一線城市要供應更多商品房用地 而不是保障房和租賃住房用地

在鏈家研究院院長、經濟學博士楊現領看來，政府未來的新增土地供應計劃中，租賃住宅的規模和佔比都大幅提升，這被市場給予了積極的解讀和正面評價。

7月11日，北京市住建委發布《北京住房和城鄉建設發展白皮書（2017）》，再表態2017年北京將繼續堅定不移加強和完善房地產市場調控的同時，也強調北京市未來還將多渠道增加住房租賃房源，培育企業化、規模化、規範化的住房租賃主體，整合社會閑散住房資源集中經營管理，提供多樣化的住房租賃產品和規範優質的服務。完善「限房價、控地價」地塊企業自持住房租賃的管理辦法。

在鏈家研究院院長、經濟學博士楊現領看來，政府未來的新增土地供應計劃中，租賃住宅的規模和佔比都大幅提升，這被市場給予了積極的解讀和正面評價。同時，在開發商新增的拿地中，越來越多的選擇持有，甚至是70年長期持有，用於租賃開發。

不過，楊現領認為解決一線城市住房租賃的前提是不能過度依賴增量開發，而是更好的盤活存量閑置房源。

中房智庫：北京市強調住房租賃立法提速和多渠道增加住房租賃房源的市場背景是什麼?

楊現領：一線城市及個別重點二線城市，目前最突出的矛盾依然是房屋總量不夠，表現在指標上就是戶均住房套數只有0.9左右（全國在1.1左右）。因此首先要解決的是總量短缺，需要供應更多的商品房用地，而不是供應保障性住房和租賃住房。北京和上海已經公布未來五年供地計劃，其中商品住宅用地都不高，甚至還有明顯下降。

而在三四線城市中，現在部分城市甚至存在一定程度的住房過剩問題，不存在住的問題，也不存在租的問題。不需要增加租賃住房用地，一旦增加，這些住房未來極有可能形成永遠無法去化的「死庫存」。畢竟租賃是剛性需求，不可能通過加槓桿去庫存。

中房智庫：為什麼說未來解決一線城市租房問題主要還是要靠盤活存量市場？這些存量房源能對解決一線城市住房問題起到多大作用？

楊現領：從實際情況來看，一線城市的租房問題也不太可能通過新增租賃住房用地解決。租房需求集中在交通便利、配套設施相對完善的成熟區域，租房需求的核心偏好是車程足夠短，離工作地點足夠近。相反，現在一線城市尤其是北京上海的新增土地供應一般遠離市中心，這些潛在供應未必能夠與市場需求匹配，而如果這些遠郊區未來出現租賃住宅的庫存，恐怕更難去化。

北京和上海的存量房源中，有接近30%的比例，房齡在20年以上，可住性、可租性都差，但是這些房源地段不錯、交通便利，它們的出路就是通過翻新改造後進入租賃市場。簡單測算，這部分存量房源在北京和上海都超過200萬套，通過市場化、機構化力量每年改造5至10萬套，既能提升房源的使用效率，也能緩解租的問題。

中房智庫：北京市從去年開始也在土地供應中增加租賃住宅的比例，這部分增量房源應該在整體租賃市場中佔多大比例更合理？

楊現領：我認為一線城市未來會形成「2:2:6」租賃市場基本格局：20%的租賃供應來自於新增開發，這部分將主要由開發商和政府提供；20%的租賃供應來自於存量住宅的更新改造，且後續由機構出租和管理；60%的租賃供應來自於存量閑置房源。總體就是20%增量，80%存量。

一線城市是房價最高的地方，投資需求多、房屋閑置問題突出與租賃供應不足的問題並存，解決問題的出路肯定不是簡單地增加供應，而是更多地依賴稅收手段，讓更多空置、閑置房源進入租賃市場。

中房智庫：這次北京市強調要培育企業化、規模化、規範化的住房租賃主體，應該如何理解？

楊現領：租賃運營機構就應該是市場化的機構，而不是政府或國有企業主導的機構。參考國際經驗及的實際情況，未來一線城市租賃市場由專業機構運營管理的比例會達到80%。在今天的北京，這個比例不到20%，上海不到10%。因此，政策的著眼點顯然應該在於鼓勵和支持運營機構的發展。

當前一線城市租房市場最突出的問題是「在租房源」沒有得到更好的管理，據調查，北京120萬套租賃房源中，有超過40%的比例掌握在二房東手裡，這是一切亂象的根源。要解決這個問題，就要培養專業化、規模化的租賃運營機構。

租賃運營的核心是提高「每間租金回報率」和降低租房空置率，今天的一線城市，一居室供不應求、二居室基本平衡、三居室供大於求，總體的需求結構仍然是以間為主導的合租需求，處於從群租到合租的升級階段。租房需求另一個突出特點是租期短，通常是8個月左右，這個特點也很難改變，這都需要運營企業有非常強的市場運作能力。

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