信託融資收閘 房企多渠道拿地補倉

似乎是約定好。2月15日，從南京、蘇州，到重慶、深圳、廣州等多個城市均在同一天進行土地出讓。房企斬獲頗豐，各城地出讓迎來「開門紅」。

2月15日，位於深圳龍華新區的A811-0322地塊在經歷兩個小時、300多輪舉牌之後，最終由華僑城以59.8億元的價格競得，樓麵價3.73萬元/平方米。

南京則在同天推出5幅地塊，成交總價最高的中華門G98地塊由招商以總價98.1億元拿得。江浦G99地塊由銀城地產29.6億元競得；西善橋G100地塊由綠城以38.1億元競得；城北G101地塊花落星河地產，成交總價17.2億元；江浦G102地塊則由金輝以9.4億元競得。5幅地塊的總成交價達192.4億元，總建築面積達72.26萬平方米。

而蘇州同天賣地則引來約40家房企報名參加，收金121.6億元。其中2016-WG-76號地塊被龍湖以17.5億元拿下，金茂則分別以34.22億元、68.7億元將面積最大的蘇地2016-WG-81號及82號地塊收入囊中。

自去年開始，國內信貸寬鬆、去庫存的樓市政策讓房價加速上漲成為必然結果。而房企則藉機壯大規模，利用入袋的銷售金額尋求擴充實力的經營路徑。

針對2017年的拿地計劃，時代周報記者採訪國內多家大中型房企。其中，多家房企明確表示將繼續加大在土地上的支出，但都不願意透露具體預算。

大部分房企的共識是，當下大環境尤其行業集中度的提升，正是擴大購買土地的好時機，但拿地隨機性和不確定性太大，當下土地市場競爭尤為激烈，即便公司有預算也不一定拍到。

補倉意願強烈

經歷了2016年銷售規模的大幅增長，多數房企拿地補倉積極不減。根據機構統計數據顯示，2017年1月，土地市場房企拿地熱情仍然高漲，拿地支出最多的20家房企在土地市場合計斥資突破千億。

來自克而瑞的數據顯示，2017年1月，一線城市土地成交建面197萬平方米，同比上升19%；二線城市土地成交建面2624萬平方米，同比增長25%。「其中鄭州、武漢、昆明等多個城市土地成交建築面積皆超400萬平方米，土地平均溢價率29.3%。」

分企業來看，2月7日，萬科披露，自2016年12月份銷售簡報披露以來，公司新增加項目19個，合計地價款達119.08億元。2月9日，保利地產宣布，2017年1月，公司新增12個項目，其中6個項目由保利地產通過掛牌或拍賣形式獲得，權益地價為206385.73萬元；其餘6個項目均為合作方式獲得，合計需支付價款達633671萬元。

另據同策機構公布的數據顯示，碧桂園在2017年1月的土地市場表現尤為突出，在當月碧桂園一共拿下14宗地塊，其中一宗在上海，其餘13宗均位於核心的二線城市，單月拿地總額達到102億元，成為單月拿地當之無愧的大胃王。

招拍掛依然是拿地的主要途徑，除此之外，房企更是通過收併購、PPP、合作等方式獲得開發資源。

一直深耕深圳的星河集團也計劃在今年加大全國布局，近日剛剛花費數十億奪得南京一幅地塊。

該公司一位負責人告訴時代周報記者，公司一直有意擴大在長三角區域的布局，目前上海和南京等城市有多個意向地塊正在洽談中。「接下來公司將會繼續尋找機會。除了參與招拍掛，還將積極推進多元化項目合作開發。」

而近年來積極增加土儲的恆大，在今年開年還收購了已破產的光耀地產在惠州的三宗地塊，佔地13萬平方米。至此，恆大在惠州的總體量超過200萬平方米。時代周報記者發現，今年1月份，恆大還在惠州註冊了一家名為融瑞發的投資公司，註冊資金達到6.56億元，其經營範圍包括房地產開發經營。有業內人士猜測，這或為恆大進一步在惠州布局項目做鋪墊。

許家印在恆大2017年度會議上表示，2017年我們要實現4500億元的銷售目標，比去年增長20%左右。「要快速發展，必須大上項目，沒有項目根本談不上銷售、談不上發展。」

新城控股副總裁歐陽捷指出，正如一二線城市需要補充庫存一樣，百強房企同樣也需要補充庫存，相信今年百強房企在土地獲取上會相對激進，獲取土地的市場份額也會明顯提高。

不過，第一太平戴維斯首席執行官兼董事長劉德揚也提醒道，2017年樓市銷售將放緩、回暖周期拉長、投資回報前景越發縹緲，開發商拿地需要謹慎，並注意防控風險、分攤成本。

收緊「槓桿」

一方面是企業希望擴大拿地規模，一方面監管部門卻希望透過各類政策法規控制企業信託融資規模，以抑制資產泡沫。

來自國家統計局數據顯示，2016年，房地產投資資金來源中，國內貸款從2月的4471.47億元，一路增長至12月的21512億元，增長近5倍；自籌資金從2月的8332.57億元，到12月的49133億元，增長超6倍。而以表外融資為主的其他資金則從2月份的8572.82億元，到12月份的73428億元，增長近10倍之多。分析人士認為，2016年，銀行、保險、資產公司、信託等機構融入房地產市場，助推了熱點城市房價的過快上漲。

2月13日，證券投資基金業協會發布《備案管理規範第4號》文件，強調對北上廣深等16個房價上漲過快城市住宅項目的私募產品不予備案。

根據《備案管理規範第4號》文件，禁投房地產的私募資產管理計劃包括五類：一是委託貸款；二是嵌套投資信託計劃及其他金融產品；三是受讓信託受益權及其他資產收（受）益權；四是以名股實債的方式受讓房地產開發企業股權；五是協會根據審慎監管原則認定的其他債權投資方式。

益信託首席研究員李陽表示，此舉對房企的具體影響有多大要視涉及的私募資管計劃規模而定。對於房地產已飽和或趨於飽和的地區以及房價過高的地區，未來信託公司肯定會迴避。

種種跡象給出了一個清晰的信號，即金融機構正在收緊融資規模，多渠道收緊房企的「槓桿」。在此之前，房企非自有資金已被禁止拿地。

來自克而瑞的數據顯示，2017年1月，房企新增融資額大幅減量，較上月環比下降53%，與去年1月同比下降66%。「從融資結構來看，1月銀行貸款占房企新增融資較大份額，但仍環比下降52%。而票據、債券發行額則環比上升24%，主要由房企海外發債貢獻。其他類融資中的委託貸款數額增加，證券及資管公司向房企輸血現象增多。」

克而瑞認為，當前房企的融資環境不容樂觀，一是在政策收緊的情況下，監管環境的不斷趨嚴；二是房企公司債發行受限，加上債市波動，房企國內中票及短融券發行進入觀望階段。「我們預計，未來房企的新增融資額仍將保持中低位，短期內新增融資額規模增長壓力不小。」

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，隨著時間的推移與調控的深入，金融機構會強化對於房企的「風險控制」，也會採取一些「降槓桿」的措施。「屆時銀行等金融機構將通過嚴格執行放貸企業標準、下調企業信用評級、降低抵押率，甚至停貸等方式對於『風險』房企或項目進行『風險控制』，防止樓市出現債務違約，控制自身壞賬率。」