中央定調，樓市即將巨變！

近日，住房城鄉建設部會同國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等八部門聯合印發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》），要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。

目前，住房城鄉建設部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

《通知》明確要求，人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，以充分發揮國有企業在穩定租金和租期，積極盤活存量房屋用於租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。

對此，住建部交易租賃和產權管理處處長沈悅介紹，支持國有企業轉型將主要以兩種方式進行，由地方政府參與組建新的住房租賃企業，或在相關國有企業基礎上改建，推動從事保障房、人才公寓等相關業務公司轉型。

為解決住房租賃市場中存在的虛假房源、信息不透明等問題，讓群眾安心租房，《通知》要求人口凈流入的大中城市，要搭建政府住房租賃交易服務平台，通過平台提供便捷的租賃信息發布服務，保障租賃雙方合法權益。

住建部房地產市場監管司交易租賃和產權管理處處長沈悅坦言，搭建這個平台，最主要的目的是解決租賃市場信息不對稱和假房源的問題，同時希望藉助這個平台，能夠進一步加強對於租賃市場的監管。

不過，這對於目前的安居客、Q房網、中原地產等中介企業，將是一大利空，意味著這個行業將發生巨變。

在土地政策方面，《通知》鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應。按照國土資源部、住房城鄉建設部的統一工作部署，超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。

據了解，此前商品房開發，必須經過征地環節。也就是農村集體土地要首先承受「城鎮國有建設用地」，然後才能建房子。征地之後，政府收取一道費用，然後開發商競買，土地成本大大增加，供應量也受到限制。

如果讓集體用地建設租賃住房，意味著供應量將大增，而且成本將大大降低。說白了，有點類似於「租賃小產權房」。當然，這是政府批准的，農村集體組織提供土地，至少獲得分紅權，這將激發他們的建設熱情。

未來如果政府在這一條上發力，則可能對中心城市郊區樓市（集體土地主要在郊區）產生巨大影響，真的可以降低房價！

此外，如果未來試點城市土地拍賣中，租賃住房用地的比例將大大增加，在拍賣中「競自持率」也將成為一大趨勢。這一方面可以增加租賃住房供應量，更重要的是將鎖定開發商的資金。起到「凍結熱錢的作用」。

而在金融政策方面，《通知》要求各地加大對住房租賃企業的金融支持力度，針對租賃企業回款慢等特點，鼓勵開發性金融等銀行業金融機構加大對租賃住房項目的信貸支持力度，向住房租賃企業提供符合經營特點的長期貸款和金融解決方案等。

不僅如此，在運營政策方面，針對住房租賃企業長期以來經營當中存在的一系列問題，《通知》進一步落實「放管服」改革：針對住房租賃企業在新建或改建租賃住房項目、工商登記、租住人員管理等方面遇到的問題，要求各地建立快速審批通道，探索實施並聯審批；明確住房租賃企業申請工商登記時，經營範圍統一規範為住房租賃經營；公安部門要比照酒店業管理方式，將住房租賃企業登記的非戶籍租住人員信息接入暫住人口管理信息系統。

值得一提的是，按照《通知》要求，目前，國內多個城市已經開始布局了。7月17日，廣州市出台「保障租購同權」樓市新政，許多業內人士將其看成是房地產市場發展的里程碑。

而在7月初，上海掛牌推出了位於浦東張江和嘉定新城的兩幅土地，「只租不售」。公告要求所建物業嚴格按照「只租不售」模式管理，僅用於出租，不得出售。《上海住房發展「十三五」規劃》也提出「十三五」期間將新增租賃住房用地1700公頃，約70萬套。

深圳、北京等一線城市也已先後出台了加快租賃住房發展的相關政策，且政策的強度、執行的力度均超越以往，顯示出各地推進「購租並舉」的決心。

上海中原地產市場分析師盧文曦稱：「今年以來，政府有關租賃市場建設的會議開了不少，說明租賃市場重視程度相當高，出現全部持有的土地顯示出地方政府積極推進相關工作的決心。」

根據不完全統計，目前長租公寓品牌超500家，除專業運營機構外，房企逐漸壯大為另一支市場力量，已知有萬科、遠洋、龍湖、金地、碧桂園等房企邁入該行列。比如，萬科的泊寓、雷軍投資的YOU+、中航信託投資的魔方公寓等。

