中國金茂進軍成都：用綠色和高端下一盤大棋

日前，樓市牙尖幫與金茂相關負責人進行了一次深入對話，並由此揭開金茂布局全國和進軍成都的歷程。在政策頻出的行業調整期，金茂用綠色和高端擺下一盤大棋。

樓市牙尖幫：金茂土儲都集中在一線和熱點二線城市，重點布局核心城市的核心地段，同時又提出不拿地王，如何平衡地價和選址之間的關係？

金茂相關負責人：首先金茂在拿地標準上主要聚焦在一線城市和經濟比較活躍的二線城市，核心城市的核心地段首先意味著區域未來的發展潛力，這一點一直都是金茂比較看重的部分。

關於地價問題，金茂看重區域未來的發展，且在這一方面一直有著獨到的眼光。實際上去年金茂新進的6個城市所拿地土地價格到現在都比當時拿地價格有20%的增長，換言之我們拿地價到現在看都是相對較為便宜的。一方面我們對市場的走向有著比較準確的判斷，同時也具有良好的產品打造能力和資源導入能力，能夠進一步引領項目所在區域的發展和提升。金茂在很多城市核心地段都打造了該城市的地標項目，例如上海金茂大廈、北京廣渠金茂府、上海大寧金茂府、長沙梅溪湖國際新城等，不僅是打造自身產品，更多的是希望金茂也能通過產品和能力帶動區域乃至城市的發展。

▲上海金茂大廈

▲大寧金茂府(上海)

樓市牙尖幫：在地價和房價雙雙受限的行情下，金茂如何「帶著鐐銬跳舞」，保持一貫的豪宅專家定位？

金茂相關負責人：現在政府的調控也主要調在價格上，一個是調控土地價格，一個是調控銷售價格。我們認為去年以來政府的這種動作是非常及時的，也是非常正確的，因為這有利於行業的可持續發展。

金茂多年來一直追求比較平穩和可持續的快速增長，過去五年我們的銷售簽約的複合增長率在25%以上。政府調控是希望房地產行業平穩健康的發展，不透支未來的發展潛力，我們在按照中央要求的同時堅持自身高端精品發展路線，實則二者並不衝突。

樓市牙尖幫：金茂總部位於北京，但區域布局集中於南方省區市，尤其是在北京上海之外的長沙，有多個項目，金茂為什麼對這座城市情有獨鍾？而在珠三角的廣州、深圳等城市，金茂項目數量並不算多，為什麼？

金茂相關負責人：目前金茂已經布局華北、華東、華南、西南等五大區域22個一、二線核心城市，持有和運營六十餘個精品項目。事實上，華北、華中、珠三角區域都是金茂深耕的區域。北京為金茂總部所在，有著金茂府系產品的開山之作廣渠金茂府，同時有著凱晨世貿中心和中化大廈等標誌性寫字樓物業，2017年三大項目——北京金茂府、丰台金茂廣場、亦庄金茂悅備受市場關注。長三角區域，金茂已經布局上海、南京、蘇州、寧波、杭州等核心城市，並且正在各個城市進行深耕。

▲杭州濱江金茂府

▲杭州濱江金茂府

金茂以「釋放城市未來生命力」為使命，積極嘗試城市綜合開發與運營服務。金茂堅持「城市運營商」的定位，目前已有長沙梅溪湖國際新城、上海星外灘、南京青龍山國際生態新城、青島中歐國際城、重慶金茂國際生態新城、麗江金茂谷鎮、廣州南沙金茂灣等城市開發項目。提問中提及的長沙梅溪湖國際新城就是金茂踐行城市綜合運營、一二級聯動開發的典型代表項目，在梅溪湖國際新城中金茂先後打造了梅溪湖金茂廣場、金茂梅溪湖、梅溪湖金茂悅、梅溪湖金茂灣等多個項目。

金茂在珠三角地區也落子了多個精品項目。廣州已有南沙金茂灣、珠江金茂府、天河金茂廣場等項目。去年公司住宅開發業務首入深圳，將打造深圳的首個金茂府項目。同時，佛山金茂綠島湖項目也受到當地業主青睞。

