【盤點】房企轉型，特色小鎮哪家強？

隨著城市化進程的加快，房地產行業的產品形態也在不斷推陳出新。2016年7月，國家住建部等三部委聯合發布《關於開展特色小鎮培育工作的通知》，計劃2020年前培育出1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅遊、商貿物流、現代製造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮，城市化進程下一階段的重點就是特色小鎮，而政策導向也為房地產的開發投資，為開發商的戰略轉移指明了方向。

綠城、萬科、綠地、碧桂園、華夏幸福等品牌房企正在打造的「小鎮計劃」，探索用「造城計劃」尋找新的利益增長點。

房地產金融聯盟曾把房企轉型特色小鎮的模式分為四種：以碧桂園、時代地產為代表的科技型服務小鎮，以綠城、藍城為代表的農業小鎮、以華僑城為代表的文旅小鎮、以華夏幸福為代表的產業小鎮。本文根據不同房企的商業模式，重點分析開發商們怎麼玩轉特色小鎮？

碧桂園：科技小鎮助力業績雙冠王

2017年前兩個月，碧桂園以銷售額872.1億元，拿地58宗，總額273.37億元，斬獲銷售和拿地額「雙冠王」，超越了萬科和恆大。

「農村包圍城市」，在千億房企裡面，碧桂園的戰略布局相對其他有點另類。

根據Wind數據整理的46個三四線樣本城市中，2017年1-2月三四線城市房地產成交量同比增速為38.0%，保持快速增長，雖然低於2016年12月的42.8%，但與一二線城市相比，增速明顯。在去庫存背景下，三四線城市樓市成交的上漲，使得在三四線城市具有大量儲備的碧桂園業績大幅上漲。

除了戰略布局以及合伙人制外，科技小鎮對於碧桂園的發展突破，絕對功不可沒。

按照規劃，未來5年，碧桂園將投入千億，按照不低於森林城市的建設標準開發多個科技小鎮。

科技小鎮將成為碧桂園未來的新增長點。據悉，自2016年8月，碧桂園宣布「產城融合」戰略，推出科技創新智慧生態小鎮計劃，正式進軍產業地產以來，目前，碧桂園已完成5個科技小鎮布局，其中3個將於今年動工建設。2017年，碧桂園還將新增15個科技小鎮項目，從而完成全年20個科技小鎮的布局。

科技小鎮無疑是碧桂園戰略布局中的重要一環，而且也與當前政策導向相吻合。

碧桂園集團助理總裁、產城發展事業部總經理向俊波表示，隨著建設的鋪開，科技小鎮未來在碧桂園集團龐大的銷售中會佔越來越重要的位置，雖然目前科技小鎮前期銷售業績貢獻不佔主流，但後期成長性比較強。集團對科技小鎮的成長性和品牌提升的價值非常重視。

綠城：農業小鎮賣生活

2015年綠城嘗試轉型為城市生活服務商，想做老吾老、幼吾幼、老少各得其樂的全齡化生活社區，烏鎮雅園和桃李春風都是樣本，除了房子，這裡更吸引人的會是那種全家庭的生活方式。

「我在去養老院以前大概還能工作5-10年時間，我希望5-10年的主體部分能夠用於探索城鎮化，有可能帶動新一輪農村改造。」綠城董事會聯席主席宋衛平稱，將在5-10年裡最起碼做出5-10個理想小鎮樣板。

與碧桂園不同，宋衛平選擇的是特色「農業小鎮」。

按他的設想，小鎮距離上海、杭州等城市三五十公里，一個小鎮需要3平方公里土地，其中2平方公里是農業，1平方公里開發建設，形成3萬人的小鎮。

農業小鎮最大的特點是對基礎農業的規劃，靠著小鎮中房地產開發建設部分獲得的收益，帶動周邊的農業改造，建成富有地方特色的大型農業基地，並將周邊的農民轉化為現代農業工人。農業小鎮看綠城，未來可期。

華夏幸福：產業小鎮的實踐先鋒

2017年2月，河北省公布了首批特色小鎮創建和培育類特色小鎮名單，廊坊有6個培育類小鎮入選，而其中三個均為華夏幸福的作品。包括永清縣幸福創新小鎮、霸州市足球運動小鎮、香河縣機器人小鎮。

華夏幸福在特色小鎮的開發和運營上早早走在了市場前列。

華夏幸福將自身定義為「產業新城運營商」。相比於綠城、碧桂園等傳統房企，擁有更好的產業資源、對產業地產理解更為深刻的華夏幸福似乎更容易獲取地方政府的信任；相較於萬科、萬達為城市增光添彩，華夏幸福更是在締造一座座繁華之城。

而走到今天，華夏幸福正以「PPP市場化運作」為機制，依託產業集群優勢，通過提供產業發展規劃、全球資源整合、招商管理服務、景區化智慧化運營等全產業鏈服務，與政府合作共創新型特色小鎮。

