「揭秘」2017年上半年全國房企銷售/拿地/負債排行

房地產市場風雲變換，每天格局都不同，強者愈強，大型房企都在追求著規模化、金融化。隨著市場、政策的變化，各家房企的布局也充滿了不確定性，但確定的是，所有的一線房企都在搶奪土地。

而與土地火熱相反的是進入2017年以來，在強限購限貸限售等政策影響下，商品房銷售及開發情況的超級反差。

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上半年銷售哪家強？

今晚，數據機構億翰智庫發布了「2017年上半年房地產企業銷售TOP100排行榜」。

截至6月30日，銷售額超過50億的企業達到126家，比去年同期增加了11家，銷售額共計36220億元，約佔全國市場份額的62%。萬科、碧桂園、恆大邁入兩千億門檻，綠地、保利、中海、融創緊隨其上邁進千億陣營，再次呈現強者恆強的行業定律。

從經營業績來看，碧桂園、萬科、恆大、保利、綠地、中海、融創七家企業憑藉巨大的全國化布局規模優勢，不出意料的突破千億大關，龍湖、華夏幸福、華潤等第一陣營房企也增長迅猛，業績邁上新台階。其中，碧桂園、萬科、恆大突破兩千億大關，成為行業翹楚，碧桂園堅持布局三四線大盤策略效果顯著，憑藉2016年末1.66億平方米土地儲備及6163億元可售總貨值優勢，全民營銷火力全開，業績迅猛攀升，以2848億元奪取半年銷售桂冠。萬科堅持聚焦城市經濟圈，對北上廣深等城市圈進行戰略布局，銷售額同比增長49.46%，實現企業業績新突破。

基於對市場政策的預期，2017年上半年房企加緊推貨，房企整體銷售業績較去年同期增幅較大。但與此同時，各熱點城市限購、限售政策進一步收緊，南京、開封出台新政，河北承德、唐山、張家口等環北京、環雄安地區限購升級。項目定價、預售證發放的限制也對房企在熱點城市的銷售去化產生了較大的影響。

一線市場遇冷，二線城市市場則表現出了一定的分化，南京、南昌等二線城市在調控政策影響下成交量環比降幅較大，而如西安等原先的二線非熱點城市市場則維持了較熱的狀態。受到這些因素共同影響，很多房企銷售五月業績相比四月出現下降。

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今年3月24日恆大、融信奪下蕭山姊妹地塊，杭州蕭山的樓麵價已經衝上了3萬元/㎡，一舉創下錢塘江南岸的地價新高。當晚，杭州就緊急出台土地新政限制土拍溢價規則：

溢價率達到50%時地塊所建商品房屋須在取得不動產登記證後方可銷售；

溢價率達到70%時鎖定限價，轉入競報自持比例；

有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉入投報配建養老設施的程序。

如果全國土地都依然如此火爆的情況下，其他地方政府效仿杭州執行這種土地新政進行調控，會出現什麼樣的結果？

但伴隨房地產銷售市場調控的深入，房企越來越依靠規模化在排名中競賽，土地儲備規模與結構對業績的影響越來越大，搶佔土地成了全國各地的場景。

從拿地金額來看，碧桂園和保利繼續引領榜單前二，天恆聯合拿地兇猛。2017年1-5月，碧桂園和保利分別以643億元和525億元持續穩居排行榜前兩位，恆大銷售額目標劍指4500億，以491億元拿地金額躍升至排行榜第三位，TOP3房企拿地總體月均超百億。分陣營來看，TOP10房企拿地總金額達4055億元，佔TOP50的52.1%，繼續上演強者愈強戲碼。

值得注意的是，部分房企加大布局潛力三四線城市，如中梁地產在常州、贛州、蕪湖、麗水、信陽等城市拿地，祥生地產在紹興、泰州、蕪湖等3個城市加重布局，拿地熱點開始向熱點城市周邊城市轉移。

房企仍然積極補倉，聯合拿地成房企不二選擇。隨著調控加緊、地價攀升和融資渠道收緊等影響，房企以聯合體形式拿地頻現，尤其是一二線熱點城市，聯合拿地成為不二選擇。2017年1-5月，TOP50房企拿地總價高達7778億元，拿地熱情依然不減。如中海、保利、中糧、天恆聯合體以41.5億元競得北京丰台城鄉一體化槐房新宮「舊改+自住房」項目。