不過，這個規模巨大的市場蛋糕並不是那麼容易嘗到甜頭。優客逸家CEO劉翔認為，資金和房源是兩大難題。一方面，租賃企業缺乏相應抵押物，為提高市場競爭力又需要大量房屋改造升級資金，以往的金融政策缺乏配套支持。另一方面，房源獲取困難，分散的商品房在各地缺乏統一的改造標準，而集中的整棟房屋在少數私人經營者手中又存在合規性、安全性疏漏，可能造成劣幣缺乏良幣現象。

「租房市場這片萬億市值的藍海 ，未來一定是租售並舉，但這一制度從落地走向成熟完善，還需時日，也對參與者運營能力提出考驗。」業內人士說。

從長遠來看，租賃市場的發展和租賃權益大增會不會對高房價帶來衝擊？

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，租賃權益大增對於大城市的租房者來說，無論從經濟價值還是社會價值角度，都能夠看出租房的性價比在提高。此外，租賃權益大增有助於房地產市場轉型，對於很多企業來說，在存量資產的運營中租賃市場是一個較好的切入點。

另外，租賃權益大增對於購房需求本身沒有擠壓的導向，但可以說是有分流的效應，這也是對沖高房價的一個重要舉措。

還在歡呼租購同權？他們已在美國瘋狂買房！

槓桿遊戲這幾天懷疑自己的智商。

先是看到廣州「租購同權」，有機會讀名校；然後最新的消息是，九部委出台文件，選了12個城市，加快發展住房租賃市場試點，其中包括廣州。於此，各位桿友應該明白，廣州吃「天下之先」的原由。

就在一些朋友歡呼進入住房租賃時代的同時，全美地產經紀人協會（National Association of Realtors）傳來消息：在截至2017年3月的過去12個月間，投資者購買了創紀錄的317億美元美國住宅。

圖1.外國人在美購置住宅國別及購買區域排名 圖表來源|全美經紀人協會（NAR）

重點不僅僅是這個美金數字之巨，而是我們已經連續四年，成為美國住房最大的海外買家。

在國內，你不買房，買不起房，可以租房。出台租賃政策幫扶，也是必要的。但抱歉，房租會漲，給你孩子分配的學校也是看人眼色。而那些玩轉了國內的先富階層，國內槓桿致富后，他們投資的觸角早已伸向了海外，譬如重倉這個星球唯一的帝國。

今天，槓桿遊戲就來談談這些赴美買房，主要說買住宅，背後的細節和有趣的槓桿趨勢。

1

買家有多豪？

既然槓桿遊戲剛說到，投資者已經連續四年，成為美國住房最大的海外買家。那麼，桿友們肯定關心，過去幾年我們到底買了多少。

首先要解釋一下，2017年的數據為2016年4月-2017年3月間，人購買美國住宅房產的總金額。過去幾年的數據以此類推。

具體而言，2016年4月-2017年3月為317億美元，相較上年度的273億美元，上漲了16%。再往前幾年分別為286億美元、220億美元、128億美元、120億美元、70億美元、112億美元.

圖2.近幾年，前5外國買家赴美購置住宅金額 圖表來源|全美經紀人協會（NAR）

也就是說，過去7年，除了2015年4月-2016年3月，在美購置房屋金額出現過微降外，其餘時間一直是漲漲漲。

除了國人的豪邁之外，似乎投資美國的外國人都越來越豪爽。

如上圖1、圖2，我們看到，過去一年排名第二的加拿大，在美購房總額達到190億美元。反倒是美國的盟友、老牌帝國主義大不列顛，只買了95億美元。接著墨西哥93億美元，印度78億美元，印度真不可小視。

根據這份最新的海外人士在美購房年度報告，雖然買家在交易總額上連續四年位居首位，但報告指出，2016-2017年間增長最快的是加拿大買家，從上一年度的89億美元直接上漲到190億美元。

加拿大再牛和我們比也是小case。

買家在美購買住宅數量，從1年前的2.9萬套猛增到4.1萬套，增幅達40%。排名第二的加拿大為3.4萬套。

圖3.近幾年，前5外國買家赴美購置住宅套數 圖表來源|全美經紀人協會（NAR）

根據海外房產平台居外網發布的最新報告，2016年人在海外各國購房的總花費首次突破1000億美元。美國作為人首要的海外購房目的地，囊括近三分之一的購房資金。

而整個2016年4月-2017年3月，外國買家在美國購房的成交總額，高達1530億美元。較上年度上漲了49%。外國投資者過去一年在美國購買了284455套住宅，約佔全美房屋銷售量的5%，比前1年增加了32%。

