產調控新規發布后，有國有大行昨日明確表示，首付比例嚴格按照新政要求，而利率方面，執行的依然是原有的標準，對廣州地區居民家庭貸款購買首套自住住房的家庭，或者擁有1套住房並已結清相應購房貸款、為改善居住條件再次申請貸款購買普通自住房，該行利率最低為8.5折。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善住房條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。不過，其他多家廣州地區的銀行則表示，尚未有落地細則出台。