三四線城市樓市活躍，是喜是憂？

作者：三尺寒（肖磊看市特約作者）

2017年是房地產市場出現嚴重分化的一年。原來一直以成交價格和成交量引領樓市風向標的一二線城市，出現集體的「價平量縮」，而原來只是跟班小弟的三四線城市則出現明顯的樓市活躍。

這其中的原因不難理解，一二線城市受樓市嚴格的調控政策限制，以及房貸利率的提高，投機炒房資金已經難有更多獲利機會，自然也就不再製造「瘋狂的搶房需求」了。而資金的溢出效應一部分轉向好三四線城市，於是就出現了三四線城市的樓市價量齊升，造就了2017年的樓市小熱潮。

然而，這只是其中一個原因。畢竟，根據相關數據的統計，三四線城市在過去五六年的房地產市場繁榮期里，形成了太多的新開發區，新居住區，新拆遷區和新的保障住房安置區等等，所以實際的庫存規模和潛在的空置房，甚至是空置小區都非常大。因此，這一輪中央政府主導的樓市嚴控政策，並沒有太多的涉及三四線城市，甚至絕大部分的三四線城市，依然在努力以政府支持的方式執行著「樓市去庫存」。

我們以最近考察的一個東北三線城市為例子，城市內常住總人口200萬左右，市場平均房價在4000元——6000元之間。作為老的工業城市，產業工人、公務員、事業單位職工為主要的穩定收入市民組成部分。商業、貿易和教育等，最近幾年有明顯增加，但主要服務群體為本市居民和周邊縣級城市和廣大的農民群體。因此，整體的商貿氛圍並不如南方和沿海一些同類城市發達。

在過去的幾年裡，受拖累於老的工業城市特徵，落後產能的改造，和部分老的地方國企破產、職工下崗等因素影響，居住於本市非中心區的市民收入水平一直很低。但政府在積極的擴大城市規模和建立多個經濟、科技等產業開發區，於是就開啟了征地拆遷，老廠區轉移，新修基建等大項目。

政府主導發展方向和規劃，然後從銀行貸款先行征地拆遷，一部分政府債務就變成了拆遷戶們的賣房資金，轉變為了本市新的購房需求，從而在一定程度上推高了現有樓市價。而開發商在大量從銀行借貸和實現賣房利潤之後，又再度以買地的方式轉給回政府。政府再償還銀行利息之後繼續擴大債務規模，繼續征地拆遷，形成一個城市開發和擴張的循環。

在這個循環過程中，政府的債務是有增無減的。而受到短期購房需求的增加，和開發商銀行借款成本提高，以及新房在短期內的供給有限影響，普遍上漲的房價也將促使那些拿到拆遷補償款的市民，將到手資金當成首付款，向銀行借款購買多套房產，實現「炒房夢」。這在一室程度上製造更多樓市需求，也就出現了我們看到了三四線城市樓市交易活躍的現實。

有些我們可以看到，三四線城市樓市繁榮的幕後推手，還是銀行在整個房地產行業上的貸款規模擴張，所製造的房地產市場債務規模的繁榮，三四線城市樓市活躍的另一原因。

但這其中是隱含著巨大隱患的。在我們的調查中，發現很多拆遷市民手中握有兩三套新房，一些人是要急於出手的，因為每個月的按揭還貸對於收入本就並不高的拆遷戶來說，壓力還是不小的。但實際上出現了越來越嚴重的「買房容易賣房難」現象。因為大量的已經賣出空置房都集中在拆遷戶手中，而城市新增購房群體是那些新的拆遷戶和周邊縣市，以及農村進城人口和一二線大城市人口的回鄉置業。但這個新的購房群體卻變的越來越小，主要原因是城市本身缺乏吸引力。

而另一方面，政府和開發商們還在興建更大規模的新城區，新樓盤，而其背後的銀行債務規模也越來越大。如果新的購房群體不能有效果的填補這個「資金黑洞」，那麼最後受損的是銀行，受傷的卻是背負高額房貸債務的囤房客。

因此，我們判斷。三四線城市的樓市活躍不會持續太久，且分化也將越來越大。中央政府指導「一行三會（央行，銀、證、保監會）」進行嚴格的金融監管，和對房地產市場債務槓桿收緊工作，還是以更為嚴格的方式持續。畢竟，一旦龐大的房地產市相關鏈條債務出現斷裂，那將會引發整個金融系統的風險。

文/三尺寒

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