△數據來源：指數研究院

從各城市群拿地金額來看，長三角和環渤海關注度依然不減，重點城市溢出效應開始顯現。受區域經濟發展和房地產市場成熟度影響，長三角和環渤海仍為眾多房企投資的重點，土地市場持續火熱。

從城市群拿地城市情況來看，TOP10房企目標不僅集中於原有的一二線重點城市，更將目光投向了熱點城市周邊的三四線城市，城市溢出效應開始顯現。如長三角城市群的嘉興、常州、無錫、寧波、金華等，環渤海城市群的滄州、唐山、濰坊等城市，受重點中心城市的輻射帶動，城市土地熱度明顯升溫。

△數據來源：指數研究院

從城市排行榜來看，一二線城市仍為主力，部分三線城市土地成交規模有所放大。2017年1-5月，全國土地成交金額TOP10城市總計成交4556億元，同比增長33.3%；規劃建築面積TOP10城市成交10313㎡，同比增長21.9%，市場熱度依舊。其中，北京以851億元的成交總價榮登榜首，同比上漲167%，土地獲取成本高，這也促使房企在一線城市通過收併購等方式尋找土地。值得一提的是，三線城市徐州與濰坊的土地成交規劃建築面積進入前十，在庫存較低與房價上漲壓力大的背景下，土地供應與成交量不斷加大。

△數據來源：指數研究院

不難看出，雖然多數房企銷售額、開發量沒達到預期目標，但都在潛力城市攻城略地，甚至多地出現搶地大戰。大部分一二線房企希望繼續走「快周轉，沖規模」，靠土地儲備和高速周轉才能走出陰霾，在這波小周期中活下來。

拿地產生天量的資金成本，各家房企的負債率也不低。不難猜測，下半年將會出現多家房企衝擊銷售規模緩解資金壓力的情況。

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據統計，城市的房價已經在2017年全面陷入了停滯，這不是一個好的信號。對房企來說，賣房的價格降低，賣房的速度減慢，在商業上都會產生致命的後果。

瘋狂的拿地也給企業帶來了前所未有的負債率。

的房企多年以來都是這個套路：看面子都是土豪，看裡子全是負債。負債比率如能控制在合理範圍內，倒也不會出現大問題，但是近兩年，房企這種「表裡不一」的趨勢愈發加劇，增高的負債也逐漸引發了擔憂。據媒體的披露，內地142家地產企業負債總量接近3.4萬億。

△數據來源：企業年報、wind

例如恆大在去年的凈負債率119%，又比如綠地在去年的凈債權益比一度接近300%。2016 年上市房企的平均資產負債率也已高達 77.26% 。目前行業已到償債高峰期，在銷售遇冷和拿地成本上升的雙重打擊下，房企目前的資金壓力巨大。

流動負債率是一年以內到期的負債比率，反映的是房企短期的償債壓力，也反映了房企債務結構是否合理。其中碧桂園、華夏幸福、綠地、萬科以及新城的流動負債佔比高達八成，因此我們在市場上看到的是以碧桂園、萬科為首的快周轉模式，以沖抵其償債壓力，據統計，碧桂園在 2017 年 1-5 月銷售額達 2521.6 億元據首位，而萬科銷售額達 2271.7 億元，緊隨其後。

這些年的房企向銀行借錢越來越多，產生的風險越來越大。

6月25日商務部研究院與財富研究院公布了《非金融類上市公司財務安全評估報告（2017春季）》。有關地產的信息有幾點值得關註：

1、2017年25個一類行業中，財務安全狀況最差的是房地產業。

2、財務最安全的100家上市公司里，沒有房企。

3、在財務安全最差100家公司中，房地產行業數量最多且達到23家。

4、A股里，至少有43%的上市公司存在「報表粉飾嫌疑」；在138家房地產上市公司中，71%的企業存在「不同程度的報表粉飾嫌疑」。

借這麼多錢的原因，是因為要搞擴張。像是恆大這類龍頭房企，目前依然在拚命的搞新項目開發，儘管去年他們已經手握2.29億平方米的優質土地儲備，但今年恆大依然在南昌、無錫、杭州等二三線城市補充項目。其他的大房企如綠城、碧桂園、中海、華潤等等也都在補庫存。例如中海在今年1到4月的土地儲備金額就同比增加了710%。眾所周知，補倉越多，欠債就越多。

樓市政策在去庫存，房企卻在補庫存，一邊挖坑，一邊填土。最後被玩死的，是廣大的購房者以及整個地產行業？還是的實體經濟？我們等待市場給出答案吧。

你對當下房地產的看法如何？歡迎評論留言。

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