樓市「量價齊跌」趨勢已現？

近日，國家統計局公布的5月份房地產相關數據顯示，全國商品房銷售均價連跌兩月。5月單月全國住宅銷售均價為7614.59元，相比前兩月的7878.88元和7745.68元再次出現明顯下調。業內人士指出，平均價格連續下調的最主要原因是，一二線城市成交量明顯減少，導致了價格加速下調。權威機構的數據也印證了這個觀點，全國一二線熱點城市商品住宅市場普遍出現「量價齊跌」的態勢。5月份，北上廣深4個一線城市新建商品住宅成交面積為213萬平方米，環比減少6%，同比減少38%。從環比數據來看，一線城市總體上呈現了降溫態勢。此外，16個二線城市新建商品住宅成交面積為1326萬平方米，環比減少2%，同比減少19%。此外，這16個城市中有9個城市出現了環比下跌態勢，從環比跌幅來看，濟南、重慶、蘭州相對跌幅大，跌幅分別為42%、16%和15%。一二線城市作為全國樓市的「風向標」具有示範效應，2017年國內樓市進入降溫期已在所難免，這次全國樓市出現長期大調整恐怕在所難免。

首先，各城市全面「限售」，意在打擊投機性炒房。全國已經有超過36個城市「限售」，預計未來還有更多的城市將執行落地這一新調控措施。一定年限限制轉讓，可以有效地降低投機行為。可能對於自住型和投資型購房者來說，購房本來就是自住或出租的，對政府設定一定年限出售房產影響並不大。但是對於炒房者來說，他們的收益主要來自於快速賺取房價上漲的價差，而「限售」政策使投機炒房者難以在短期內獲利了結，這使得炒房者知難而退。再者，中央政府提出「房子是給人居住的，不是用來炒的」。同時，一行三會也紛紛出台給金融業「降槓桿，控風險」的措施，這使得一大批購房者發現，政府在對房地產的態度已經根本性逆轉。過去房地產那種「調控成空調」的笑話已不會再現。的房地產降槓桿政策將會一直持續下去。而未來更多的信貸將更多扶持實體經濟，當房地產業的槓桿被調降后，投機性炒房需求將會驟降。最後，房貸成本上升已成趨勢，對於購房者是較大的利空。本輪房價上升趨勢形成於2015年初，當時央行貨幣趨向寬鬆，各商業銀行又將房貸利率調到基準利率的八折。央行貨幣寬鬆，迫使人們為了對抗通脹而投資房地產，而商業銀行史上最低的房貸利率，又降低了購房者的門檻。所以，房價不大漲才是怪事。

而現在不同了，各銀行把居民房貸都視作「雞肋」，不僅是二套房貸利率推升至基準利率的20%，而且把首套房貸利率也上調至了基準利率的10%，銀行方面利率優勢方面的政策正逐步取消。甚至有很多人三月份申請房貸，到現在銀行貸款還沒有批下來。我們看到近期銀行業同業拆借利率不斷飆升，錢荒時代已經到來。這意味著，商業銀行獲得資金的成本將在持續上升。足見房貸利率已經「探底回升」。而房貸利率的上升會讓炒房者的投機成本在上升。

全國房產銷售均價已經連跌二個月，一二線城市已出現了「量價齊跌」趨勢。這是去年末以來，各地堅持房地產調控效應的初顯，也是金融去槓桿政策落實的體現，更是房貸成本恢復上漲結果。如果連一二線熱點城市樓市都綳不住了，那麼說明房地產投機已開始退出，國內一二線城市房地產將步入漫長的調整周期。（來源投資快報 ）