濟南的房價還能漲多久？

今天，有人加我微信，然後問了這麼一個問題：

濟南的房價會漲多久？對於這樣的問題，我們不妨思考另外一個問題：

為什麼在濟南房子越早買越賺？

想想是這個道理嗎？在濟南，越早買房的那些人，越是賺到的那些人。曾經5000+的魯能領秀城，如今2萬+，曾經8000+的CBD片區（東面和北面），如今也到了2萬+，曾經5000+的唐冶，如今土拍樓麵價已經1萬+，那時候你貸的那些款，相比起現在房屋的總價，恐怕現在看來也只是一丟丟……

你有沒有想過這是為啥？

高房價的本質是什麼？

過去十餘年的時間，是以GDP為考核地方官員的依據。因此，地方政府通過土地出讓金，將其加槓桿之後用來搞基建，而大量的基建和基建發展預期，又進一步推高了房價。然後，高房價和房價增長預期，又拉動了地價，政府又可以用手裡的土地儲備，加槓桿融更多的錢，投向基建。最終，形成了一個地方政府以GDP和土地財政為綱的良性循環。

所以呢，房屋價格高於其價值的本質，是政府在房子上面投入的基建，以及預期基建的投入，被計入了房價之中。（此處基建為泛指概念，還包括教育、醫療、治安、綠化等一系列的政府投入）

換句話說，地方政府無償為我們的不動產，提供了附加值。

因此，房價高低，本質取決於政府基建投入的高低。譬如說，濟南未來打造的重心是哪裡？CBD。所以中央商務區，自然房價最貴。而唐冶憑什麼這麼火？都到了繞城高速以東了，這麼偏，憑什麼這麼火？地拍的那麼激烈，拍的樓麵價那麼高？為什麼？因為歷城政府將搬到唐冶，歷城二中將搬到唐冶，政府來了，其他配置投入也都就來了，自然唐冶新區房價不遜於濟南北，超越西客站……

而濟南捷運線路周邊的樓盤為啥被熱捧？因為大家都知道，捷運來了黃金萬兩，要想富先修路，咋了那麼多錢修捷運，誰不想在靠近捷運的地方買套房，更好的佔據使用政府重金打造的便捷？

因此，越早在正確的位置買房子，就能越早享受到政府的預期基建投入，實現房產的增值。

那麼，上面大家都關心的這房價的個問題，就解釋了。

基建投入，時候很費錢的。以濟南捷運為例，16年年底，濟南公共資源交易網對外發布了兩則公告，濟南市軌道交通M2線工程深化設計研究招標公告，以及軌道交通M3線工程系統深化設計研究招標公告。公告顯示，兩條M線的投資金額直逼500億，其中M2總投資151億元、M3總投資329億元。三條R線中最貴的是R3，總投資超過135個億，但還是不如M2，更遠低於M3，穿城捷運M線造價果然遠高於R線。

一條M3捷運線就需要投資329億，而8.4土拍，那麼多地，成交金額也只有190億不到……而接下來，濟南要修的捷運很多，而基建投入還包括，高架快速路、學校、公共設施等等。

所以……用腳趾頭想一下，那麼多配套，那麼多錢的投入，一定是需要使用者去分擔一下下的。

但是呢，一個城市的規模，是有上限的，以攤大餅方式進行的城市擴張，會使得城市的運營成本越來越高。而且，越往城市邊緣賣地，政府能收的錢越少。最終，城市的擴張將到達一個「盈虧平衡點」。

但是，據內參君觀察，這個點盈虧平衡點，距離濟南還比較遙遠。一個還沒有開通捷運的省會城市，一個連二環還沒有串聯起來的城市，一個斷頭路充斥的城市……濟南需要修復的bug太多太多……

辛苦推文不容易，歡迎大家轉發！

不要打賞，不要您點廣告，

轉發文章就是對我們努力的最大支持！

以上數據觀點，僅供參考！

非權威，內參個人觀點分析！

客觀樓盤測評，專業買房推薦，

樓盤業主維權爆料，通通都可以找我們！

請關注「濟南樓市內參」，下面有二維碼！

歡迎加入濟南樓市QQ群，群號：97981234