本月26城密集出台新政原因是…… | 房寶寶一周看

歐陽捷

新城控股集團有限公司副總裁

新城地產股份有限公司監事

據媒體報道，有的城市已經出現全民購房熱潮，連清潔工、廣場舞大媽都想著進入樓市，其情其景與曾經「千股跌停」之前的股市何其相似，樓市已經出現蔓延的「瘋狂」跡象。

進一步梳理一下住房市場調控政策的脈絡和邏輯，包括已經使用和未曾使用的，大致可以分為兩類：

第一類是抑制需求端的，包括本地人和外地人。

限購的本質就是抑制需求，在供應不足的情況下，延後需求使之與供應相匹配，達成低水平的供求基本平衡，從而實現房價的相對平穩。

目前來看，三四線城市普遍提高首付比例的概率不大，但都市圈區域內的中小城市還會繼續定向提高首付比。

貸款利率全面取消9折以下的優惠是顯而易見的，不過從去庫存角度講，中央政府肯定希望對一二線和三四線城市實行差別化的更優惠利率政策，因此，對特定城市、特定人群實行基準利率1.1倍、 1.2倍、1.3倍甚至更高的「定向加息」懲罰不是不可能的，而非熱點城市和三四線城市或剛需首套房或將保留9折、95折優惠，不過期望值不能太高，恢復基準利率是極有可能的，因為央行加息或許就是轉眼的事兒。

在抑制購房需求中需要特別關注需求過度問題，一些供房供應並不短缺、需求也並不旺盛的城市，也出現了全民炒房，其背後的根本原因還在於擔心通脹預期和城市輪動效應而錯過了財富增長機會，當供求關係出現短暫失衡、房價明顯上漲就引發了居民集體購房的「共振」效應，進而促動房價快速上漲，帶動新一波居民的集體購房。

第二類是針對供給端的。

政策方向或將從供地對象、供地數量、土地價格、住房上市時間及其價格等五個方面著手：

一是增加土地供應數量;二是控制土地價格;三是管理住房上市時間;四是合理控制房價;五是供地向大房企傾斜。

政府還有一項最重要的工作，就是管理市場預期，通過提高政策方向透明度，不斷改善市場對政策的預期，如同美聯儲在加息進程所做的一樣，這次兩會上，部長集體亮相發聲就是最好的預期管理，這是預防市場形成房價上漲共識，避免出現集體購房的市場共振的最優策略之一。

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馮侖

萬通集團董事長

REITs發展史

戰後幾十年，美國經濟蒸蒸日上，房地產業跟著節奏往上沖，大家就是貸款買房！買房！買房！但是開發的房地產商還是房貸的銀行，利潤實現的周期長，想這些利潤能夠快點套現就好了。

而另一邊，還有很多人等著貸款買房，或者把房產抵押貸款，資金的需求很旺盛。

這時候，出來一個聰明人甲。他說，我把這些貸款債權從銀行那裡接手過來，作為回報，我要多賺一點。

但是一筆貸款數額很大，但是把這樣的 10筆、100 筆貸款組合起來，再平均切成 1000 份、1 萬份，單份數額就小了。房貸的利率不低，房價一直漲，又穩定，我到公開市場交易所像股票一樣去賣給各種投資人，很多人就願意把錢交給我。

這就是REITs（房地產信託憑證，Real Estate Investment Trusts）。60 年到 70 年代初，REITs 規模從 10 億美元擴張到 210 億美元。但是貸款有個很大的問題，得保證還款能力，萬一還不上，房價又降了，就慘了。這不，1973 年石油危機，整個西方世界經濟都瞬時陷入滯脹，不良率一下子上來了，於是甲完蛋了。

這時，聰明人乙出來了，改進了甲的辦法。第一步呢，是去遊說國會和政府，讓他們放鬆對 REITs 的管制。讓他們把造好的不動產所有權的一部分買過來，就像公司出售股權，這樣他們套現就快了，肯定樂意。我呢，好處就是可以直接介入到房子造好之後賺錢的事情上。在乙的一通遊說下，國會同意了，於是就這麼幹了。

後來，又有聰明人丙出來說，乙的辦法很好，但還是不完善。REITs 怎麼賺錢的事情，你倒是想得很好。可是你要有錢吧，你得去募資啊。現在我們國家有錢人越來越多，投資理財的慾望簡直像生理慾望一樣成了剛需。我還是去國會遊說，咱美國人投資賺的錢，總要交掉一部分稅費，這部分其實影響很大，如果國會立法給咱們 REITs 的收益免稅，那至少咱們年這筆生意的收益率就能提高几個百分點，就好了。作為交換，我們作為資金管理人把每年至少 90% 的利潤直接分紅。投資人、管理人、開發商、買房和租房的個人與企業、需要選票的議員，多贏，簡直完美！

