香港樓市持續火熱 政府調控再加碼

過去，多重「辣招」之下香港樓市卻熱度不減。要馴服樓市狂潮，香港似乎不能一味等待美聯儲加息，此時「辣招」再現。上周，香港金融管理局宣布推出3項新一輪物業按揭逆周期措施，以調控樓市，其中包括限制主要收入來自外地的貸款申請人，「供款與入息比率」上限下調10%。

樓市「逆轉」

今年與去年的香港樓市相比，是兩種完全不同的景象。

「去年這個時候，店外頭填滿了各種劈價盤：一個又一個樓價數字被馬克筆劃去，標上醒目標籤——機不可失、一劈再劈，再降10%等等。」在香港從事中介生意的陳先生告訴記者，「現在這種劈價盤廣告很少了，那時候抄底可賺了。」

的確，2016年伊始許多關於香港樓市的「壞消息」陸續傳來。當時，多家機構和投資大鱷都預計在美聯儲加息和多重「辣招」不解除的背景下，香港房價將出現至少10%的跌幅。

然而，事實並非如此。

美聯物業提供的香港樓價走勢圖顯示，從2015年8月開始香港樓市就出現向下的趨勢，這種情況一直持續到去年3月至4月。不過，截至今年4月，香港樓市平均呎價已經回升到11376港元，環比上升2.2%，處於歷史最高水平。

據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，截至今年5月17日，香港一手住宅註冊量達到6985宗，涉及金額已達999.7億港元，為歷來最快達到千億港元的年份，比起紀錄最快的2015年需時7個月更短。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，今年開發商加快推盤，期間賣地地價又屢創新高，樓市氣氛進一步向好，即使首季更以逾一成的溢價推盤，但依然取得理想的銷售業績，帶動今年香港新盤市場表現突出。

樓市火熱

「地王」相隨

一些房企早已將眼光瞄準香港市場，香港也在近日出現新的「雙料地王」，很是撩撥了大眾的神經。

近日，位於香港中區美利道的內地段第9051號商業用地，由恆基兆業以232.8億港元摘獲，該地樓面呎價高達約5萬港元，約合每平方米491853元人民幣，該地塊無論是單價還是總地價均刷新了香港土地價格的新紀錄。

對於市場來說，這個結果是出乎意料的，李嘉誠並未能如傳言般成功將美利道商地收入囊中，而是由近一兩年來頻繁放售香港資產的恆基兆業標得地塊。高力國際亞洲區估價及諮詢服務常務董事長張翹楚預計，未來項目落成后每平方英呎租金可達170至200港元。目前，香港國際金融中心一二期平均每平方英呎租金約為180港元。

位於九龍啟德第1K區1號地盤的新九龍內地段第6567號住宅用地，中標者則為合景泰富(01813)與龍湖地產(00960)聯合體，地價72.3億港元。合景泰富自與龍光地產(03380)拿下鴨脷洲地塊后又再次布局港島，攜手龍湖擊敗了包括龍光地產在內的15家企業，龍湖地產則趁此首入香港。而啟德宅地則吸引了萬科、龍湖、合景泰富、深圳控股(00604)、龍光地產等內地房企。如此看來，內地房企對於香港宅地更有著濃厚的興趣。

其實，近來內地房企頻頻現身香港土地市場並多次成功搶地，引發市場關注。據香港地政總署統計，2016年5月至2017年2月期間，香港賣地總面積為31.4萬平方米，賣地總價為1020.6億港元，其中內資企業佔據一半。高力國際預計，今年會有更多內地發展商赴港投地，香港將有機會在今年超越紐約，成為最受內地資金追捧的房地產市場。過去香港土地市場基本由本地家族財團主導的市場格局正在發生改變。

辣上加辣

能否奏效？

為了調控樓市，香港特區政府其實早已多次出手，並在去年11月再次「加辣」，全面提高買賣住宅物業印花稅率，無論交易價格，稅率調高至交易額的15%。由於此前針對非本地居民需付15%的買家印花稅繼續適用，加上新「辣招」中統一規定的15%物業印花稅，這意味著海外買家在香港置業需付高達30%的稅款。今年4月，香港行政長官梁振英表示將收緊印花稅條例，若一份合約購買兩個以上的單位需要繳付15%印花稅，以抑制樓市投機。

上周，香港金融管理局宣布推出3項新一輪物業按揭逆周期措施，以調控樓市，其中包括限制主要收入來自外地的貸款申請人，「供款與入息比率」上限下調10%。香港金管局總裁陳德霖表示，這次新措施針對兩種借款人，即涉及多項按揭以及主要收入來自香港以外的借款人。在聯繫匯率之下，香港的利率最終也會上升，市民置業應該量力而為。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，通過設定「供款與入息比率」，使得貸款的額度會降低，類似的做法也是針對內地房企和投資者的各類炒房炒地的行為，所以可以理解為一種金融手段層面的管控措施。當然是否會有其他資金進入香港樓市，這需要後續對於各類相對隱秘的大額交易進行查處。

一直以來，內地資金被認為是推升香港樓市的主要原因之一。「香港房子的租售比遠遠好於深圳，短時間內我會考慮投資香港房產，即使要繳納高額的稅費。」來自深圳的陳女士準備赴港投資，但在香港再出「辣招」調控后，陳女士也表示要「緩一緩」。

與過去類似，一些海外機構又開始發表「看空」香港樓市的觀點。據海外媒體報道，花旗分析師Ken Yeung在報告中表示，香港金融管理局最新宣布的調控新政將足以凍結住宅市場。隨著下半年住宅市場進入淡季，加之新房可售資源充足，預計新政將標誌著香港房價見頂，並維持香港房價2017年下跌15%的預期。瑞信發表報告表示，金管局在短期內再推新招令人意外，但香港特區政府將在需要時限制槓桿程度，包括限制銀行放貸及買家借貸，香港二手市場以及外國人等人群將最受影響，預期會令成交量減少10%。

不過，過去在質疑聲中香港樓市仍一路向好，這次的結果又會如何？