二手商業公寓 租賃價值回歸

文：記者李鳳荷

最近有關公寓投資價值的討論紛紛揚揚，房管局一紙規定——新政后的二手公寓仍可賣給個人，讓不少持有公寓的人士鬆了一口氣，畢竟如果必須是法人購買的，買家接手的範圍將非常窄。不過，即使是有人願意接手，鑒於持證兩年才可以轉手的規定，買家入手也需要考慮到不動產流動性的問題。作為一種投資產品的選擇，二手商業公寓價值回歸，其租賃功能將會凸顯。

房屋是用來住的，不是用來炒的，同樣，對商業公寓來說，它的主要功能顯現在租賃的價值。一個公寓是否租得起價，空置率是否低，這是投資者入手應該首要考慮的因素。記者以前參觀過大沙頭附近的一個商業公寓項目，老城區電梯樓不多，絕大部分都是自住業主，出租或者出售的盤源不多，老人家為改善居住，成為該公寓項目的一部分買家。一個小小的40多平方米單位，有西向的陽台，可以望江，洗衣機和廚房都布置得井井有條，無論是獨居的老人或是相依為命的老夫婦，都可以住得非常舒服。廣州市空巢家庭不在少數，身在外地或外國的子女擔心老人家沒人照顧，住舊樓梯樓上下困難，如果父母住到這些有完善管理的公寓里，相信子女都會安心工作。

對於單身或者需要私人獨處空間的人士來說，看得見風景的公寓就是一個人修身養性的好地方。記者曾到珠江兩岸一些商業公寓參觀過，它們採用Loft設計，即使是四五十平方米的小公寓，也可以做出樓下客廳樓上卧室的設計，值得點贊的是4.5米的挑空客廳與落地窗，江景一覽無餘。公寓擁有這些稀缺的江景資源，即使是以後要轉手，相信願意接手的買家也不少。

廣州這幾年一手公寓成交放量，接下來將陸續出證，持有兩年後進入買賣市場。新區大量公寓同時收樓，相信空置率會較高。市中心商業公寓不算多，部分是重新包裝的爛尾公寓或者酒店改造的二手公寓，這些公寓的租賃應該不成問題，但租賃的價格高低還是會顯示項目的素質。

值得投資者注意的是，商用物業與住宅物業在稅費上差別很大，持證兩年的普通住宅，免征增值稅；商用物業的增值稅、土地增值稅都與持證年限無關，持證滿兩年轉讓，並不能免征增值稅；小面積的公寓，也要征3%的契稅，小面積住宅則可以享受契稅優惠。對於投資者入市的時候，二手商業公寓的稅費要算清楚，切勿把公寓和住宅的稅費搞混。兩者的貸款政策也有所區別，商用物業首付必須50%以上，住宅則與購房者的住房套數和貸款次數有關，最低30%。

以往很多人都是「一頭熱」就衝進樓市，有資格買房就隨便挑，沒資格就買個公寓，如今政策進一步保護自住型的需求和理性的投資行為，投資者入市不能頭腦發熱，認真做好功課再出手。