外國買家的購房成交額，在美國整體房產成交額中的比例達到10%，也創下歷史新高。這一方面說明美國房產銷售之高，另一方面也表明外國購房者的熱情，以及對此的推波助瀾。

不過，外國人再豪和我們比也是小巫見大巫。

單套均價方面，海外買家在美購房的平均價格是53.7萬美元，較上年度上漲了9%。其中，人的購房均價最高78.2萬美元，中位價格都達到53萬美元。

圖4.近幾年，前5外國買家赴美購置住宅均價 圖表來源|全美經紀人協會（NAR）

英國買家在美購房的平均價格74.2萬美元，加拿大56.1萬美元，較前一年增長近一倍；印度買家在美購房的平均價格是52.2萬美元；而墨西哥人則傾向於購買較便宜的房子，為每套住宅平均32.7萬美元。

圖5.近幾年，前5外國買家赴美購置住宅中位數圖表來源|全美經紀人協會（NAR）

而整個美國的房價呢？同期，全美成套房屋的銷售均價27.7萬美元。外國人真是豪啊！對了，大約有10%的海外買家，購房價格超過100萬美元。

看了這一組價格，真的得感嘆，主要一二線城市房價，基本都是美國標準了，一些城市比美國牛多了。

2

買下「美國」的新趨勢和變化

1、買家熱情持續高漲。美國經濟向好，給人安全感。即便是在越來越嚴格的資本管理背景下，上文數據表明，投資者赴美購買住宅的熱情依舊高漲。

在美購買前5的國別，都看多美國。美國憑藉較為強勁的經濟增長、廣闊的發展機遇和先進的教育體系，成為及其他國家有產階級，投資海外地產的頭號選擇。

NAR的首席經濟學家Lawrence Yun表示，美國國內和國外的政治經濟不確定性，並沒有影響海外購房者在美國的購房熱情。雖然美元升值以及庫存短缺，導致美國房價持續上漲。但是，上述五大購房者來源國的購房交易額，上漲得比美國更快。

這顯示，外國人越來越相信美國是生活、工作和投資的安全國家；

2、全球房價高燒（包括），刺激投資者更願意去美國投資房產。的情況不用說，上文數據分析表明，一二線城市基本都趕上美國均價了。

有媒體就分析，加拿大在美購房者激增的原因，也與加拿大目前比美國更高的房價有關。儘管美國房價在上漲，但比加拿大而言還是更容易負擔。目前，加拿大各主要城市，尤其是溫哥華和多倫多的房價上漲速度遠超美國；

3、移民加州超過墨西哥，美國二線市場如佛羅里達、伊利諾伊、新澤西、馬塞諸薩、印第安納、弗吉尼亞都成為置業熱點。目前，還是近一半的海外買家購房集中在三個區域：佛羅里達州、加利福尼亞州以及得克薩斯州。

其中，超37%選擇加州，主要原因是華人移民加州的歷史悠久。據美國人口調查局數據顯示，已經取代墨西哥，成為往加州輸送移民最多的國家。

另外，在強勁經濟和較低房價的吸引下，西南部的德克薩斯州，一躍成為投資者置業的第二大目的地。

圖6.近幾年，赴美購置住宅區域分佈 圖表來源全美經紀人協會（NAR）

媒體注意到，以達拉斯為例，這座以能源、高科技著稱的德州第三大城市在近年來和北京、上海通航后，吸引了一大批購房者。根據地產網站Zillow數據顯示，達拉斯在售住宅的中位數價格僅為16.7萬美元。真的白菜價！

置業排行榜上的傳統熱點紐約州從第2滑落到第7；

4、投資者購買的美國住宅均價7年來首降。資本管理的趨嚴，或許拉低投資者單套購買價格。

2016年4月-2017年3月，投資者購買的美國住宅平均價格為78.2萬美元，這不僅比去年低了15萬美元，也是過去7年來首次出現下降。TRD美國地產觀察注意到，一些在美國開發項目的中資地產商順應這個趨勢，調整了他們的定價策略。以上海建工集團為例，其在紐約法拉盛地區開發的富爾頓廣場二號（Two Fulton Square）商住兩用項目售價預計比它在時代廣場附近開發的MIMA公寓樓低幾十萬美元；