就這樣，到 90 年代初期，美國房地產投資的高端玩法已經相當成熟了。這也就是為什麼美國沒有像那麼大型的房地產企業，偌大一個國家也誕生不了萬科、萬達這樣世界 500 強級別房地產企業，因為人家的行業本身效率很高，可以直接從市場融資，然後給投資人以不錯的回報，根本就不需要大型的開發商來作為市場賣方的主力！

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劉德科

德科地產頻道創辦人

3月份，有以下這些城市限購了：

北京及環京：北京、廊坊、保定、涿州市（保定市下轄）、淶水縣（保定市下轄）、崇禮區（張家口市下轄）、滄州

環滬：嘉興、嘉善（嘉興市下轄）、鎮江、句容（鎮江市下轄）

環深：中山、佛山

熱點二線：廈門、南京、鄭州、三亞、杭州、廣州、石家莊、福州、南昌、長沙、成都、青島

其它城市：贛州

26個。

今年的3月就像去年的10月一樣，密集出台新政，可是為何時隔還不到半年，就要如此加碼？因為——效果不好。為什麼不好？因為有這些「結」要解。

第一結：多供應土地，地方政府怕出地王；不出讓土地，供應量緊缺，房價上漲壓力加大。

第二結：地價高於房價，「政府指導價」暫時還能讓房價低於地價，很多人認為以後房價還是要超過地價；現在，政府能明確表態房價必須一直低於地價嗎？

第三結：「政府指導價」低於「市場價」，購房者只能擠破腦袋進場，成交量繼續維持高位，房價控制難度再度變大。

第四結：一二線熱點城市都在加碼限購限貸，熱錢就往三四五線城市流，現在已經導致後者的房價也明顯上漲，等到所有城市都上漲，那麼到時候「因城施策」是不是又變成了「全國一刀切」？

綜上，這一輪調控失效的癥結，在於熱點城市的「政府指導價」——對地價的行政限制和對房價的行政限制。

現在是兩難的境地：不實行「政府指導價」，房價的漲幅會很嚇人；繼續「政府指導價」，市場的恐慌性、壓迫性購房行為將加劇，房價控制的壓力越來越大。

接下來，一定還有城市要加碼調控，限購也好，限貸也罷，都是想象得到的事。

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在讀了經濟學家陸銘的《大國大城》之後想分享以下一些體會：

一、城市人口密度減少之後，就真的宜居么？

對於人來說，我們骨子裡的基因都沒有圖那麼安穩的生活，如果對於一個城市來說，將「宜居」作為城市未來發展的準則，那麼城市其實已經進入相對的衰退期。

大城市裡，你得到的東西遠比失去的東西多，城市通過讓你見到不同的人，體驗過不同的生活的模式給到你補償。這樣的城市補償機制讓太多的年輕人迷戀。

二、無數人吐槽的交通擁堵，不是因為人多，是規劃問題。

國際發達城市的道路寬度一般較為適中，寬馬路的現象並不普遍。較高的道路密度和適度的道路面積率，促成細密的城市肌理。

「寬馬路、大路網」成為許多城市的典型配置。就連我們老百姓自己也形成了這個錯誤的觀念，司機覺得寬馬路好開，連你回到老家看到自己家裡有了60米寬的馬路，不一樣很自豪。

可就是這樣的寬馬路，給城市人的生活帶來了諸多不便。

三、「高素質人才」留下！「低技能勞動者」該被驅逐？

根據美國的研究，美國的大城市如果吸引一個高科技的人進來，會同時創造五個勞動力需求，有兩個分別是醫生和律師，另外三個是超市裡面的收銀員、家政服務員等。這樣高端和低端的比例應該是1：1。

一味對低技能勞動者流入進行管制的後果，就是勞動力成本和服務價格上漲，這會反過來影響城市實體業的發展，實體業凋敝，城市對高端勞動力的吸引力就會不足，城市競爭力反而下降。

四、外地人？本地人？都是人！

2008年，36%的紐約人出生在美國之外，接近一半的紐約人在家裡不說英語，是移民；2011年，倫敦居民中，出生在英國以外的佔37%，外籍居民佔了24%，白種人比例從2001年的58%降低到45%。

「外地人」來到大城市，很難得到戶籍和本地人同等的公共福利，但還是來了，他們幾乎不佔用這裡的社會資源，但是卻做著高性價比的工作，也就是說，「外地人」創造的價值，是超過這個人所佔用的社會成本的。

所以城市應該抵抗的是人口密集而來的種種弊端之後，而不是抵制人口。