深圳樓市帶頭砸盤，直降6000隻是開始：中國房價將走進漫漫寒冬？

導讀：

曾經堅挺的樓市風向標——深圳，已經劃上房價瘋漲的休止符。在月度成交量創下5年半以來的新低后，有消息爆出某樓盤在兩年內降價6000元/㎡。也許深圳只是一個開端？房價將走進漫漫寒冬？

一、這個城市的房價曾經最火熱最堅挺，現在終於開始跌了！

作為全國樓市風向標的深圳，最近的日子並不好過。自去年第四季度啟動「史上最嚴」調控政策后，樓市開始變得冷清，進入2017年後仍未有復甦跡象。在房地產去投資屬性的同時，它成了過街老鼠。

根據媒體報道，兩年前，陳先生以約4.6萬/㎡的價格買下龍崗布吉商圈的花語馨一期樓盤。本想脫手賺取差價，但他發現，現在該樓盤二期項目的新房價格只要約4萬/㎡，也就是說，別說賺錢，在還了兩年房貸后，該房子每平方米降了6000元。

這並非個例。3月29日，新開盤的坪山區奧園翡翠東灣項目均價約為2.9萬/㎡。客服人員稱，現在買房價格已比去年前三季度優惠許多，該樓盤單價最低可至2.6萬-2.7萬/㎡，甚至還能爭取到更多優惠。

Wind資訊數據顯示，自從去年11月份以來，深圳新房的成交量已經連續5個月下滑，其中，3月份月度成交量803套，創下2011年9月有數據以來的新低。此外，深圳房價也在下降，從去年10月開始，價格環比指數已經連續負增長5個月。

深圳市房地產中介協會發展研究總監徐楓認為，深圳這一輪調整周期將持續到2018年，2017年深圳市一二手樓的成交量合計將下跌10%，且主要集中在二手房。以6萬/㎡的均價作為基點的話，價格將下跌16%，跌至5萬多/㎡。

有業內人士預測：目前來看，深圳只是房價下跌的第一槍！這次，樓市的拐點是真的到了。目前地方住建部門普遍採用限制高價樓盤入市、控制預售證發放節奏等「限價」手段以縮減成交量，保證新房價格「環比不增長」，相信這輪瘋漲的房價已經結束。

從指數研究院監測的上海、廣州、深圳、南京、蘇州、廈門、武漢、成都、南昌等13個重點城市新開盤定價來看，2017年開年後，29.5%的項目價格與上次開盤持平，18.8%的項目較上次開盤下跌。而在漲價盤中，新房價格僅平均上漲0.6%。

此外，多個城市低價項目價格較周邊同類樓盤價格跌幅普遍在7%左右。例如，杭州剛需項目「余之城」在3月14日加推，價格較上次開盤均價下跌超過一成。在上海，高端住宅項目泰禾上海院子、龍湖天璞等擬售均價超過8萬元/㎡的樓盤均因報價過高拿不到預售證。一位開發商稱，為了拿到預售證,不少改善型住宅項目的審批價格相較預期報價打了8折。

深圳、上海、杭州已然有些撐不住了，那麼別的城市呢？

二、北京一聲炸雷！房價將走進漫漫寒冬？

這次樓市調控的小紅花，真的應該發給北京：首善之區，執行調控政策最堅決、最有力、最神速！

住建部和國土部適時調整供地的文件剛熱氣騰騰地出爐，北京市拿過接力棒立馬發大招：

1、2017年，北京市供地將大量增長。其中商品房供地161公頃，是去年同期的6.2倍，也是去年全年商品房實際供地量的1.5倍。

2、未來五年，全市計劃供應住宅用地6000公頃、年均1200公頃，以保障150萬套住房建設需求，其中自住型商品房將供地1020公頃、擬建25萬套房。

五年裡造150萬套住宅，這什麼概念呢?這麼說把， 就是相當於五年裡新造了一個蘇州城區，每年拆平一個上海原來的靜安區，對房價的壓力不言而喻。

3、還有一點不能忽略，那就是美聯儲進入加息周期后，我們的利率不得不被動上升。

繼限購限貸、認房又認貸、打擊商住房之後，在供地的調控上，北京又開了全國的第一槍！

這一槍開得不尋常！要知道，北京是全國首都、首善之區，一舉一動歷來是全國各省效仿的風向標和樣板。北京示範，其他必然跟進！

北京這一槍出膛，後面密集的槍聲就要響起了！

北京先是出台了「處女貸」（認房認貸），隨後出台了「離婚貸」（控制通過離婚購房），然後調整了優質學位分配規則，意圖打擊學位房。再往後，對「商改居」實施了摧毀性的打擊，最後連平房都限購了。