5、買家喜歡買獨門獨戶住宅。買家購房的主要目的是私人住房（39%），住宅投資佔比則為21%。買家購買最多的美國房產類型是獨門獨戶住宅（67%），其他還包括聯排別墅和共管式公寓。

3

買家在美玩的是什麼槓桿遊戲？

傳統上，會覺得買家出去買房都喜歡全款，更多是資產配置、移民、教育等考慮。但槓桿遊戲注意到，情況正在起變化。這些人生贏家，越來越喜歡在國外使用槓桿。當然，投資美國，本身就是一場槓桿遊戲。

在購房付款方式上，44%的外國買家在美購房，都選擇全額現金付款，這一比例，在不在美國居住的外國買家中更高，達到72%。

而買家，65%為全額。墨西哥和印度買家大部分都在美國居住，絕大多數選擇了在美按揭購房。

或許是因為資本管理，或許是因為資金及槓桿考慮，全款雖然依舊是主流，但越來越多的投資者開始尋求金融機構的幫助。全美經紀人協會的調研顯示：今年26%的買家申請了美國本地銀行的按揭貸款。去年這個比例僅為20%。還有4%為在按揭。

而全款購買或按揭之後，用於出租的買家越來越多。

如上文所述，39%的買家把自住作為主要用途。另外，還有39%的投資者則希望從他們購買的美國住宅獲得回報。

圖7.近幾年，赴美購置住宅主要目的 圖表來源|全美經紀人協會（NAR）

特別是考慮到過去一年，美元比多數貨幣強勢。雖然美聯儲已經開始加息，但美國最新的按揭貸款利率一直徘徊在4%以下。投資美國，按揭等方式實際是明智的。

結合最近相關部門對一些企業海外投資的友情提示，很明顯，無論企業還是個體，部分海外投資確實有分散資產配置的考慮。

每個人的選擇應當尊重，但國內融資和外H管理約束也是不可避免的。很多人會說，不要讓李嘉C跑了，不要讓萬D跑了，不要讓安B跑了……其實不止是他們，很多個體都在買美國。

美國財政部一項調查還證實了，紐約和邁阿密等城市的高端房產，正被用來輸送非法財富。

很有趣的是，無論買家是什麼目的，但有時候有些尷尬。

我們追求南北，美國的朝向並不規則；美國很多地方有公墓，比如波士頓市中心緊鄰中央公園便有一塊，旁邊的房子實際並不差；高等教育之外，美國公立教育基本是福利性質。有錢人念私立學校，一些買家也看中美國的公立教育，推高了「學區房」價格；美國養房還要錢，房產稅；公共空間的維護，如草坪花園也都要錢，掃雪也是自己的事……

過去幾年，美國房地產的復甦和升溫是很明顯的。箇中原因有美國經濟向好的因素，也有各國包括在內的買家投資美國的原因。

伴隨著大量的赴美購房，不僅上述問題及相關稅務和法務問題越來越值得重視，投資美國到底對還是錯，怎麼投資本身也越來越是個問題。

一鍵下單「民營金融時局圖」紙質典藏版+蘇龍飛線上分享門票

新財富2017年7月號雜誌以8萬字、88頁的宏大篇幅推出特刊《民營金融時局圖》已於上周完美呈現給大家。很抱歉，因各種善後工作需處理，原本計劃的線上活動，姍姍來遲，很抱歉，讓你們久等了！
同時，關注我們的冬粉應該都知道，2017年7月刊雜誌紙質版上線兩天便已全部售罄！通過反覆申請，我們決定：從經銷商處協商調回少量雜誌，數量僅100本，作為冬粉福利，和本次活動打包售賣！打包價100元，100元=蘇神簽名典藏版雜誌+66元線上分享門票。特別提示：因雜誌數量有限，每人限購1本，僅限100名！

本文僅代表作者個人觀點，不代表本公眾號立場。本公眾號轉載此文僅出於傳播更多資訊之目的。如有侵權或違規請及時聯繫我們，我們將立刻予以刪除。