限購、禁售之下，京津冀房產投資三大節點不應錯過

最近有三條房地產消息值得持續關註：

第一條是首套利率將提高到基準利率的1.05倍。意味著剛需購房也將不再處於政府的鼓勵範圍之內，也就說政府目前根本就不鼓勵你購買住房，不管你是自住還是投資。可見，至少在未來相當長的一段時間內，購房成本將持續提升。

第二條就是著名的共有產權房改革。北京市政府宣布將剩餘的20多萬套自住房全部調整為共有產權房，也就是說未來購買的自住房將不再是個人全部產權，而是與政府共有，而且由五年禁售條例。

第三條那就是雄安新區將不再只是公租房，而是會採用先租后買的模式，預定時間為10年。也就說你可以先租十年，然後再行購買。其實早在保定5月23日的時候，就提出過通過雙限拿地的項目購房后禁售十年的規定。

其實自從2016年年底經濟會議以來，中央就提出「房子是拿來住的，而不是拿來炒的」，從而拉開新一輪房地產調控的序幕。

不管是限購限貸升級，還是大幅度提高二套房首付及利率，後面又開始推出租售同權，集體建設用地建設集體租賃房等，所有人都似乎感覺到了政策的冷意，是不是已經到了不需要購房的地步了？未來的住房制度是不是已經到了要重新回到租房時代了？房價會不會出現暴跌？

然而到了最近，北京市政府開始宣布推出共有產權房制度，將剩餘的所有自住房改革成為共有產權房，並有五年禁售的政策， 這是地方政府首次開始有了房產「參股」的意識。然後雄安新區開始傳來十年可售的消息。

這一切的動作背後可能意味著天下沒有白吃的午餐。在這一次住房制度的大變革中，可能隱含著一系列關鍵的政策轉折點期限。

我（wys0720）認為未來京津冀房產投資可能將面臨三個關鍵政策節點：

第一個關鍵節點：三年期限，從2018年-2020年，北京商住及環北京極有可能迎來全面解禁。

在這個關鍵節點期限內，至少有三件事是息息相關的。一個是北京產業及人口疏散，解決北京大城市病，要在未來這三年內徹底解決。第二個是環北京河北地區大多有三年限購要求。第三個是集體建設用地建設租賃房三年內必須要有初步成就。

因此我們可以初步預判，到了2020年，北京產業布局基本完成，城市人口得到有效控制，大部分中低收入者的居住問題基本得到解決。

未來三年最有可能的政策鬆綁：北京商住市場限購解除以及環北京限購解除。

一個是隨著北京人口及產業的疏解，北京商住的限購已經逐漸失去意義，而且商住限購政策就目前已經開始導致北京商辦用地及物業的市場嚴重過剩，大量商辦項目存在極大的去化困難，同時也會極大的衝擊北京寫字樓市場。因此北京商住限購三年已經是一個極限。

第二個隨著北京產業疏解，大量外來人口將在環北京置業工作及生活，本來環北京限購三年只是為了預防大量炒房推動房價快速上漲，從而導致產業疏解存在高房價成本。而隨著產業疏解逐漸到位，環北京限購已經也逐漸失去意義，加上環北京自身經濟基礎薄弱，限購三年也是一個極限。

所以未來三年，北京商住市場及環北京市場是最有可能迎來回暖的一個重要時間節點。

第二個關鍵節點：五年期限，從2018年到2022年，北京住宅解禁。

北京共有產權房及大部分保障房在未來五年將逐漸迎來解禁期，政府有望從中獲取高收益，因此在2022年最有可能的是北京住宅迎來限購取消，房價從而會出現一次跳躍期，地方政府由於共有產權房的大量高價交易從而有可能獲取較高的房價分成和稅收。

因此我個人判斷2022年，將會是北京住宅取消限購的一個關鍵節點，核心關鍵就是共有產權房的大規模推廣。

其實北京限購從2010年開始，已經歷經7年，在過去的7年，北京房價不僅沒有下降，反而迅速上漲，這是由於北京過多集中全國資源所導致的必然結果。一句話，北京房價不會出現暴跌的情況，目前所有的政策，都不過是一種人為的控制及拖延。

這種控制及拖延的目的，有兩個：一個是要完善本市戶籍的中低收入者的住房體系，最關鍵的就是要建立租售同權以及通過集體建設用地來增加租賃房，徹底解決中低收入者的住房問題及孩子教育問題，這是需要保障的那部分。另外一個部分就是要大力推廣共有產權房，尤其是要大力增加共有產權房的供應，通過共有產權房來和市場共分房價暴漲的紅利。

從本質上講，政府是一個方面通過租賃房的租售同權來保障中低收入者的居住問題，另外一個方面則是通過共有產權房來獲取未來可能的房價暴漲紅利。

因此未來5年將會是北京住宅投資的一個關鍵節點，在這五年內，政策將不會有大的變化和放鬆。但只要能夠堅持五年，我個人判斷，北京房價將可能會在2022年迎來極大的暴漲機遇。

第三個關鍵節點：十年期限，從2018年到2028年，京津冀城市帶基本形成。

未來十年可能將是京津冀城市帶形成的關鍵時期。隨著大會勝利召開，京津冀協同發展一系列利好政策將陸續出台，從而揭開京津冀建設的快速發展期，未來十年，京津冀房產投資將會是一個極大的獲利期。

中央政務區、雄安新區、北京區以及京津冀協同發展區，這是未來京津冀城市帶的四大核心功能區，將在未來十年逐漸呈現，相信在未來十年，京津冀城市帶將會是整個經濟發展、人口集聚、產業集中度最高的地區。

總之而言，關於未來京津冀房產投資，一句話總結：投資北京商住及環北京地區，三年可期。投資北京住宅，五年可期。投資環雄安，十年可期。