一位中介眼中的海南樓市：全款優先選房 有樓盤價格半年翻倍

每經記者 黃博文 每經編輯 隋丕寧 剛過去的春節，北方的霧霾和寒冷天氣驅趕著人流跨過瓊州海峽，去"天涯海角"呼吸新鮮的空氣。伴隨著人流南下的，是湧入海南樓市的購買力，這一過程仍在持續。 近日，海南房產經紀人的朋友圈依然一片繁榮，傳遞著售樓現場的火爆。"某樓盤開盤價6999元／平方米，你不要，現在漲到17000元／平方米，半年時間，這就是海南房地產的火爆現狀。"一名李姓經紀人發微信朋友圈表示。 全國熱點城市房價在調控重壓下放緩腳步，海南房價卻更上一層樓。隨著大量外省人口的養老置業、旅遊置業需求流入，曾經的海南樓市泡沫似乎已隨風而散。 全款優先選房 過去的春節假期，深圳工作的小楊在三亞度過，他本來自東北。自從家裡在三亞買了房，春節到海南過節已經是固定動作，東北反而去的很少了。 東北人湧入海南置業已是司空見慣，小楊僅是這大規模季節性遷徙中一個縮影。北方嚴重的霧霾和寒冷的冬季，驅趕著龐大的人流越過瓊州海峽，奔向海南的碧海藍天。伴隨著滾滾的人流，洶湧的購買力隨機進入海南樓市。 根據海口美蘭國際機場的統計數據，2017年1月旅客吞吐量為222.30萬人；2016年12月為191.92萬人，10月為143.53萬人，9月為128.21萬人，呈現隨著溫度的降低以及春節假期到來，而人流增加的情況。 正是獨特的"躲霾"邏輯，海南樓市迎來持續的上漲行情，搶房傳聞屢見不鮮。近日海口一名李姓房產經紀人發布的微信朋友圈顯示："星華海岸城開盤價6999元/平方米，你不要，現在漲到17000元／平方米，半年時間，這就是海南房地產的火爆現狀。" 記者聯繫為此樓盤拓客的海南房產經紀人冼先生得知，樓盤在售均價在13000－16000元/平方米之間，去年9月份首次開盤起價為6999元／平方米，不足半年價格翻倍。 "現在售樓處都是外地人在看房，看兩三天就買了，稍遲疑好樓層就被搶了。"冼先生向記者表示，售樓處的通行做法是全款買房的優先選房，按揭的選房次序排在後面。 在越來越多外省人口到海南購房的背景下，海南樓市成交逆勢上漲。根據統計顯示，去年12月，熱門旅遊城市三亞，新房成交4624套，比2015年同期翻了一倍多，成交均價為20186元/平方米，繼2015年10月之後首次回升至2萬元/平方米的水平線，市中心普通高層住宅的單價已經超過3萬元/平方米，最高的別墅項目開盤價甚至達到6萬元/每平方米。 繁榮背後供大於求 在很長的時間裡，與海南樓市如影隨形的就是樓市泡沫。1988年，大量開發商以及資金擠入海南，房價暴漲，但因海南經濟基礎薄弱無人接盤，導致泡沫破裂；2014年市場遇冷，海南樓市也曾大幅跳水。 2016年2月23日，海南省出台"兩個暫停"政策，對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅及產權式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項目規劃報建審批，以消化現有房源。 在不斷吸納外來購買力和控制土地供應的雙向著力下，海南的去庫存取得成效。2月15日，海南省政府發布《2016年海口、三亞房地產價格走勢分析》，分析指出，2016年初海南省出台"雙暫停"表明對去庫存的決心。經過將近一年房地產市場"去庫存"調控，海口和三亞商品住宅去庫存成效明顯，但壓力依然較大。 大力去庫存之下，截至2016年底，海南省商品住宅庫存比2015年底減少868萬平方米，去化期從45個月降到了23個月。但在業界人士看來，23個月的去化周期仍處於警戒線之上，供過於求仍然嚴重。 另一方面，海南省公布的數據顯示，2016年海口市以及三亞市的房屋銷售面積大幅增長，網簽數量大幅增加。具體而言，2016年全年，海口市房屋累計銷售面積432.65萬平方米，同比增長15.9%；三亞市房屋累計銷售面積151.53萬平方米，同比增長35.7%。 從網簽量來看，2016年海口和三亞的網簽數量增加幅度較大，全年海口市住宅（含保障性住房）原始網簽共44234條，同比增長38.3%；三亞市住宅（含保障性住房）原始網簽共24424條，增長67.1%。 海南房地產酒店運營CEO萬志兵表示，海南的房地產主要用於滿足有特定消費功能的目標客戶，較小的島內購房居住群體，以及龐大的島外來瓊養老、過冬、度假、投資等為目標的購房群體，是典型的外向型市場，全國獨有的自然資源為吸納購買力提供支撐。 不過，海南政協委員、海南省社會主義學院院長蒙曉靈公開表示，"兩個暫停"政策對房地產去庫存成效明顯，但供需不平衡，投資快於銷售的情況沒有根本改變。 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從實際情況看，很多人到海南投資購房的初始動機是區域碧海藍天適合居住等需求，但後續發現很難轉手，這造成房產市場流通性較差。另外，眾多房企投資非理性狂熱，大規模土地出讓后，市場供應總體偏高。 2016年，在旺盛的市場需求刺激下，諸多地產巨頭紛紛加碼海南投資。截至目前，萬達、萬科、恆大、綠城、雅居樂、融創、中海等，排名前20的房企基本都布局了海南市場。 萬志兵認為，一波大型開發商進入海南進行片區和區域整體開發，開發和服務並重，再加上海南基礎設施的不斷成熟，未來的海南旅遊業、服務業水平將明顯提升。從投資價值區域看，表現比較活躍的是澄邁、海口、萬寧、博鰲等區域。