▲廣州珠江金茂廣場

▲廣州天河金茂廣場

2016年金茂進入深圳、天津、合肥、鄭州、武漢、無錫等城市，未來也希望能把握合適的時機，持續深耕。

樓市牙尖幫：在商業地產領域，金茂建功卓著，從目前的佔比看，地產開發項目和酒店經營項目是主流，而商務租賃項目和零售商業運營項目佔比相對有限，在對此二類項目的選擇上，金茂有哪些具體標準？

金茂相關負責人：金茂堅持「雙輪兩翼」的發展戰略，其中雙輪是核心，即開發和持有。根據2016年年報，金茂全年簽約額約人民幣485億元，同比上漲61%；實現營業收入人民幣273.04億元，同比增長54%；但與此同時也實現了各業務板塊齊頭並進，均有增長的勢頭。

公司將不斷擴大商務商業租賃的面積，以開發促進持有，把地產開發板塊中的優質資產充實到商務商業租賃板塊中，持續經營。金茂也在積極調整物業持有和物業銷售的比例，力求達到經營的平穩及業績的可持續增長。

金茂商業發布了「輕重並舉，創合創新」發展戰略，所謂「重」，指通過依託金茂優質商業資產，在城市核心區等打造出高收益、高品質的商業綜合體項目，樹立商業建設及運營管理標杆，形成金茂商業品牌影響力。所謂「輕」，是指通過輕資產管理服務輸出，幫助合作方盤活存量商業資產，重塑商業價值，創造管理效益，在合作共贏中持續擴大業務規模和市場影響力。重為輕固本，輕為重添翼。

目前已形成以長沙金茂覽秀城、南京金茂匯等為代表的城市級商業，以金茂麗江J·LIFE、青島奧帆J·LIFE等為代表的旅遊地產商業，以金茂上海J·LIFE等為代表的商務配套商業，以金茂廣州南沙J·LIFE、青島金茂灣購物中心、金茂重慶瓏悅里等為代表的社區商業，共四條產品線。

未來，金茂商業也會積極順應商業發展新趨勢，把握個性化、品質化和體驗化的消費新趨勢帶來的行業新機遇，專註體驗和服務。行業新機遇，專註體驗和服務。

樓市牙尖幫：開發+持有雙輪驅動是金茂的發展戰略，服務+金融是金茂發展的兩翼，金茂資本在今後的商業地產開發方面的關鍵發力點有哪些？

金茂相關負責人：2016年金茂與澳洲麥格里資本共同組建基金管理平台JM capital（簡稱金茂資本），同時在城市運營模式「兩驅動」中明確提出資本驅動，即金茂憑藉雄厚的資本實力和良好的信用背書，同時依靠金茂資本作為資本創新平台，積極在城市運營過程中探索房地產基金及PPP創新等新型模式。

短期而言，開發與持有「雙輪」核心將藉助基金平台推動公司主營業務更快、更好發展；長期而言，隨著業務的日益成熟，基金平台將逐漸成長為金茂的發展新引擎，同時也為房地產在金融方面的探索和發展提供新的思考和道路探索。也就是說金茂資本將不僅關注商業地產開發，更多也會著眼於新的探索。

樓市牙尖幫：高端綠色住宅的領跑者，這是金茂的自我定位，不同系列在綠色的體現上有哪些不同？已形成的綠色標準體系有哪些？

金茂相關負責人：目前金茂在住宅板塊的產品係為「府悅墅」三條產品線，側面而言金茂在未來產品打造中更具有專註性。

提及綠色，「綠金品質」一直是金茂其中一個顯著標籤。在「府悅墅」產品系中，我們會滿足三大標準：第一，滿足住宅建設基礎要求的基礎上，提高健康要素；第二，建築本身應滿足生態環保的同時注意節能減排；第三，健康建築應該可以營造一種可持續得健康環境。體現在產品上，上海大寧金茂府已經運用十二大科技系統，成為全國第一個被英國BREEAM標準認證的住宅項目。而在寫字樓、商業、酒店等業務板塊也已有更多的國內和國際綠色標準的認證。金茂在上海打造的星外灘項目是亞洲最大的綠色寫字樓群，多個寫字樓項目同時獲得美國LEED、英國BREEAM及綠標的權威認證。當然隨時時間和技術的推進，在產品的科技系統上我們也堅持不斷升級和探索。

