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房價如下跌,你只會更買不起房

近來,揚言「房價要跌」的文章在媒體圈漸漸多起來。有不少人甚至歡呼,房價要跌,終於有望買得起房了。關於房價會不會跌的問題,不是這篇文章打算討論的問題,本文想說的是,假如房價真的下跌了,你以為你就買得起房了嗎?

對於大部分人來說,這個問題的答案,是一個大大的「不」字。

為什麼這麼說呢?因為房地產業在的經濟中,佔有重要的地位。不論你批評或是贊同,的整體經濟是在房地產的統攝之下發展的。某種程度上,房價下跌帶來的房地產蕭條會直接影響經濟,整個經濟大環境的變化又會影響每一個人的財務狀況。換言之,當房價下跌之時,雖然買房的表面價格變便宜了,但購房者本人的財務狀況很可能已經開始惡化,他依然是拿不出足夠的錢來買房。

要想要理解其中的道理,我們不能單純吧房產理解為一般消費品,而是要視其為宏觀經濟的某種指標或晴雨表。房地產行業在經濟中植根之深,已逾二十年,其重要程度不容小覷。

簡單回顧一下房產投資如何隨著經濟一起崛起的過程:最開始,在上世紀90年代,房地產投資規模還很小,1997年亞洲金融危機時甚至出現負增長,其後,隨著房地產市場迅速膨脹,房地產投資體量也急速增長。從90年代到2008年底,短短的十幾年間,房地產投資額平均增長率約為18.72% ,超過此間GDP約13%的平均增長率。在整個經濟增長的「奇迹」之中,房地產可以說是「奇迹中的奇迹」。自從2008奧運以來,的房地產「奇迹」,還在繼續上演。

在2009年政府推出大規模刺激政策后,信貸政策放鬆,商業性房地產貸款餘額增長超過30%,而在2012年政府以「穩增長」為政策導向後,信貸政策再一次放鬆, 2013年新增住房貸款同比增長超過200%,房地產市場進入了一輪上漲。在2015年房地產刺激政策之後,房價與房產貸款再一次劇烈上漲。如果整體計算,從1995年這至今的房地產投資增長率為19.7%,也就是說,2008年以後至今,房地產的投資增長是歷史上最高的。到2015年,真格房地產住宅投資佔GDP比例已經超過10%。在所有的資產類別中,房地產是過去幾十年增長最快的一種。

房產在整個經濟中體量過大、增速過快,其盈利超過了私營企業的經營盈利,很多企業的資產當中,最值錢的也是其持有的房地產。而在個人投資中,房產投資的盈利也在過去十幾年中是最穩定的一種。可見,房地產是個非常特殊的行業,也是經濟最主要的驅動因素之一。它不僅在全國固定資產投資中佔比很重,帶動了很多上下游產業,比如水泥、鋼鐵、電解鋁、玻璃、傢具、電器等等,牽扯麵頗大。

在經濟增長和創造就業等方面,房地產無疑已經是國民經濟支柱產業之一。如果房產業衰退,房價下跌,實體經濟的許多行業的生存都受影響,可能引起減薪裁員等等問題,買房者的個人經濟狀況,無疑會削弱他們的購房資金。

在實體經濟以外,虛擬的金融領域,房價也是扮演者極為重要的角色。據統計,經濟增長每增長1%,房地產貸款率就會增長1.16%,房地產的貸款增長高過經濟增長,也因此在金融投資中佔有重要比例。我們常常說,80年代的日本經濟泡沫、2008年的美國經濟危機,其源頭都在於房地產。

而無論對開發商還是對購房者來說,房地產都是一個靠金融和債務驅動才能平穩發展的行業,短短几年來,房價過高、增長過快,公共債務和私人債務迅速膨脹。可以說,房產在整個金融體系中佔比過大,實際上是將要過多的雞蛋放入同一籃子中,使得整個金融體系呈現出很高的風險。

既然房產已經像是一把利刃,插入經濟的身體裡面,一旦強行把它拔出,肯定會造成傷口大面積流血,對於企業經營和金融穩定帶來負面效果。這自然會影響到購房者的購房能力。

據歷史統計,房價暴跌后,個人的消費能力會大幅下降是普遍規律。例如在90年代初期的日本地產泡沫先後破滅,房價下跌,帶來了居民消費增速的暴跌,由90年的10.1%降至93年的2.1%,日本私人消費此後一蹶不振。在美國2008年地產泡沫破滅之後,房價暴跌,消費增速也由正轉負,危機后第二年的個人消費同比減少1.6%。地產崩盤后,2008年美國個人耐用品消費支出縮減了12.9%,而非耐用品僅下降2.7%;90年代的日本也同樣呈現這一特徵,居民支出驟減,消費減小的現象也是非常普遍。

換言之 ,根據歷史上的經驗,房價下普遍跌后,人們能用來消費、買東西的資金其實比以前變少了。他們能用來購房的錢,也會大幅減少。因此,表面上房屋價格減少了,但是個人可用支出也在減少,你買不起房的事實並沒有得到改變。

眾所周知,商品房銷售是企業存款的重要來源。居民購房后,資金流入金融體系變成企業存貸款,如果房價下跌造成了銀行貸款的違約,那麼其連鎖金融反應會直接影響依靠銀行提供貸款的企業經營。企業的倒閉潮流或將因此來臨,購房者變成失業者的可能性也將增加。連收入來源都沒有了,無論房價多便宜,你都買不起。

何以至此?原因在於房地產是一把雙刃劍,今天我們受其戕害愈深。自從經濟進入「新常態」,經濟「冷」而房地產「熱」的現狀越來越普遍。一冷一熱之間,我們已經對於房價的下跌越來越「輸不起」,但這並不證明房價絕對不會跌,這只是說明,房價如果下跌,你絕對笑不出來,因為你發現你依然可能買不起房,正如當年房價上漲時你笑不出來一樣。這種兩頭堵死的心情,俗話叫做絕望。不妨改寫那首《山坡羊.潼關懷古》表達:傷心房產經行處,大廈萬間都做了土。漲,房奴苦!跌,房奴苦!



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