開徵房產稅 細節很重要

這些年房產稅話題被炒爛了，但在徵稅動機、70年產權與徵稅依據、房產稅與稅制完善等大問題上仍未取得共識。如此局面既因為此稅涉及太多人利益，「口袋決定腦袋」，也因為理論界研究的膚淺。從近期新聞看，房產稅推出只是時間問題，既如此，不如先擱置基本問題，關注一下細節，因為細節問題可能最終決定著房產稅的成敗。

首先看徵稅權分配。大多數國家房產稅是地方稅，也應如此，中央層面的首要工作是通過立法確定指導性原則，如徵收對象、徵收方式等，而稅率的決定權應交給地方，因為各地市場狀況不同，財政收支情況差異極大。具體到地方哪級？美國房產稅是在市、縣和學區三個層面進行分割的，有些地方分配給學區的比例超過一半，考慮到國情，房產稅以市為單位統一徵收和使用較為合適。

再看徵收對象。對商品房徵稅沒有疑問，其實，房改房和保障房只要產權完整、能夠自主交易，也應該是徵稅對象。保障房制度本身有巨大漏洞，已經造成了一定程度的逆向不公，通過追溯調整矯正不公不現實，房產稅則能起到一定的平衡作用。從遠期看，農村住房如果獲得了較多的公共服務並且市價較高，也應納入徵收對象。

有人提議通過房產稅將「小產權房」合法化，這混淆了基本概念。房產稅對應的是公共服務，而「小產權房」問題的本質是級差地租私有還是國有，因此合法化的途徑是補繳地價，與房產稅完全是兩碼事。如果在這個問題上卡住了，「大產權房」交稅而「小產權房」不納稅，是很不公平的。

再看徵收方式。房產稅在其他國家都是普征，房產稅開徵時大概率有一個起征點，因此徵收方式這個「細節」非常重要。目前的意見有兩種：一種建議按套數征，一種建議按人均面積征。這兩種方式都有很大問題：按套數徵收雖然簡便一些，但極可能引發大規模「假離婚」或無必要的戶口分立；按人均面積征似乎更合理一些，但納稅負擔與房產價值之間不能很好對應（普征情況下不存在這一問題），例如甲乙兩套住房，甲面積較大但地處偏遠、公共服務較差，乙相反，面積小但公共服務好，結果可能是甲市價比乙低但徵稅額反而較乙高。

筆者認為，按人均評估價徵收最為合理。家庭人均住房價值精確體現財產多寡，也對應著獲得公共服務的多少，所以這種計征方式能最好體現財產稅的本義。在這種方式下，不是規定人均免稅面積，而是規定人均免稅額，如規定人均免征額為100萬元，某三口之家住房總評估價值500萬元，則只對300萬以上部分徵稅。這種徵收方式可以實現最大程度的公平，在不動產統一登記完成後，藉助完善的信息系統，徵收成本也很低。這種方式還有一個好處，即地方出於多收稅動機，有動力改善低房價地區的公共服務，有助於促進公共服務均等化。

至於是按固定稅率還是累進稅率徵收，也應由地方決定：需要強化對房價調節功能的地方，可設置較低起徵稅率並實行累進徵收；更強調稅源作用的地方，則可實行較高的起徵稅率並按單一標準徵收。