截至目前，金茂在綠色建築領域已經有6個國家科技部支撐課題、參編5個國家綠色標準、獲得1個國家專利，並且編製了一套國家教材和一個行業標準。

2017年綠建大會上，金茂相關人士表示金茂綠建在三大業務領域已經有所成績，其中在舊房改造方面，金茂綠建較以往做了更深一步探索；公司全面啟動了已交付科技住宅的節能改造，金茂一直力圖在科技住宅方面達到更高人居標準。

樓市牙尖幫：戰略層面，金茂以「城市運營商」定位，提出以規劃驅動為牽引，在城市規劃階段推動城市升級，天府新區是國家級新區，土地出讓量很大，金茂在天府新區有哪些布局考量？

金茂相關負責人：今年金茂還將持續關注成都土地市場，繼續關注優質地塊，持續深耕成都。

樓市牙尖幫：金茂在土拍市場價格高點進入成都市場，定位高端的金茂府產品將如何解決金茂品牌在成都市場認知和認可的問題？

金茂相關負責人：本次拍賣，20多家品牌房企參與競拍，達到熔斷價格后，非常幸運由金茂抽中。由此說明品牌房企對該地塊認可度極高，我司也將盡全力將地塊打造成為成都的標杆項目。

首先金茂是世界500強旗下的實力央企，金茂在北京、上海、寧波、蘇州等城市均有城市現象級的成功案例。

例如北京廣渠金茂府拿地時，當時也並不被看好，但自2011年入市，每開必罄，連續兩年以單盤銷售金額第一的業績，盤踞北京住宅市場單盤銷售冠軍的寶座，並且樹立北京的豪宅標杆；再例如上海大寧金茂府，拿地時地價也相對較高，並且受區域當時發展環境影響，並不被市場看好，但金茂打造的大寧金茂府在開盤后屢屢取得佳績，獲得市場認可，同時帶動大寧區域發展，塑造上海城市新標杆。

除了在住宅產品外，金茂也通過一二級聯動，打造梅溪湖國際新城，將梅溪湖打造成長沙炙手可熱和未來發展的標杆板塊，涵蓋高端住宅、商業、國際文化藝術中心、科技研發中心等複合業態，成為「城市新城」的代表作。

因此，在獲得成都市場認可上，金茂有實力也有信心。

樓市牙尖幫：金茂綠建將會給成都金茂府項目帶來哪些新的元素？

金茂相關負責人：2016年金茂綠建正式掛牌運行，在「溫度、濕度、空氣、水、陽光「等5個維度，著力打造舒適、綠色、環保的健康人居環境，不斷通過市場前沿的技術，結合國內外的各種綠色、健康、節能規範標準，提供一種更有品質的居住環境與健康生活方式。

金茂綠建對建築外牆、外窗、高效冷熱源、輻射末端、潔凈新風、置換通風、全屋凈水、雨水回收、太陽能、消音降噪、智能家居、智慧社區、六級安防等科技系統進行全方面考慮，在建築生命全周期內，從方案規劃、系統設計、機電調試、運行維護等方面提供全流程技術服務，為金茂科技住宅全力打造出「恆溫、恆濕、恆氧、恆靜、恆凈」的自然生態的理想居住環境。同時金茂綠建對現有的機電設備、控制系統、建設材料等不斷創新，研發出眾多適用於科技住宅的升級產品。

金茂綠建未來依託於能源監測管理雲平台，對所接管的全國範圍內所有金茂科技住宅項目進行統一運行、維護、監管，從而不斷提升系統運行效率、不斷優化能源運行策略、不斷降低運營成本，並針對可能發生的問題進行有效的預判，最大程度的體現科技運營價值。

樓市牙尖幫：成都晉級國家中心城市，金茂在成都的業態布局有怎樣的戰略規劃？

金茂相關負責人：針對整體城市而言，成都作為西南區域重要的省會城市，也是」一帶一路「重要節點城市，近年經濟發展迅猛，城市影響力逐漸擴大。金茂也會如上所言，持續關注成都土地市場，在合適的情況下根據市場和區域情況進行整體業態考慮。