開發商拿地熱情那麼高 還說房價平穩了 是欺負我不識字啊

文/葉檀 ☞財經女俠 | 毒舌善心

房價漲還是跌，看開發商拿地的熱情高不高。

今年以來，主流媒體一直在說房價增速下降，但我到各處轉了一圈，這跟實際情況不符。目前的統計數據，一是被壓制，二是樣本擴張。

表面上，房地產成交量是在下跌，房地產增速也在下降。

中原數據統計，4月份上海新建商品住宅成交面積環比減少8.8%至67.7萬平方米，同比下降30%，是2013年以來的同期最低。據蘇州房天下平台數據監控中心統計數據顯示，2017年4月，蘇州六大區新房住宅成交均價為18283元/㎡，環比3月房價減少了718元/㎡，環比降幅3.78%。

上海成交面積跌了，房價趨緩了，說明房地產市場被抑制了。這不是事實。

上海土地基本很難拍到，所以，溢出到衛星城，上海衛星城太倉的地也被搶瘋了：2017年春節后的第一場土拍，共有7宗地塊出讓，出讓總面積約20.12萬平方米，總起始價約10.3億元，地塊分佈於太倉港區、科教新城和沙溪鎮，7宗土地總成交金額約15.54億元，拍賣溢價率均在50%左右。

蘇州的房價也跌了。據蘇州房天下平台數據監控中心統計數據顯示，2017年4月，蘇州六大區新房住宅成交均價為18283元/㎡，環比3月房價減少了718元/㎡，環比降幅3.78%。

但開發商在蘇州根本搶不到地，114家開發商搶一塊地，有個朋友說，從來沒見過這樣的瘋狂，他自己也著實嚇了一跳。

今年蘇州首宗出讓的地塊為蘇地2016-WG-76號地塊，該地塊位於姑蘇區勞動路以南、華亭路以西，總面積40894.4平方米，地塊起報總價17.08億元，起拍樓麵價17066元/平方米。最終被龍湖地產以17.5億元拿下，樓麵價17479元/平方米，溢價率42.27%。估計龍湖現在都笑不動了。

搶地風潮在全國一二線城市、衛星城市泛濫。

據《北京商報》5月4日報道，4月27日，福州出讓5宗位於晉安區的普通商品住宅用地，融信、世茂18.3億元分食桂湖4宗土地，最後出讓的鶴林片區地塊僅在第三次舉牌便達到最高限價20.28億元，進入競配建環節后，又在第三次被舉牌至最高限度的配建面積38250平方米，最終該地塊被宣布終止拍賣。

4月25日，北京多宗自住房地塊出現樓麵價接近限價的市場表現；同天，中駿置業以10.3億元、332輪報價、溢價率763%曲線進入青島。

碧桂園去年全年新增土地儲備面積同比大增129%，今年一季度累計新增土地儲備面積為2035萬平方米，雖然面積下降，但投資金額達670億元，同比大幅上升64.5%。

從今年房企拿地數據來看，年內已經有17家企業拿地金額超過了100億元，其中有10家企業拿地超過200億元。中原地產研究中心統計顯示，今年截至目前，拿地最多的25家企業合計拿地達到了4942.56億元，相比2016年同期拿地最多的25家房企合計拿地2549億元上漲了94%。

開發商不傻，他們大規模拿地，說明開發商認為土地價格會漲不會跌。開發商對於政策，對於市場環境，有著自己的理解。普通人的理解力，不會比浸淫在市場十幾年的開發商更深刻。

在政策的壓力下，現在開發商已經不是光有錢就拿得到地了。一些開發商轉而通過股權投資獲得土地，開發商合作、併購、股權爭奪大年已經開始，土地二級市場方興未艾——萬科逃過一劫，其他公司未必逃得過。

融創想成為金科第一大股東，融創是併購老虎，據媒體披露，2016年至今，融創新增土地儲備5394萬平方米，其中三分之二為併購拿地。 金科有地啊，截止2016年末，金科土地儲備可建面積高達1846萬平米。被融創盯上，主要是這塊肉比較肥。

還有，彪悍的保利，4月18日公布2016年年報，公司悄沒聲地儲備了一大堆土地。去年全年拓展 112 個項目，新增容積率面積 2404萬平方米，總土地成本約 1214 億元，同比分別增長 84%和 85%，其中，通過合作、併購方式獲取的土地資源面積佔比達到 75%，為歷年來最高比率。

銀行錦上添花，《澎湃新聞網》報道，4月26日，2017（上海）城市土地展上，來自南京、合肥、無錫、揚州、常州、南通、等近30多個國內熱點城市的千宗擬上市地塊集中參展。土地市場紅為，銀行在一旁提供服務，看來一些銀行對土地的判斷跟開發商一致。

去年是房產大年，開發商的錢得找到出口，土地成為哄抬目標。房地產業跟娛樂業有點像，這幾年有些膽子大的，從三線變成了一線。

在去槓桿的背景下，土地如此大躍進，這是打誰的臉呢。

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