精裝修項目管理要點淺談

隨著人民生活水平的不斷提高， 對精裝修住宅的需求也日益增加。精裝修項目也逐步成為房企開發的主流，萬科、綠城、龍湖、星河等地產商，都逐漸過渡到了精裝交房的時代。

然而在實際項目開發過程中，裝修施工管理所涉及的專業、工序複雜而繁多，往往所出現一些影響裝修質量的問題，不僅對項目銷售和消費者使用產生影響，還將妨礙企業品牌及自身競爭力的提升。

現階段，還比較缺乏高管理水平的精裝修隊伍，因此，對房地產企業自身，如何對批量精裝修項目進行有效的管理也是經營者們的一大困惑。

那麼，首先從精裝修項目管理的管控難點看，為什麼精裝修項目的管控難度大？我們認為，對精裝修項目的工程管理難度主要集中在三個方面。

基於精裝修項目管理的客觀難點，為保證項目的質量，我們從精裝修項目管理的工作流程出發，談談對精裝修工程管理的管控要點。

一、精裝修項目管理流程

精裝修項目管理流程如圖1 所示。

前期準備階段

· 精裝修項目定位：在整個項目定位階段對精裝修風格、材料/ 部品和設備的使用檔次、成本指標進行定位。

· 精裝修方案設計：根據項目定位中建議的設計風格、材料/ 部品和設備及成本指標進行精裝修方案設計。

· 材料/ 部品清單：根據精裝修設計方案，提供主要材料/ 部品和設備清單，便於品質、成本控制。

· 樣板房施工圖設計：在裝修設計方案的基礎上對樣板房進行施工圖設計。

· 土建/ 裝修交接標準的確定：根據施工和現場管理要求對土建與裝修完成的工作內容進行明確。

· 樣板房施工：對樣板房進行施工，以達到展示戶型、交樓標準和裝修效果的目的。

· 批量精裝修房施工圖繪製：根據樣板房實際施工效果對樣板房施工圖進行調整、完善，形成批量裝修的施工圖，供批量裝修招標、施工之用。

· 施工圖設計變更：根據樣板房施工過程和批量裝修裝修繪製過程中發現的問題，及時對主體土建、安裝施工圖作出設計變更。

精裝修施工階段

· 精裝修/ 土建施工交接：根據預先約定的工作內容對土建方完成的工程進行驗收，質量有問題的提出限時整改。

· 業主開放日：為滿足業主對裝修過程的了解要求，了解業主對裝修質量的要求，展示公司精裝修工程管理水平，

減少後期質量投訴，在裝修施工期間統一安排一次業主開放日，讓業主進行現場參觀。

· 精裝修初步驗收：當裝修總包、各分包工程完成全部工作量后，材料裝修部會同監理公司組織，材料裝修部、物業公司和各參建單位一同對工程進行一道全面的驗收。

· 精裝修竣工驗收：當經過精裝修初步驗收並整改完成後，通知當地質量監督部門參加整體工程的竣工驗收。

交付及維修階段

· 移交物業：等精裝修項目竣工驗收后將鑰匙移交給物業，由物業組織保潔公司或自己保潔人員進行保潔，確保將整潔、完好的房屋交於業主驗收。

· 交房：業主在收到交房通知並按規定簽訂物業管理合同、繳納物業管理費用，並與開發公司完成購房款的結算后並對房屋進行驗收滿意或經整改后驗收滿意後接受房屋，完成整個交房程序。

二、各階段管控要點

設計管理

任何工程項目的管理，設計管理在整個精裝修項目中的位置十分重要，避免邊施工邊設計，干到哪改到哪，而裝修設計應該從建築方案階段就需要開始。

帶精裝的住宅，主體設計方案確定后就應確定裝修設計單位。裝修設計單位對套內的平面布置、水電末端進行優化，並提出相應的裝修優化方案，管理者組織兩個設計單位對方案進行補充及完善。因此，在本階段重點需關注各專業的銜接，避免土建、裝修相脫節。

而設計人員本身，應在設計前了解清單中材料部品的規格、樣式及安裝方式，並在土建施工前確定裝修設計方案，以保證精裝修對土建施工的要求，避免土建大規模的改動。

在專業設計方面，既要滿足使用功能，又要結合裝修方案，例如：冷熱水管位置的預留，插座、開工數量及位置的合理性等。

施工過程管理

在施工階段，首先要做的第一件事是場地的移交。場地移交需要開發商、監理進行協調，總包、批量裝修單位參與，並按照國家相關規範及合同要求的標準進行檢查，如：洞口尺寸、樓地面平整度、標高、滲漏問題（特別是裝修后將被隱藏的部位） 、陽台欄杆、門窗等。

在質量管理方面，現在應以樣板先行，施工樣板要細化到每個標段至少有一層樣板層。對重要材料如設備、燈具的考察、訂購、進場、使用過程把關。凡重要的和有特殊要求的、或需要進口的、價格高昂的材料設備， 嚴把「准購」、「准進」 和「准用」關。對成品，很多企業只重視施工過程中的質量，不重視成本的保護，結果卻要花費精力和財力去處理，因此成品保護也是精裝修管理中的重要一環。

對成品的保護，我們通過以下措施保證：

各工序空間上分開 ；時間上錯開；減少多工作同區域同時作業；特別注意入戶門、鋁合金窗、電梯、開關插座的保護。在進度管理方面，裝修單位進場后，組織總包、裝修單位、監理單位根據合同總工期、土建移交情況等確定關鍵節點，裝修單位根據關鍵節點深化後排出裝修進度計劃，針對各種專用房間的功能質量與裝修做法要求，選擇成熟的施工工藝，要求施工機具先進、施工程序安排合理。

一般影響進度的主要因素包括：

土建移交場地 ；泥水及複雜的木作業的進度；垂直運輸；材料供應等。

交付管理

為提前發現並解決入住后客戶關注的問題，改善交付時集中投訴的現狀，進一步提升客戶滿意度，從客戶角度、國家驗收規範、合同、銷售承諾等方面，開發商往往進行多輪次的模擬驗收，模擬驗收是精裝修項目交付驗收的後期保障措施。一般模擬驗收有2~3 輪，第一輪模擬驗收一般於結構封頂之後，第二輪為入伙前3 個月，第三輪為入伙前45 天。

在很多項目的模擬驗收中，為了準確清晰收集各類質量問題，在檢查中引入《工程質量分戶驗收檢查表》，按照功能分區及專業劃分對每戶及每層公共部位施工質量進行檢查、記錄。

項目正式入伙前，物業客服人員還應從生活使用功能上對設計缺陷提出風險預警，並積極和項目部、設計部溝通制定預案。

對房地產企業而言，精裝修項目並非技術問題，而是管理的問題。房地產企業應從前端的拓展定位、設計， 過程中的招標、材料採購、施工工藝，以及後期的交付及維修等各方面進行系統化的預防和管理。

更多詳情：4001-123-968

官網地址：www.chinasapi.com