徵收房地產稅 對房價影響有多大？

【文/觀察者網專欄作者 王勝】

日前，國務院出台《關於創新政府配置資源方式的指導意見》，其中明確提到「支持各地區在房地產稅、養老和醫療保障等方面探索創新」，一些地方政府報告也表明今年工作目標之一就是穩控房價。房地產稅通過增加個人持有房屋的成本的方式，對市場的供求關係影響有多大？

房地產稅的前世今生

要回答這個問題，第一個要搞清楚什麼是房地產稅，不然分析再多都是空中樓閣。

為什麼這麼說，因為我發現很多媒體都搞不清楚，房地產稅到底是什麼。比如有報道：

然後仔細一看報道其實是講這個：

看到了么？這個不是「房地產稅」，是「房產稅」。

中間差了一個字：「地」。

房產稅是什麼？

1986年國務院正式發布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》中，房產稅指的是是以房屋為徵稅對象，向房屋產權所有人徵收的一種財產稅。

在2011年之前，這種房產稅對個人所有的非營業用房產一直免稅，直到2011年，上海和重慶同時出台《對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》，在此辦法的基礎上，對於個人住房才開始有條件的正式徵稅。

你一定發現了，房產稅其實只針對房屋，跟「地」沒關係。這是一個老東西，不是新玩意兒。接下來的文字，都是指個人住宅了，這個跟大家生活相關，才是大家想了解的部分。

那麼「房地產稅」又是什麼？

非常神奇的是，現在，還沒有房地產稅。你看看，媒體報道了那麼多、炒的那麼火熱一個概念，實際上還是一個不存在的東西。

但是這個東西啊，可能馬上就要有了。你一定意識到了，跟房產稅不同，「房地產稅」一定是涉及到「土地」的。什麼問題一涉及到土地，馬上就複雜了，咱們今天就多花點時間來講一下這個問題的前世今生。

我們先回答一個簡單的問題：中華人民共和國土地歸誰所有？很多人，包括我自己，第一反應都是歸國家所有。這個回答不能說錯，但事情並不是這麼簡單。

其實，依照中華人民共和國的法律，從1949年10月1日到1981年，城市都還存在土地私有制。但是發生了各種事件之後，到1982年，正式宣布城市土地國有化。那一年全國人大通過修訂的憲法，第10條的第一句，就是「城市的土地屬於國家所有」。

這之後才有我們現在普遍的一個觀點：城市土地的所有權是屬於國家，如果土地是資產，那麼這個資產就這麼一個所有者，國家。這短短11個字對產生了很大影響。當時的具體情況就不展開了，反正都過去這麼久了，那時候咱們很多人還沒出生呢。

然後，時間來到了1987、1988年。1987年實施了《土地管理法》，1988年修改了憲法。這兩步主要是搞了個什麼事情呢，就是搞了一個「土地的使用權可以依照法律的規定轉讓」。

通俗的說，當時國家搞改革開放，搞城市建設，但是沒錢。這時候人們突然意識到，土地是有價值的，既然所有權不能賣錢，那麼我們就在使用權上想想辦法。國家把土地使用權和所有權分離，是當時一個很大的改革，相當於把國家的資產，土地，給利用了起來，給國家帶來了資金，給改革開放做出了貢獻。

然後，問題又來了。既然把土地使用權轉讓給別人用了，那麼別人可以用多長時間啊？國家要給大家一個定心丸。於是到了1990年，國家就說了，住宅土地使用權，70年。

這個70年就是導致一切問題的根源。具體當時怎麼個情況，這裡就不說了。但是提出住宅70年，我估計當時的想法無非就是考慮人口壽命、房屋使用壽命、群眾改善住房的需求等等， 70年夠了。

1990年到現在，也還不到30年。要是從全面房改的1998年算起，到今天也還不到20年。誰都沒想到變化這麼快。房價越來越高，買房壓力越來越大。而人們砸鍋賣鐵湊齊了錢，買了房，卻發現拿到手的兩個證書：

2015年之後是一個證書了：

上面居然說國有土地使用權只有70年？

現在這個房價，不誇張地說，需要兩代人才能搞得定。上一代人的積蓄拿來付了首付，這一代人再工作30年還貸款。

然後你告訴我只有70年使用權？Excuse me？所以70年這個政策，過去有段時間可是被噴的不輕。

即使2007年我們有了《物權法》，關於這個問題也是模模糊糊，僅僅明確了「住宅建設用地使用期限屆滿的，自動續期。」這條本質上是捨棄了70年這個說法，但是具體怎麼個「自動續期」，沒人知道。

我們就這麼摸著石頭過河，然後看著房價從3千塊變成了3萬塊。

房地產稅很可能會取代房產稅

有了上面的背景知識，我們就可以談「房地產稅」了。不談細節，先談理論基礎。

首先，房子是你的沒話講，土地所有權雖然不是你的，但是土地使用權是你的。現行的房產稅的概念是針對房子所有者徵收稅款，那麼房地產稅，自然就是針對你的房子、再加上你的土地使用權，徵收稅款。

這樣就可以解決上面70年期限的問題：只要你一直交稅，那麼土地使用權就一直是你的。這樣邏輯就很通順了：土地出讓金是獲取使用權的成本，房地產稅是持有這個使用權的稅務成本。土地使用權本身也是一種資產，徵收財產稅也說得過去。這樣原來的兩證合併成一個不動產權證才有意義，物權法的規定也才有實際內涵。

注意了，我們現在是講法律的，法律是要人大審核通過的，而人大，就是代表我們的。上面這個理論邏輯，就是用來說服我們的。講道理，這個房地產稅，是國家收了，也就是政府收了，準確點說，是地方政府收了。