根據華夏幸福最近公布的計劃，其將在未來三年在環北京區域、沿長江經濟帶以及珠三角區域等大城市、核心城市的內部以及周邊布局百座特色小鎮。

實際上，華夏幸福打造的特色小鎮與其產業新城模式是一脈相承的，其特色小鎮分佈在城市半徑50公里以內，填補市中心到產業新城之間土地利用的空白，一方面疏導城市人口和產業、環節城市壓力，是城市化加速階段下順勢而為的產物；另一方面平衡了華夏幸福在城市中心、周邊和遠郊之間大小城鎮的協調發展。

在新型城鎮化建設進程中，旅遊產業得到了長足發展，而華僑城絕對是受益者。1985年從深圳灣畔的一片灘涂起步，華僑城如今已連續多年雄踞全球主題公園集團「亞洲第一、世界第四」。

旗下的錦繡中華、世界之窗、歡樂谷、東部華僑城等景區是陪伴幾代人成長的「國民旅遊區」，「歡樂谷」更是國內主題公園行業唯一馳名商標。難能可貴的是，華僑城將產業、人口、資本等核心要素串聯起來，與其他運營商形成了差異化，這是華僑城獨特而有魅力的「造城」模式，它和新型城鎮化一樣，對區域的發展推動明顯。

「文化+旅遊+城鎮化」是華僑城「城鎮化」的戰略核心，「旅遊+互聯網+金融」則是城鎮化項目的戰略支撐。在新模式助推下，2016年，華僑城城鎮化項目在廣東、四川、雲南、海南、山西、河北等地快速落地。

華僑城甘坑新鎮，位於深圳布吉清平高速與機荷高速交會處，擬規劃面積約12平方公里。這是華僑城擬投資500億元打造的首個「文化+旅遊+城鎮化」小鎮，這也是深圳的首單特色城鎮，被稱為文創第一鎮。

無疑，新模式讓華僑城的「造城」能力推向新高。而在國家政策的支持下，華僑城作為新型城鎮化的踐行示範者率先通過PPP模式推出「100個美麗鄉村」計劃，構建100座具有傳統民俗文化特色小鎮。

「

如唯一的博物館小鎮——四川安仁古鎮、南方絲綢之路的起點——四川天回古鎮、古色古香的「好萊塢」——四川黃龍溪古鎮、文創第一鎮——深圳甘坑小鎮、民族英雄文天祥後人聚居地——深圳鳳凰古鎮、明清南海防軍事要塞——深圳大鵬所城、深圳生態後花園——光明小鎮等等。

」

萬科：王石的「良渚烏托邦」

萬科曾提出過口號：良渚文化村應該是安居又樂業的地方。

作為全國房地產行業的一個標杆項目，良渚文化村已經成為杭州旅遊休閑和度假居住的新名片。

良渚文化村由「良渚聖地」博物館公園、白鷺灣君瀾度假酒店、玉鳥流蘇文化休閑街區，以及陽光天際、竹徑茶語、白鷺郡、七賢郡、勸學里、綠野花雨、金色水岸等多個組團共同構成，是第一個多種功能複合的可居、可游、可學、可創業的生活小鎮。

從設計上，它超越了樓盤概念，以小鎮的尺度、步行的時距、主題村落式的布局，成為郊區新鎮建設的示範區、田園城市理想與新都市主義的試驗場。

2016年10月，北京萬科宣布與國開新城合作，開發位於北京門頭溝區軍庄鎮項目，並總計獲得超過3平方公里的土地開發和運營權。在北京萬科的轉型升級計劃中，產業城鎮也是重要的組成部分之一，目前已經簽約三個項目，其中門頭溝項目預計會在今年亮相，另兩個在河北涿州和天津寶坻。

萬達：旅遊小鎮，重要的轉型戰略

當業內普遍認為，只有一線城市或者1.5線城市的商業才更有發展機會時，萬達則繼續重點布局三四線城市。萬達內部一份2016年開業項目分佈表顯示，其2016年重點布局的大多為三四線城市，不少城市都是首次進駐。

萬達旅遊小鎮的打造也是集團轉型的方向之一。在2022年北京冬奧會申辦成功的大背景下，萬達作為民營企業積極開展冰雪產業布局，推動冰雪運動加快進入發展的黃金期。萬達在長白山修建了可同時滿足上萬人次，43個雪道的滑雪場，由國際化專業團隊運營。滑雪場又引來了高端度假酒店、溫泉、影劇院和商業街。

