廣州「租賃16條」有利於市場穩定 學位房價值不減租金或漲

日前，廣州公布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，將出台16條措施全力推進住房租賃市場發展（下稱「租賃16條」）。

「租賃16條」亮點頗多，從商改租、入學、稅收、水電等多個方面對住房租賃進行了史無前例的大力扶持。對市民而言，「賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權」這一條措施因涉及到學位問題而備受關注。它對學位房乃至整個房地產市場的影響，被多方多角度解讀，其中不乏「租房就可以讀名校」等充滿噱頭的說辭。

穩定房地產市場長效機制

中地行市場分析人士指出，「租賃16條」的信息量龐大，不能用「租購同權」一言以蔽之。全面客觀地審視這16項措施，毫無疑問，政府旨在逐步建立穩定房地產市場的長效機制。

過去十多年以來，各種房地產政策在調控與放鬆中震蕩，都難以調和供需矛盾，這種矛盾在熱點城市如廣州尤其突出。「穩定房地產市場的長效機制」概念提出已久，「不動產登記」已經在推進之中，而長租機制能夠滿足居住需求，也是長效機制的一部分，這個時候推出也是情理之中。為了滿足租賃居住需求，廣州市政府已經著手興建公租房，降低公租房租賃門檻，在土地拍賣中加入「競自持面積及年限」的做法等。

同時，因為住房與戶籍制度結合緊密，其中牽涉到教育、醫療等市民待遇問題，要解綁並非易事，「租購同權」是一個好的嘗試。在教育資源充沛的前提下，租購同權便於社會人才流動，能夠解決戶籍制度帶來的教育制約。

多位樓市專家也表示，新政提出「租售同權」，出發點是好的，讓房子回歸居住屬性，賦予無房市民平等權利。「租售同權」是一個進步，長期會逐步實現。但短期內社會資源有限，「同權」難以實現，但若因此就說樓市會巨變、租賃馬上火起來、房價會跌，那就是太天真了。

「租購同權」利於吸引人才

中地行市場分析人士強調，「租購同權」絕不是「在廣州租房就可以入讀名校」這麼容易，畢竟，滿足「租房就近入讀」的條件不少。

首先，受惠人群並不如大家想的那麼廣。並不是所有孩子都滿足條件，必須是有廣州市戶口的孩子，或者是人才綠卡持有者的子女，或者已能夠積分入讀的外來人員的子女。擁有戶籍或能夠積分入讀的家庭，一般是在廣州奮鬥多年。「人才綠卡持有人子女」這個提法，才是本次新政的亮點。

聯繫近期層出不窮的城市競爭力比較現象，我們有理由相信，這也是廣州市政府吸引人才流入的一項措施。高端人才流動，需要更便利的措施來滿足他們在工作以外的需求。廣州在興建人才公寓這一步上比周邊城市如順德要慢，但是「人才綠卡制度」提出較早，當時這個制度比較亮眼的是戶籍制度上有所放寬，而如果人才的安家需求能夠被滿足，對於廣州來說，是一個有力的武器。

其次，「在廣州無自有產權住房」，有戶籍而無住房，這樣的條件已經排除了很多人在外。滿足這個條件的人，一部分是在廣州長大的本地人，但多數可能是掛戶口在人才市場的外來人口。「全國人今後到廣州可租房子就近讀名校」，這種解讀可以休矣，戶口仍是很大的屏障。而已有住房的人，也不能享受「租購同權」的福利。很多外來家庭已經在天河、番禺、黃埔等區域購房，他們也不符合條件。

第三，「以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案」，這個條件最容易達到，但有房東不願意做登記備案的。

最後，符合條件的家庭，子女也不一定能夠入讀名校。原文表述為「由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀，具體細則由各區教育行政主管部門制定」。其實，外來人口子女入讀廣州學校並非新鮮事，天河、越秀等區早已有相關政策實施當中，但這種統籌下，他們入讀的學校多數是普通民辦學校。而本次新政，「租購同權」下如何安排，還要看各個區的細則出台再說。

廣州鏈家研究院院長周峰也認為，廣州的名校入學指標「僧多粥少」，越秀等老城區的教育資源本來就緊張，所以一開始就全市統一實行「租購同權」的可能性不大，最有可能的做法是各區分開執行。再加上今年的入學指標已完成，所以真的實施也要到明年。但不管如何，「租購同權」給予了租戶子女就讀名校的機會。

學位房價值不減租金或漲

每次有任何政策，房價的漲跌都會被推上話題浪尖。「租房子就可以讀書，是不是學位房要降價了？」很多人提出這類疑問。對此，中地行分析人士認為，事實上，「租購同權」只是改變了遊戲規則，並沒有增加教育資源。稀缺的，既是學位房，更是優質學位。

對於擁有學位房的家庭來說無疑是一項利好。由於房價高於一般商品住宅，學位房的租售比不算高，在新政影響下，學位房租金有較大可能提高。學位房今後也有可能物業空間連同學位一起出租，房東的收益將有較大的提升，而此類學位房的掛牌量可能會大幅減少，但學位房的價值不減。需要關注的是，當下租賃市場回報率都比較低，投資客對於學位房租賃市場的熱情有限。

易居研究院副院長楊紅旭指出，「租購同權」從邏輯上分析，利空於優質學區房的房價上漲，同時又利好於房租上漲。投資者會綜合考慮房價與租金上漲兩個因素。結果卻可能是對於學區房熱，無明顯作用。

租賃市場迎來新「包租婆」

今年廣州出台的「3·30新政」要求：全面禁止「商改住」、最小分割單元不小於300平方米；一手商服類項目銷售對象只能是法人單位，個人禁止購買，再次轉讓也只能賣給法人單位；新政實施前購買的商服類項目可轉讓給個人，但個人再次轉讓需取得不動產證滿2年。

如今的新政顯然帶有為「3·30新政」「補漏」的成分，雖然同樣要求改建后的租賃住房不得銷售，但業界認為最起碼是因「3·30新政」影響而處於銷售冰凍期的在售「商改住」項目，可通過改造成租賃住房的方式而「拯救」項目，開發商可從賣樓者「變身」成物業長期持有的「包租婆」。同時，「調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行」，這也是一大利好，居住成本因此得以降低。

業界認為， 由於商業用房售價遠遠低於住宅，所以租金回報率會比較高。在這個政策刺激下，商業用房的價值相信會得到一定程度的改變。同時，「二房東」會隨之而發展壯大。