調控新政釋放商住房紅利期終結信號 炒房客\\\"失算\\\"

26日，北京市發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，規定已銷售的商住類項目再次上市出售時，如出售給個人，只能出售給名下在京無住房和商住類房產記錄的個人。且個人在申請購買之日起，應當在京已連續5年繳納社會保險或者連續5年繳納個人所得稅的購房，而且商業銀行暫停對個人購買商住類項目的個人購房貸款。

近期全國各地的樓市調控政策密集，此次北京等一線城市的商住類項目也納入了調控的範圍，或將對存量商住房和新建商住類項目產生重大影響。

「酒店式公寓、loft、小戶型辦公等模式的商住房充斥著房地產市場。作為住宅房源的有力補充，商住房一直受到一部分限購人群和投資者的青睞，多年來，這個群體與開發商也形成了一種『默契』。」房地產經紀研究中心研究員黎明元對經濟導報記者表示，未來隨著政策的不斷調控和縮緊，商住房的走嚮應該有「回歸本質」的趨勢，這將使得很多將商住房用於投資的炒房客們面臨集體「失算」。

整體「不受待見」

濟南的王愛霞女士一直熱衷於房產投資，2009年在朋友和親戚的推薦下，她購買了青島黃島區某商住樓盤的兩套60平方米的小戶型公寓以及一套120平方米的公寓。「當初購買時價格確實便宜，單價才4000元左右，投資黃島區的房子就是看中了升值潛力。」27日，王愛霞對經濟導報記者回憶說，當初購買樓盤時，並不太清楚房子的屬性是商住房，僅僅知道房子的使用年限為40年，而且小戶型沒有燃氣管道。在朋友的「慫恿」下，王愛霞一次性交齊了房款，但將近8年的時間過去了，王愛霞對這三套房子的升值情況並不太滿意。

「以60平方米的這套房子為例，通過中介機構租給了一家當地的企業作為接待房。企業有客戶或者朋友到黃島來，不用住酒店了，就直接安排公寓住宿。這個租客相對穩定，但租賃價格只有每月800元。而且同小區內的所有出租價格都相對較低。」王愛霞對於租賃價格不滿，因此萌生了出售的想法，但是讓她更無奈的是，因為受到年限、配套及小區環境等多個限制，黃島當地自住購房者的需求並不高，因此房子出手相對困難。

「在樓盤的南邊就是保利的住宅，價格已經接近1.5萬元每平方米，再遠一些是萬達影視城的樓盤，銷售火爆，2016年夏天期房已經賣到每平方米1.1萬元。」王愛霞說，與這些品牌樓盤和住宅相比，商住房的銷售明顯呈現疲態，她十分後悔當時的選擇。王愛霞諮詢了多家當地中介機構，雖然她的房子已購買了8年，卻賣不上滿意的價格，房產升值的速度並沒有達到她的預期。

有同樣感受的還有在濟南工作的生意人王新江，他在2012年購買了濟南市區內的兩套loft，也因為後期生意需要購買了高新區某寫字樓的辦公用房。「loft對於很多創業年輕人來講需求量很大，但主要是針對租賃，真正通過『低買高賣』得到切實回報的購房者還是少數。」王新江對於自己的兩套loft採取的是租賃的方式，自己所購買的寫字樓的辦公用房如今也通過二次改造分割為多個區域進行租賃。

「商住房與單純的商鋪還不一樣，商鋪在於位置，如果在相對活躍的商圈都是按照每平方米每天多少元的報價來算，但是商住房基本上參照的是周圍普通住宅的整體租賃價格，在此基礎上進行浮動。」濟南陽光舜城小區哈比特不動產經理田亮對經濟導報記者表示，商住房目前的主要租賃對象是有辦公需求的小微企業或者有自住需求的年輕群體，租賃價格也受到這個群體的整體消費實力影響。

背後的投資風險

「商住房與普通住宅的區別主要在於產權年限不同，一般住宅的所有權為70年，到期后可以自動續期。而商住兩用房產權40年或者50年，到期后不是自動續期，並且要補交土地出讓金。除此以外，契稅費用、水電費用、物業費用均比普通住宅高出許多，按揭貸款實行的也是商業用房標準。」田亮給經濟導報記者展示了陽光舜城小區內的一套商住房二手房房源，雖然此房源購買的門檻較低，但該房源所處環境相對雜亂，有小企業做公司辦公用房，也有居民自住。田亮說，商住房雖然滿足了部分群體的居住需求，但是潛在的問題和風險也特別多。

相關數據表明，1-2月份，濟南商品房銷售面積14054萬平方米，同比增長25.1%，增速比去年全年提高2.6個百分點。商品房銷售額10806億元，增長26.0%，增速回落8.8個百分點。其中，辦公樓銷售額增長49.3%，商業營業用房銷售額增長41.6%。

「現在創業大潮興起，初創公司對小面積的寫字樓和商住房的需求非常高。尤其是一些自己希望創辦工作室的企業，loft這種形式就非常適合。很多房地產商業打出了『產業園區』的群聚模式，吸引同類型相關企業的入駐，加大了出售和租賃的可能性。」中盈地產山東辦事處總經理賈軼接受經濟導報記者採訪時表示，2017年第一季度商住房銷售情況還是不錯的，基本上是當做剛需房或者投資。

「對於那些暫時無法承擔普通住宅或者沒有購房資格的人來說，作為一種過渡型住宅，商住房是一種合適的選擇，但此次北京出台的政策主要是為遏制商業辦公用房市場的不正之風，封殺『商改住』這個商不商、住不住的怪胎。」對此，黎明元分析，未來三、四線城市如果出台同樣的政策，將導致商住房流動性會非常差，將從「香餑餑」變成燙手山芋，也使得此類物業或者難以交易，或者出現價格明顯下滑。

「現在很多購買了loft的商戶4.5米的層高還要隔成兩層，而且對於其中燃氣、消防管道私自改動的情況大有人在。」田亮給經濟導報記者展示的二手房中就沒有燃氣管道，田亮私下透露，目前這套房子掛在中介機構很久了，但一直因為商住房的性質賣不上滿意的價格，業主一直在租賃，當初預想的投資回報也打了折扣。

「商住房的形成有其歷史原因。」賈軼認為，就目前來說，一、二線乃至三、四線總庫存還是不少的，這也導致了商住房升值空間小、漲幅緩慢。如遇房價下跌，商住房首當其衝，將比普通住宅更快更早下跌。因此有投機心理的購房者還需要審慎考慮。

了解到目前國內的政策和未來的趨勢后，王愛霞再次對手中的3套商品房失去了信心。她對經濟導報記者說，到今年年底小區主路前的捷運開通后，如果房價還處於「原地徘徊」、增幅不高的情況，她打算直接出手，不願意再等待。