冰雪小鎮獨特的自然稟賦和幾年獨具匠心的建設，吸引了眾多資本進入休閑旅遊產業，解決就業1萬多個。

2015年3月，萬達集團與貴州省簽訂戰略合作協議，計劃總投資600億元，在貴州省建設萬達文化旅遊項目和10個以上的萬達廣場。

旅遊小鎮是萬達丹寨扶貧的重大創新。項目位於丹寨縣風景秀美的東湖岸邊，佔地400畝，一期投資6億元，一期建築面積5萬平方米，建築風格苗寨特色，配套建設三星級酒店、多廳電影院、兒童娛樂等設施，引入丹寨特色的民族手工藝、苗寨美食、苗醫苗葯等內容，打造一站式苗族文化體驗。旅遊小鎮不僅創造經濟收益，而且預計將新增2000至3000個永久就業崗位，極大緩解丹寨縣城就業困難的問題。

華銀基業：專註特色小鎮10餘年

在「特色小鎮」的概念尚未成型時，有些企業早在10多年前，就已經致力於探索這種商業模式了，如華銀基業。

歷經10年淬鍊，華銀（天鵝湖）國際生態城已經在國內眾多特色小鎮中脫穎而出，作為淶水產業新城的三大板塊之一和重要的非首都功能承載區，充分運用歐洲小鎮理論，形成了極具特色的歐式小鎮。

華銀（天鵝湖）國際生態城，依託自身的生態條件，發展智慧產業、生態產業和高端服務產業，已經成為特色小鎮建設的一個樣本。

除了醫養健康和生態休閑旅遊，天鵝湖的互聯網+、現代農業、教育服務等產業也已經風生水起，並和淶水產業新城的另一板塊新興產業示範區有效互動，配合示範區的電子信息、現代商貿物流、現代教育等產業，形成環北京重要的產業發展極。

綠地：大盤開發特色小鎮

今年初，綠地集團董事長、總裁張玉良透露，綠地已從產業、投資及管理層面確定了新的增長引擎，長租公寓項目和「特色小鎮」將作為綠地在2017年的業績增長點。

2017年，無疑是特色小鎮的主題年。綠地提出「智慧健康城」和「文化旅遊城」等大盤開發模式的小鎮戰略，針對特大城市或大城市群的產業溢出、人口溢出，充分發揮自身「資源集成商」的作用，在北京等一二線重點城市遠郊及周邊，積極挖掘和打造綜合性服務、發展為一體的特色鮮明的特色小鎮項目。

實際上，綠地在上海崇明島、杭州灣已經有落地實踐，計劃在江西（南昌周邊）打造健康小鎮、智慧小鎮，在鄭州也簽了兩個小鎮。

特色小鎮的打造，無疑是綠地追擊一線陣營行列的一個籌碼，「大基建」、「大金融」、「大消費」的布局使其具備了綜合的產業投資能力，能不能殺出一條血路，還得有待市場觀察。

恆大：足球小鎮，水到渠成

特色小鎮的熱浪下，恆大做足球小鎮似乎一點都不出人意料。

2017年伊始，清遠根據規劃將在現有恆大足球學校和恆大金碧天下兩大建設板塊基礎上，建設「恆大歐洲足球小鎮」，擬將小鎮定位為立足珠三角地區、面向全球的國際足球文化名鎮，並融匯山水田園特色、人文風情，打造出多元活力的國際旅遊目的地。

目前足球小鎮的試水者不在少數，除了恆大歐洲足球小鎮，蘇寧也宣布籌建南京國際足球小鎮，龍湖地產也準備參與到槐房國際足球小鎮開發項目中去。如今，萊茵體育也發布公告，要投資20億元，在桐廬縣建設國際足球小鎮。

小鎮規劃大都融入了產業集群的理念，在這種情況下，特色小鎮發展的關鍵就在於特色產業是否具有完整的產業鏈，以及是否成熟到足以對抗行業風險。鑒於恆大在足球和地產方面的經驗，足球小鎮的未來仍然可期。

融創：汽車生態小鎮，下一個方向

融創入股樂視，成為地產企業與互聯網企業深度合作的重要案例，也成為產業互聯網轉型的重要案例。產業小鎮，將成為融創下一個方向，而樂視將要建設的汽車生態小鎮正好與之相匹配。

根據規劃，超級汽車生態體驗園區和樂視汽車生態小鎮，實現超級汽車從研發設計體驗、品牌體驗和汽車主題遊樂的全價值鏈展示和體驗。未來汽車生態小鎮將集休閑旅遊、商貿物流、現代製造、教育科技、傳統文化、舒適宜居於一體。同時樂視還將邀請配套廠商進駐小鎮，並逐步開發旅遊業，成為集汽車生產製造、旅遊觀光、生態完整體驗、生態模式實驗與一身的特色生態小鎮。

孫宏斌表示房地產開發可以試一試特色小鎮，新鮮事物自然好奇，但其確實輕描淡寫的方式給市場留下驚喜的同時，也留下了懸念。

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