2016年香港房地產市場回顧

2017年已過去兩個月，」狂人」川普甫入主白宮，就簽署行政命令，退出跨太平洋夥伴協定（TPP），立刻讓美匯指數」腿軟」下挫。不少人認為2016年是糟糕的一年，多顆巨星殞落、全球政局不穩引致經濟動蕩、加息陰霾籠罩全球等，然而香港房價在風雨中繼續站穩，甚至越升越有，逼使政府出手壓抑房價升勢，成果就有待市場親自」彙報」。現在，不如一起來回顧2016年這一年來，牽動香港甚至全球房地產市場的新聞吧！

• 黑天鵝事件：英國脫歐、川普當選、義大利公投

2016年國際社會出現了多次」黑天鵝事件」，分別是英國脫歐、川普當選美國總統，以及義大利修憲公投被否決。前兩者可謂跌破投資者眼鏡，但對投資市場的影響卻大相徑庭。英國脫歐令英鎊匯價跌至31年新低，兌港元跌至」九算」，最低曾見2396港元，當地樓價則未見太大波動。不過對於有野心的投資者來說，匯率下跌，可能正是投資海外物業的好時機。

至於川普爆冷入主白宮，曾被一眾分析員」警告」會大跌的金股匯債市，在他當選后的第二天已」不為所動」，更齊齊反彈。不過川普當選后的作風似乎變得保守，他上任后的政策及外交取向將大大影響全球經濟，投資者定必要加倍留意並謹慎地作出投資選擇，以免招致損失。

而曾被譽為去年」最大的黑天鵝」的義大利公投，最終卻因市場早已預期公投失敗而變得雷聲大、雨點小。無論是義大利當地抑或世界各國的投資市場均未有太大反應，可謂年底反高潮的」小驚喜」。

• 雙倍印花稅統一加至15%

為遏止樓價升勢，香港政府去年11月初將雙倍印花稅（DoubleStampDuty，DSD）統一加至15%，所有非首套房均需繳付相等於樓價15 %的稅項，非本地投資者更要付30%稅項——15%買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，BSD）加15%雙倍印花稅。香港一二手樓市交易一度轉淡，但市場消化消息后，交投再度活躍起來。加辣稅亦無阻豪宅樓價繼續飆升，除了部分內地豪客無視辣招繼續購買多個單位外，更有房地產開發公司為其豪宅盤推出」免稅」優惠。

• 美國加息，並預告今年將再加息三次

美國聯儲局在去年最後一次議息會議后，終於宣布加息四分一厘，聯儲局主席耶倫更預告，2017年儲局將再加息3次。在2015年，聯儲局曾預告2016年將加息4次，雖然最終只加息1次，但投資者亦不宜掉以輕心，特別是準備借貸買樓或已借按揭的人士，必須對加息帶來的還款影響做好心理準備，以免因突如其來的開支增加而打亂陣腳。

值得一提的是，候任美國總統川普曾於競選時表示，上台後會撤換耶倫；雖然在他當選后，《華爾街日報》引述他的經濟顧問Judy Shelton指，川普根本沒有敦促她辭職，預料可繼續留任至2018年2月任期結束。但Judy Shelton同時表示，川普將不會提名耶倫做下屆主席，加上川普一向大膽」不靠譜」，會否突然改變主意實屬未知之數。

• 銀行大打按揭息率減價戰

一邊廂，香港金管局跟隨美國聯儲局步伐，上調貼現窗基準利率至1厘，但另一邊廂，香港銀行為了增加市佔率，打出按揭息率降價戰，其中渣打銀行為大額貸款者提供最低H+1.33%的按息優惠。有市場人士預計，香港按息將有機會跌至H+1.3%。

• 中資房地產開發公司天價搶地

根據香港地政總署公布的數字，截至去年12月21日，香港政府於2016至2017年度（2016年4月至2017年3月）批出了26幅政府住宅、商業及工業地皮，其中多幅住宅用地均以高價批出。中資房地產企業去年在香港賣地市場變得活躍，保利置業、世茂房地產、萬科、海航集團、中信泰富及五礦地產等大陸房地產公司紛紛參與投地，其中較為港人陌生的海航集團，於去年底兩度以高出市場預期的超高價投得啟德地皮，可謂一」拍」驚人，亦帶動東九龍二手市場樓價。

• 一手市場熾熱，第三季逾十個新盤混戰

去年一手市場暢旺，多家房地產開發公司紛紛推出新盤，更有不俗反應。於10月份，更有超過10個新盤同時入市，無論是香港九龍或新界、首置客或豪宅客、大單位或小單位均有選擇，每個賣樓處幾乎都能見到人龍，熱鬧非常。

• 新盤單位進入」小小世界」

在樓價愈升愈有下，多家房地產開發公司為搶攻首置客，不惜越建越小，去年至少4個樓盤推出的單位不足200平方呎（約58平方米）。加多利軒、尚譽、馬頭角單幢物業AVA 55等，最細單位只得160呎（約14.86平方米）左右，而俊和的屯門新盤菁雋，最細單位更只得128平方呎（約11.89平方米），比標準車位更細。究竟2017年新的商品房會重回」正常大小」，還是低處未算低？各位等著買香港房子的讀者不妨拭目以待。

• 全年樓價累升7%

反映香港二手私人住宅樓價的中原城市領先指數（CCL），在2017年1月1日報144.72點，與今年初的135.83點比較，漲幅達6.54%。若與今年3月的低位127.46點比較，香港樓價更反彈了13.5%。另外，去年香港整體物業成交宗數達73,004宗，較去年的76,159宗為少。

• 投資客轉為炒賣車位

在加辣招措施及樓價持續上漲的情況下，去年部分投資者轉投停車位市場，亦有房地產開發公司趁機拆賣住宅小區里的停車位，吸引大批投資者入市搶購，成為另類商機。由於車位入場費低，不受特別印花稅（Special Stamp Duty，DSD）限制，又不用支付代理傭金，故吸引不少投資者」摸貨」，一轉手便賺到數以萬元的收入。

• 大型商業物業買賣增加

去年香港大型商業物業買賣增加，當中不乏全棟商廈高價成交，包括恆大以48億元向華置買入灣仔美國萬通大廈，光大集團及光控則以100億元向爪哇購入灣仔大新金融中心全棟；此外，太古地產亦以65.28億元，沽出九龍灣宏照道及臨利街交界的樓花商廈予金利豐行政總裁朱李月華。長實地產旗下中環中心亦屢傳獲買家洽購，相信將會成為2017年商業物業界最受注目的潛力」大型交易」。

若說2016年是多事之秋，那麼2017年相信將會更令人」驚喜」和」忙碌」，套一句網路潮語，就是要」Brace yourself」，為隨時淹至的各種消息和調控做好準備！

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