總之，不破房價誓不還！

可以預見，北京的樓市不管是成交量還是房價在美聯儲加息周期內已經進入了寒冬，沒有什麼上漲的可能。

三、樓市的基本邏輯已經逆轉？貨幣政策寬鬆已到達周期的尾部！

4月7日，銀監會發布《關於提升銀行業服務實體經濟質效的指導意見》，《指導意見》要求，銀行業金融機構要牢牢把握住房的居住屬性，分類調控、因城施策，落實差別化住房信貸政策。嚴禁資金違規流入房地產市場，嚴厲打擊「首付貸」等行為，切實抑制熱點城市房地產泡沫。

值得注意的是，此前，央行行長周小川在海南博鰲的演講上，可謂一字千金，他釋放信號稱：貨幣政策寬鬆已到達周期的尾部！

此外，央行官員在《學習時報》也透露了重要信息，披露了高層指示：要把防控金融風險放在更加重要的位置，堅決管制貨幣總量，摸清風險隱患，著力防控資產泡沫。

「堅決管制貨幣總量」這話，說得真是擲地有聲！從過去幾個月的廣義貨幣M2同比增速，可以看出，央行的確在踩剎車了。

而從全球來看，美聯儲明確表態，將在今年晚些時候啟動縮表！縮表這事，也是美聯儲除加息外的另外一個核武器一般的大招，這意味著美元進入雙重緊縮狀態。

美聯儲加息+縮表，也將成為倒逼貨幣政策轉向的一大動力。全世界都在加息，不可能獨善其身。雖然不會貿然加息，但貨幣政策逐漸收緊，相信已經是既定的方針。

由此可見，樓市的短期邏輯的確發生了變化。這包括高層態度、貨幣政策、城市布局和空前嚴厲的限購。

可以預見，一旦央行的銀根收緊了，市場上錢就少了，而漂浮在河流之上的各類資產特別是房地產的價格，或許也將隨之下降。

四、誰來終結房子？別忘了當年海南腰斬的房價！

房子會永遠不敗，成為人財富的終極寄託物嗎？

當然不會。事實上，經過20來年發展后，大大小小兩千多個城市（算上縣城），目前房產仍然有投資價值的肯定不超過10%。

這10年裡，國家啟動了「中心城市建設」，也就是計劃建設10到15個「國家中心城市」。這些入選的城市，跟大約十五六個未入選的省會城市，將形成15個大城市圈、15個小城市圈。這30個城市圈，將形成巨大的抽水機，把人口和錢裝入其中。不能「入圈」的城市，樓市、財富將被「收割」。

10年之後，史無前例的城鎮化將進入尾聲。

如果說，未來10年是「高鐵+捷運」攪局樓市，建立15個大城市圈和15個小城市圈的時代，那麼科技的進一步變革可能會帶來房地產價值新的重估。

想想看，如果「無人駕駛+智能交通」普及，交通擁堵將大大減輕；如果個人飛行器成熟、普及，大家遠距離上班就更不是問題；如果VR（虛擬現實）技術成熟、普及，遠程辦公、上學、醫療都成為可能。到那時，學位房還重要嗎？捷運房還重要嗎？城市還有明顯的中心嗎？

不要以為你在北上深有兩三套學位房就可以高枕無憂，就可以永遠收割年輕人、遲來者。他們正在通過創業、研發等方式，掀翻現有的財富格局，這就是和平時代的財富戰爭！

所以，至少有三種方式可以終結房子的財富神話：城鎮化達到頂點（大城市沒有那麼多增量人口了）；經濟發展模式完美轉型（不需要貨幣超發了）；科技進步（新一代交通+VR，將摧毀城市中心的價值）。

想到這裡，不得不提及當年海南樓市的噩夢。那時候搶房，猶入搶錢之境。

2009年12月國務院批複海南國際旅遊島后，掀起了一股海南購房熱潮，全國各地資金聞風而動，幾乎全是現金購買，導致海南房價一天一個價，在不到一個月時間內均價翻倍，一周之內，地價翻三倍。

在三亞的鳳凰島，最貴的一套海景房單價賣到15.8萬1平米，這價格直接秒殺北上深現在的豪宅，而且要求一次性付款，不接受按揭貸款，搶一個房票還得花一百多萬。不過瘋狂的時候，也沒人覺得貴。

當時導致房價大漲的另一個催化劑是，2010年1月17日，海南省政府暫停土地出讓，引發市場恐慌，均以為沒地了，房價不漲才怪。

整個三亞的房子，在2012年時，基本上都腰斬了，泡沫太大，該跌還是跌。可惜房價瘋狂上漲的時候，沒人去算細賬，以為買到的是穩穩升值的資產，結果是很多人賠的傾家蕩產。

前車之鑒，警鐘尤響。

結語：我們是一個大政府的國度，只要政府下定決心做的，只有你想不到的，沒有他做不到的。限貸不行，我就限購，限購不行我就限賣，限賣還不行，我就供地。比如說北京：北京先是出台了「處女貸」（認房認貸），隨後出台了「離婚貸」（控制通過離婚購房），然後調整了優質學位分配規則，意圖打擊學位房。再往後，對「商改居」實施了摧毀性的打擊，最後連平房都限購了。總之，不破房價誓不還！也許深圳只是一個開端？