當初搞土地使用權出讓的時候，已經交了土地出讓金，最後被買房的人承擔了。那麼現在再收一筆針對使用權的稅，合適么？上面這個邏輯就是說，合適。其中最核心的一點考慮，就是土地作為資產，其增值的部分，是應該屬於資產所有人，還是應該屬於資產使用人啊？

那麼一旦房地產稅開徵了，原來的房產稅怎麼辦呢？我個人覺得，房產稅在住宅這個方面，就是先天不足，應該是要被替代的。這個東西又不複雜，上海重慶從2011年就試點了，真要搞得話，到現在怎麼都可以擴大到全國了。比如營改增，那麼複雜，2012年上海開始試點，去年全部搞定。你小小的房產稅比營改增還難？原因只有一個，不合適。當然原來除了房產稅，還有城鎮土地使用稅等等其他跟土地使用權持有相關的稅費，很有可能，它們會一攬子被房地產稅給取代。

房地產稅將解決三件事

大的方面講完了，那麼房地產稅的細節是什麼呢？很遺憾，除了搞這個的人，其他人還不知道真正的細節。原因很簡單，孩子還沒生出來，誰知道是男是女。

但是據說條文是已經成型了，只要願意，就可以公開徵集意見稿，或者直接提交人大審議了。

當然現在流傳出來一些細節，比如說：（這些都是重點！）計稅基礎是評估價，自住房免稅條件是人均面積不超過60平，採取面積和套數共同認定的方案，稅率可能會採用累進位，等等。

房地產稅是針對住宅持有階段，現在開發商該怎麼交稅還是怎麼交稅，也就是說一手房不受影響。

房地產稅的設計重點，是降低住宅的投資屬性，比如規定自住部分免征，超過自住部分採用累進稅率徵稅，那麼對於擁有多套房的人的影響肯定是最大的。

眾所周知現在房地產市場分化嚴重，一線二線三四線情況完全不同。那麼房地產稅的推出也將不同，這也是國務院明確「支持各地區分別探索創新」的背景。

現在房價過高，人們信心是否還足夠堅強是個問題。很有可能，消化不了開徵房地產稅這個噩耗，如果導致房地產價格崩盤是不行的。注意政府的工作重點是穩控房價，就是說要讓房價長期來看是溫和增長、可控增長、穩定增長，並不是說要降房價。

按照流傳出的這些細節，基本上可以判斷，房地產稅的推出會是一個系統性事件，後續還會有補充動作。

說了這麼多，總結一下房地產稅就是三件事：解決70年使用期限的問題；增加政府財政收入；增加個人住宅的持有成本。如果還有一點工作，那就是穩定住宅價格，降低住宅的投資屬性。

開徵了會影響房價嗎？

那麼房地產稅開徵了之後，房價會怎樣呢？咱們就直接一點預測。

房地產稅不是為了降房價，而是為了降低住宅的投資屬性。它的推出，肯定會顯著增加持有成本，所以對於現在已經擁有超過人均60平米房產的家庭、擁有多套房產的家庭來說，現在一定要考慮房產持有和配備的合理性。

一線城市房價已經到了合理區間，再次暴漲希望不大，我們應該期待的是房價穩定、溫和增長。先別噴合理兩個字，我的意思是一線城市已經具備了開徵房地產稅的基礎，並不是說我們可以買得起房子。

二線城市目前仍處於分化階段，但是對標一線城市，大部分二線城市的房價仍有上漲空間。目前基本上是限購狀態，原因很多就不說了，但是我期待開完會後還有一波暴漲。等到房價到一個合理位置，就會像一線城市一樣，開徵房地產稅，追求穩定。

三四線城市，也處於分化階段，但是未來這十幾二十年，整體上比較困難，不具備推出房地產稅的基礎。他們現在的問題要解決，需要我們改變整體思路，這個說起來就更複雜，以後再說吧。

所以對於現在需要購房的人來說，先搞清楚自己的目的是什麼：剛需？換房？投資？

對於剛需的人來說，我們需要保證他們買得起、住得起小房子，注意這裡面住得起，包括租住。

對於換房的人來說，我們需要鼓勵他們在合理空間內換房，這也是供給側改革的意思，目的是提高人民的生活水平。

對於手握房產當投資的人來說，我們要注意他們的行為給社會帶來的負面影響，要控制過度投資。

所以先搞清楚自己處在人生的哪個階段。對於關注這個問題的人來說，基本屬於第二個階段，或者牛一點處在第三個階段。我的建議，買房就二線城市買新、買大、買好地段，不要再追求很多套了。如果已經有了很多套，要考慮轉變思路，抓緊時間處理吧，不然很有可能會再次懵圈。

至於為什麼不在一線城市這麼搞，很簡單啊，買不起啊對不對？

多說一點，房地產稅本身就比較複雜了，不管是其本身的設計，還是推出的時間點，都不是靠一個簡單回答能說得清楚的。至於它可能帶來的影響，那更無法簡單說明，因為房地產不僅僅關係到千家萬戶的生活，還關係到的整體經濟問題，必須跟其他方面結合起來看。

所以對於我們來說，過多的討論細節，會變成盲人摸象，只見樹木不見森林。我們要抓主要矛盾，抓核心思想，就是要講政治、看目的、重結果。還有特別重要的一點，不要把自己的個人情況看的太重，不要覺得自己的想法就是全國人民的共同想法，這是不可能的。

如果對於房地產稅不滿意怎麼辦？稅收立法化有一點好，就是這個要經過人大批准，努力讓自己的聲音成為人大代表的聲音吧，少年！

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