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改善型換房該先買還是后買?不同選擇月供竟相差5000塊!

改善型換房該先買還是后買?不同選擇月供竟相差5000塊!

現在越來越多人都會面臨著這樣一種難題:隨著二胎政策的放開,家裡的三房好像也不夠用了。那麼,改善型剛需換房時,哪種換法比較划算?

手頭有現金可小房換大房

李先生一家是廣州本地戶口家庭,現一家三口居住在番禺祈福新邨的一套80平方米小三房中。由於李先生和妻子計劃多要一個孩子,再加上照顧孩子需要父母過來幫忙,現在這套80平方米的小三房就顯然不夠一家人居住了,李先生和妻子打算賣掉現在的物業,重新在祈福新邨購買一套四房的電梯樓。聽說近期在政策的影響下,有一些急售的業主願意讓價,李先生覺得,自己也應該抓緊時間實施換房計劃了。

  

目前,李先生手頭上有閑置資金200萬元,現在居住的小三房市場價約180萬元,房產證已過5年,而且是唯 一物業,但仍有20萬元貸款未結清。而接下來李先生換房的目標,是一套市場價約360萬元、面積120平方米的四室電梯房。

  

「先賣后買」還是「先買后賣」?李先生猶豫不決。

方法一:先賣后買

根據專業人士分析,如果先賣掉目前持有的小三房,以180萬元的總價賣出,減去需要結清的20萬元房貸,再加上手頭上的閑置資金200萬元,那麼,李先生則能湊到360萬元的房款。

  

值得注意的是,如果採取先賣后買的措施,因為李先生的房子目前屬於證過五年的唯 一物業,根據政策可免個人所得稅,可令李先生的房子更容易賣出。

  

假如賣出現有房產,由於已經結清了房貸並且名下已無房產,因此李先生能以「廣州本地戶籍、無房無貸」的情況和條件購買那套總價360萬元的房產。根據現在的政策,李先生首先需要支付30%的首付,即108萬元;房貸方面,剩下的252萬元申請銀行貸款,以最新基準利率4.9%按20年的還款年限計算,李先生每月需要還款16491.99元,共支付銀行利息1438077.61萬元。那麼,李先生的手頭上還有252萬元的資金,可用於新房裝修和其他投 資。

  

不過,還有一個問題,就是賣出了自己的房子之後,在買到新居之前,李先生一家就還需要尋覓一處過渡時期的住所。如果租住一套祈福新邨的小三房,月租大概需要3000~4000元左右,這也是一筆額外的支出

方法二:先買后賣

由於李先生是廣州本地戶口且名下已有一套房產,目前房貸尚未結清,按現有政策,若不先結清剩餘20萬元的房貸,李先生就需要以70%即252萬元的首付來購買新居,由於李先生手頭上只有200萬元的閑置資金,他就需要向親友先借52萬元。由於李先生日後還需要出售現有房產,所以他還是會先從手頭上的200萬元資金中抽出20萬元來結清房貸。

  

若先結清20萬元的房貸,李先生就能以50%的首付來購買新居,即李先生手頭上剩餘的180萬元剛夠支付首付,接下來還有180萬需要向銀行申請商業貸款,以最新基準利率4.9%按20年的還款年限計算,李先生每月需還款11779.99元,共支付銀行利息1027198.29萬元。買入了第二套房產後,李先生名下就有2套房產了。因此在過戶給新買家的過程中,就需要交納1%(即3.6萬元)的個人所得稅。若稅費完全由新買家支付,購房者往往更傾向選擇滿2年的唯 一物業來入手。

  

收到賣房的180萬元房款之後,李先生手頭上又有180萬元的可支配資金了。但是值得注意的是,這筆資金是在賣出原有房產後才能收到,在支付完二套房的首付之後,李先生手裡已無閑置資金。

建議:結合資金情況考慮先買還是后買

在資金充裕的情況下置換房產,在當前政策下,若採取先賣后買的方式,需要支付的首付僅三成,但月供和利息較高,手頭剩餘資金也較多。廣州二手房高級分析師李超建議,如果採取先買后賣的方式,首付偏高,需要四成,不過月供和利息較低,而手頭剩餘資金會比較少。

  

因此,改善型剛需換房時,首先要結合自己的手頭資金和未來的經濟狀況,算一算哪一種換房方式最適合自己。李超指出,如果手頭上缺乏充足的資金,也可以採取先賣后買的方式,這種方式的優點在於完成了兩套房產的交易之後,手頭上剩餘的資金會更加充足,後續裝修和投資都會更加輕鬆。如果手頭上的資金較為寬裕,可以採取先買后賣的方式,這樣一方面可以預留充足的時間去裝修新居和搬家,另一方面月供的壓力也會降低。

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