南京同小區商品房和保障房的區別會在這裡？

南京同小區商品房和保障房的區別會在這裡？

近一段時間，北京、深圳等地一些房地產開發商在小區內設置隔離牆，將小區內的商品房和保障房進行分隔管理，不少保障房業主表示自己受到了差別對待，引起了輿論的廣泛關注。

針對此事，北京市住建委8月26日發布通知，要求開發企業在辦理預售許可前，必須嚴格按照規劃許可內容和規劃總平面圖確定的平面布局進行住宅項目建設，並承諾未經許可不得自行設置任何形式的區域隔離，確保同一建設項目區域內道路通暢、綠地共享、附屬配套設施共用。同時，要求開發企業在進行房屋銷售時，必須在售樓處明顯位置公示經規劃部門批准的建設項目區域設置情況。開發企業違法設置隔離障礙的，住建部門將不予批准預售許可、暫停網簽。

南京已有12幅需要配建保障房的地塊

那麼，在南京，同一個小區內的商品房和保障房將會以什麼樣的形式出現呢？

根據5月13日南京出台的土拍新規，南京也出現了多幅需要配建保障房的地塊：

競價達到最高限價時仍有競買人要求繼續競買的，停止競價，改為在本地塊內競爭保障性住房建築面積，每次報建面積200平方米，報建面積最多者為競得人，所建保障性住房無償移交政府，相應房屋建設成本不計入房價准許成本。

記者統計，從5月13日至今，南京誕生了12幅需要配建保障房的地塊。

開發商：或通過大堂增加商品房業主儀式感

記者採訪了中海、弘陽、華潤等數家開發商。其中世茂地產的負責人田川表示，目前拿地時間還不久，規劃暫時還沒有出台，但已經對相關政策有了一定了解。他表示，既然已經出台了文件，一定會按照文件的要求進行建設。華潤等開發商則表示，土地還在規劃中，保障房的具體實施細節還要以後確定。

不過，一家拿下需要配建保障房地塊的開發商此前曾私下透露，稱為了讓住在同一個小區的商品房業主更有儀式感，他們計劃更加精心打造商品房的大堂。

房管局：8月已出台政策 統一標準

記者就此事採訪了房管局，對方表示，今年8月出台的《南京市出讓地塊競爭保障性住房操作管理規則（試行）》詳細規定了保障房的建設標準。今後也會按照這一政策執行。按照要求，未來南京的保障房將會和出讓地塊內的商品房統一規劃，同步建設，建設和裝修標準保持一致，配套設施也會共享。

至於開發商的違規行為將會由建設部門負責監管或處罰。

專家 :政府操作得當 應當不會有矛盾

南京天翔不動產研究所所長吳翔華分析認為，北京等地保障房和商品房業主出現矛盾這一事件暴露了政府前期出台保障房政策時考慮不夠完善的問題。屬於「好事沒有做好」。

至於南京的保障房是否會出現類似矛盾，吳翔華表示目前南京的保障房分為好幾種，如「人才安居房」、「共有產權房」等。這些保障房放在小區的里並不會讓其他商品房的業主產生不公平的心理。尤其是「人才安居房」，按南京的政策，劃分了從A到F數個等級的人才，只有這些人才才可以入住，這些人才反而可能成為小區的賣點。

此外，針對保障房尤其是公租房和其他商品房業主產生矛盾的問題。吳翔華提出了兩點建議：一是補貼盡量貨幣化，用貨幣補貼的方式保障租房人群。二是打通公租房的配租和配售的渠道，盡量讓受保障人群獲得產權，像重慶的「先租后買」政策就值得借鑒。「只要政府認真探索內在需求，操作得當，應當不會產生太大矛盾。」吳翔華說道。

鏈接：

南京市出讓地塊競爭保障性住房操作管理規則（試行）

為貫徹《市政府辦公廳關於進一步加強房地產市場調控的通知》（寧政辦發〔2017〕103號）要求，進一步加強土地市場調控，穩定市場預期，保障土地有序出讓，特制訂本操作管理規則。

第一條 在出讓地塊競價達到最高限價后，轉為競爭保障性住房建築面積，每輪競拍建築面積增幅為200平方米或者200平方米的整數倍。競拍面積最大者為競得人，房屋建成后無償移交政府，相應建設成本不計入該地塊商品住宅房價准許成本。

第二條 競爭建設的保障性住房接收主體原則上為出讓地塊所在區的區政府。土地運作主體為市屬平台的，競爭建設的保障性住房接收主體為該市屬平台。競得人摘牌后，國土部門將應建設的保障性住房面積及接收主體載入出讓合同。由競得人與區房產部門（或市屬平台）、保障性住房接收主體三方簽訂《南京市保障性住房（人才安居住房）建設移交協議》，該協議經市房產局審核確認后，報市國土局備案。

第三條 保障性住房房屋面積按建築面積計算，納入地塊容積率計算指標，不得突破住宅建築高度、建築密度、建築面積等規劃指標，其競爭建設的保障性住房土地取得方式為出讓用地。

第四條 保障性住房套型建築面積範圍為60至144平方米，原則上以整幢、整單元或整層為最小建設單位，不足一單元或一層的應在同單元或同層內集中布置，不得零散布置。

第五條 保障性住房及其配套設施與所在地塊商品住宅統一規劃設計、同步建設、同步驗收，停車配建等公共配套共享，建設和裝修標準同所在地塊商品住宅一致。

第六條 保障性住房原則上應在首期建成。當保障性住房建設面積較大時，可分兩期建設。

第七條 建設單位完成保障性住房竣工備案后，將權屬首次登記辦理在區政府（或市屬平台）或其指定的部門或機構名下，納入市住房保障（人才安居）信息系統統一管理。

第八條 保障性住房房源交由區政府（或市屬平台）或其指定的部門或機構持有管理，專項用於安置所在轄區住房保障對象及《南京市人才安居辦法（試行）》中符合條件的人才。

經市政府批准，市房產部門可對全市人才安居住房進行統籌調配。

第九條 保障性住房的物業保修金、電梯和消防等特種設備維修資金以及建設移交過程中產生的稅費應由建設單位承擔，不計入該地塊商品住宅房價准許成本。

第十條 其他未盡事宜可在《南京市保障性住房（人才安居住房）建設移交協議》中予以明確。

第十一條 本規則適用範圍為玄武、秦淮、建鄴、鼓樓、棲霞、雨花台、江寧、浦口、六合、江北新區。溧水、高淳區可參照執行。

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