夏秋之交 石家莊公寓日漸顯出「英雄本色」

當住宅限購使得各個樓盤的銷售空前遇冷時，人們會想到不限購的商業地產嗎？當商業地產的庫存量因為「去庫存」時的「偏沉」而缺少實質性進展時，公寓的產品銷售卻在此時站了出來，並日漸顯出「英雄本色」。

記者在採訪中了解到，從今年4月份開始，以12時區精裝公寓、新源蜂巢垂直街區公寓和林蔭大院學舍公寓為代表的公寓產品，以其不限購、低首付、小戶型、精裝修等特點贏得了越來越多購房者的喜愛。

儘管節令已經立秋，但石家莊的天氣仍然處在炎熱的包圍中。在2017年這個夏秋之交，公寓產品你方唱罷我登場，並且會迎來看房甚至成交上的井噴，絕對出乎很多人的預料。

率先點燃起省城公寓銷售熱情的非12時區項目莫屬。這一原塔談國際商貿城中的一棟滯銷了多年的公寓，為何會在異業彙集團的包裝促銷之後，取得了一個月去化200套、50天售出300套銷售業績並引起整個樓市的巨大反響呢？

記者了解到，一方面，這一公寓樓市經過精裝修處理，購房者可拎包入住、一層酒店式的大堂更具儀式感，特別是在樓中特建的可以休閑的共同區域，更具時尚感；另一方面，這家公司在產品的推廣上也不走尋常路，利用電視劇《我的前半生》熱播的時機，選擇了小視頻、H5手機端的小專題、70后懷舊金曲的徵集等集中在微信朋友圈發放，取得了不錯的效果。也吸引了無數都市中的時尚人等。

「如果說以前的公寓還是2.0時代的話，那麼12時區的暢銷也將公寓產品帶入到了3.0時代。其實市場需求還是有的尤其是在市中心住宅限購的年代。」異業彙集團董事總經理魏永先生這樣說。

無獨有偶，剛剛進入7月，曾在省城住宅銷售中取得不俗業績的林蔭大院，隆重向社會推出了自己的小公寓產品林蔭學舍。當總共1700套精裝小戶型公寓冠以林蔭學舍的名稱向外推廣時，面對首期800多套房源，市民們也表現出了極大的熱情。短短几天就已經排了300多張卡。

「我們的項目之所以受到廣大業主的歡迎，一是我們的產品本身和質量還不錯，另外一個重要的原因是林蔭大院的文化積澱和28中學區房的誘惑，再有就是可更名可退房的方便和低總價的投入了。」負責項目銷售的劉凱麗女士的介紹顯得非常中肯。

記者還了解到，經過市場的洗禮和用戶的檢驗，石家莊市新合作城市廣場的760套學府公寓也已經基本售罄；而位於正定新區的寶能中心首期推出的1200多套精裝小戶型公寓也已經售出1110多套，現正在為二期的公寓產品銷售積蓄客戶與能量。

新源蜂巢項目今年3月30日取得預售許可證，今年半年推出公寓房源共計500套，目前去化438套，平均每月去化70餘套，已經成為當前石家莊公寓市場上的標杆產品。

今年5月20日-21日兩天，一場以「花聚城心 寓見蜂巢」為主題的新源蜂巢520愛巢節盛大開啟並將項目公寓產品營銷和潮流定位的調性做到了完美的結合。

記者了解到，石家莊近期公寓市場的熱絡，既與住宅市場限購而商業地產銷售不限購有關，也與一些公寓產品選准了市場推廣的節點與方式有關；既與石家莊市政府曾經推出的商改住政策有關，當也與公寓產品的更新換代有關。

而據騰訊房產石家莊站統計，目前石家莊市在售的公寓產品將近40個。在石家莊人們最常見的公寓形態就是住宅+、商業綜合體+，比如眾美鳳凰綠都四期、尚賓城、觀瀾公館、華潤萬象城、華強國際等，大多都是如此。目前石家莊市場還是商務公寓偏多。其中大部分公寓都是附屬在商業綜合體裡面，商業綜合體的定位對於此類公寓十分重要。

（石家莊部分公寓產品）

記者注意到，目前因為限購政策的影響，投資住宅的行為受到壓制，而公寓類產品以小面積為主，投資門檻比較低而且不限購，因此資金逐漸流向公寓類產品，公寓在石家莊投資市場越來越走俏。這一點也在12時區、林蔭學舍等公寓產品的熱銷中得到了印證。

