商品房、安置房、小產權房、房改房……這些到底有啥區別？

購買二手房過程中，購房者們常常會聽到許多不同的房源名稱：房改房、安置房、集資房、小產權房……

看到這些名詞是不是覺得雲里霧裡的?

先不用頭大，看過房總管下面的梳理，你就明白了。

商品房

商品房是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發公司(包括外商投資企業)通過出讓方式取得土地使用權后經營的住宅，均按市場價出售。從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房是我們平時接觸最多的，一般的住宅、公寓、商業辦公類(即商住兩用)都在此範圍之內。

此類房屋市場流通過程中需要注意的是此類房屋的產權是否清晰，即有無糾紛、查封、凍結、保全、抵押等。

集資房

集資房是由國有單位出面組織並提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設的房子。

集資房產權歸單位，單位持有房產證(也就是說一般情況下集資房沒有房產證，但根據政策可以辦理)，但個人可使用，不允許交易。

遇到集資房，一定要看賣方(擁有人)是否基本全部產權(房產證、土地使用證)，同時還要看單位有無特別限制條款等。等取得房產管理部門對外出售許可后，才能買賣。

安置房

安置房，是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。即因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。根據法律的規定，安置房的轉讓交易需要在取得該安置房房產證后才可以進行，這時的過戶交易與一般的房屋沒有任何區別之處。

但是按照有關方面的規定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產權屬於個人所有，但在取得所有權的5年之內不能上市交易。這也就直接導致了安置房的市場流通上存在著較大的不確定性。

經濟適用房

是指根據國家經濟適用住房建設計划安排建設的住宅。由國家統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批准的收費實行減半徵收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定，是具有社會保障性質的商品住宅。

由於經濟適用房建設用地實行國家統一劃撥制，享受免征地土出讓金等各種優惠措施，使得建設成本明顯低於商品房。因此，經濟適用房的房主只享有房屋占有權、房屋處分權、房屋使用權而不能享受房屋收益權，如將房屋上市交易，必須補交土地出讓金及各種稅費后才可上市。

小產權房

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱「鄉產權房」。「小產權房」不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。

小產權房有證，但僅僅是《宅基地使用證》，房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。也就說，買小產權房不能辦理過戶手續，房雖然買了，但證還在別人名下。

房改房

房改房，是指於1994年國務院發文實行的城鎮住房制度改革的產物，是城鎮住房由從前的單位分配轉化為市場經濟的一項過渡政策，現如今又可以叫做已購公有住房(已購公有住房，是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房)。按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權，一般在5年後歸職工個人所有。

房改房上市交易的手續比一般的二手樓交易程序多了一條，即原業主經過鑒定，拿到上市審批方可按二手房交易程序進行交易。