記者注意到，在區域分化上，當以新合作城市廣場為典型代表，推出學區公寓產品，既可以滿足居住問題又能解決孩子上學問題的「學府公寓」的熱度還未散盡，以林蔭大院精裝小戶型公寓為代表的學舍公寓又「接續前緣」，同是在新華區一個區域，同為28中校區，同為石家莊市老城區，同處於商業配套完善，大多數公寓購買者是以滿足居住為主的氛圍中，公寓市場上產品的這種前赴後繼足以說明，無論市場怎麼變化，仍然是需求為王，而作為產品而言也是沒有最好，只有更好。

那麼在需求分化上，人們對於公寓產品購買大致可以分為這五種：一是年輕剛需購房者作為過渡房，既可享受市區完整配套，又能夠讓孩子就近入學；二是中產階層追求精緻生活，充分體驗成長中的「歡樂頌」；三是只為孩子上學用房，只要能夠讓孩子享受到好的教育資源，錢不是問題；四是單身青年居住；五是一些投資客將其作為保值升值的產品之一。

「公寓產品往往以低總價、好地段、優環境、精裝修等特點，滿足人們的不同需求，但真正好的產品還應做好在面子、裡子、扣子上的合諧統一。就像人著裝一樣，你面子上得好看得體，裡子也得舒適，另外扣子也要系好，少一個扣子都不好看，這對於公寓類產品來說重要的還是細節。」著名建築設計師劉曄先生的分析道理淺顯而寓意深刻。

綜觀石家莊市的公寓產品，類公寓和商務辦公類的產品居多；而且產品都大同小異，無論在建築風格、產品設計，還是在裝修風格與物業管理上都缺少創新與創意。

林蔭大院·學舍，28-50平方米的精裝小公寓的推出讓人眼前一亮，雖然這一公寓產品也是伴隨著住宅出現的，但購買公寓與購買住宅同樣的可以讓孩子上28中的特點與周邊齊全的配套，無疑成為了吸引更多購房才的「王牌」。

新源蜂巢的出現也給石家莊的公寓市場注入了新鮮的元素和新模式，使得公寓擺脫了單獨用來「住」的標籤，為年輕人營造了一個創業、交友、體驗、聚會、參與、購物、辦公、居住的多功能互動平台。有人說「新源蜂巢在石家莊是一個大膽的實驗。」但她的出現的確為石家莊的公寓市場添彩，這也促使公寓項目開發商立足於自身項目，運用新模式，致力於打造出可以吸引購房者的公寓產品。

寶能中心的公寓產品叫人耳目一新。整個項目中58平方米一室和80平方米兩室的精裝修戶型，在很好處理了室內牆壁、洗手間排氣與床頭USB插座等細節的基礎上，還在玄關處設置了物品收納系統，時尚且方便。

東南智匯城的一部分公寓則按照大眾創業，萬眾創新的思路，為剛剛開始創業的年輕人開闢了一個融高智能性、高交流性、高舒適性於一體的創意空間，進而，讓整個的公寓產品成為一種引領潮流的產品。

石家莊市的公寓產品熱銷，給人一種市場上東方不亮西方亮的感覺；在紛繁複雜的市場競爭中，公寓產品怎樣才能走得更好？那些優質的公寓產品又是憑什麼讓業主掏了腰包？公寓的建造者和管理者未來還將面臨怎樣的壓力？在「盤售同權」和「共有產權房」已經浮出水面的今天，在住宅市場限購而商業地產不限購的背景之下，石家莊市的公寓市場將會走上怎樣健康發展的路徑呢？這些問題絕不是老生常談，而解決這些問題，需要冷靜的思考和可操作性的解決方案。

有關專家分析稱，不出意外未來市場上的主流公寓產品仍然會以低總價、小戶型、智能化、兼顧居住投資甚至養老的產品為主。而就省會石家莊而言，雖然一些公寓的物業費、水電費等都是商業性質的，但相比樓盤住宅，公寓仍然存在一定的優勢：首先，面積小，總價也低，購買壓力相比樓盤住 宅要小很多；第二，當前情況下，樓盤公寓的政策環境相對寬鬆，方便入手；第三，公寓雖小，但戶型的空間利用率高，各個功能分區齊全，應有盡有，比較符合年輕人的喜好；第四，公寓大多位於市中心繁華地段，商業、醫療、交通等各方面的生活配套非常齊全。

而在政策層面上，市區住宅的持續限購也會促使下半年的公寓樓盤產品處於去化窗口期。由於公寓的庫存較大，產品同質化嚴重， 未來高品質、差異化、個性化的產品將更容易脫穎而出。