房地產披上特色小鎮外衣圈地 住建部將組團嚴查違規現象

如果特色小鎮一哄而上，都變成了「千鎮一面」，那還能叫特色小鎮嗎？

3月23日，住建部在浙江湖州召開全國特色小鎮培訓會，住建部總經濟師趙暉表示，要科學確定重點鎮和特色小鎮，合理控制數量，避免一哄而上，同時還要防止違法違規圈地搞開發。「特色小鎮是一個理念，而不是『帽子』，不能打著特色小鎮的旗號去搞圈地開發。」

3月20日，中興大城策略諮詢有限公司發布報告《打造產業升級的新引擎——特色小鎮開發研究》。中興大城首席經濟學家李曉鵬告訴記者，建設特色小鎮的核心問題是處理好產業與地產的關係，要控制好地產開發的比例和節奏，實現產業和地產的均衡發展。

趙暉表示，住建部近期將組織各省進行自查，並將於每年對特色小鎮開展檢查評估，內容包括小城鎮規劃、新增建設用地規模、產業落地情況等方面，對工作開展好的予以財政獎勵，問題多的則進行通報批評、約談、責成整改等。此外，還將建立全國小城鎮建設監測信息系統，及時發現並制止問題。

「一哄而上」引隱憂

2014年4月，浙江省政府率先出台《浙江省人民政府關於加快特色小鎮規劃建設的指導意見》，提出重點培育和規劃建設100個左右的特色小鎮。

2016年7月1日，住建部、發改委、財政部發布了《關於開展特色小鎮培育工作的通知》，提出到2020年，培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅遊、商貿物流、現代製造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮，引領帶動全國小城鎮建設，不斷提高建設水平和發展質量。

隨後，全國範圍內興起了一輪特色小鎮熱。河北、江蘇、江西等多個省份密集推出特色小鎮建設工作方案，有的計劃建設100個，有的則達到200個。

在李曉鵬看來，之所以出現這一現象，一是因為特色小鎮的適用範圍非常廣泛，不像其他一些政策適用範圍那麼窄，所以很多地方都想搭「順風車」；二是因為投資門檻比較低，浙江的要求是50億元，河北則只有20億元，很多民間資本都覺得自己承擔得起。

一時間，旅遊小鎮、科技小鎮、金融小鎮、文化小鎮……一大批主題不同、形式各異的特色小鎮紛紛湧現。

「這麼多投資者都熱衷於特色小鎮，也可以說是件好事，政府需要做的是認真篩選。」李曉鵬說。

不過，「一哄而上」也可能造成一些問題。有的省份列出特色小鎮名單，並下達具體任務，對未完成年度投資指標的特色小鎮採取「摘帽子」措施。還有的則是盲目跟風，只是請外包企業和高校做好了前期規劃，至於如何配置相關產業鏈條則非常迷茫。有的特色小鎮規劃雷同，只是把甲鎮的「特色枇杷」變成乙鎮的「特色核桃」，把丙鎮的「特色鴿子」變成丁鎮的「特色山羊」。

1月18日，國新辦就改善農村人居環境工作進展情況舉行發布會，有記者曾經提問如何避免特色小鎮「一哄而上」的問題。趙暉表示，住建部對全國各個省特色小鎮建設情況做過調查，結果顯示，絕大部分省並沒有出現一哄而上的現象，很多省定的省級特色小鎮是幾十個，個別省稍微多一些，有一個省提出了200個，住建部會「逐省進行提醒」。

「不是說200個就錯了，30個就對了，還是要看發展規律，特色小鎮也好，重點鎮也好，一定是在一定條件下才能發展起來的，這個規律不能違背。」趙暉說。

房地產化趨勢

除了以上存在的問題，特色小鎮還吸引了很多房地產企業前來「掘金」。

國家發布特色小鎮相關政策后，不到半年時間內，已經有 華夏幸福 、碧桂園、華僑城等多家房地產企業涉足特色小鎮建設。

在長三角，已經有房地產企業打算在大城市周邊打造標準化的「農業小鎮」，兩平方公里的農業區，配套一平方公里的建築區，計劃承載3萬人。

在國家發改委發展規劃司副司長陳亞軍看來，這主要是因為特色小鎮可以解決房地產企業拿地貴的問題，特色小鎮佔地面積往往要有十幾平方公里，以特色小鎮的名義向政府拿地，成本相對較低。

不過，這與建設特色小鎮的初衷其實是相背離的。國家城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵在接受媒體採訪時曾經表示，一旦引入房地產，會拉高產業進入的成本，使得特色產業難以實現發展，最終演變為房地產「一業獨大」。

「上世紀80年代的浙江和廣東諸多特色小鎮，就沒有一個是在依託房地產的情況下發展起來的。道理很簡單，房地產先行，一定會托高小城鎮的各項成本，在房屋租金高漲的形勢下，對其他各種特色產業只會形成擠出效應，而不會實現吸聚效果。」李鐵表示，「中央提出培育特色小鎮的思路，其根本出發點是希望回歸以實體經濟為主導的發展模式，給實體經濟創造更多的空間。」

李曉鵬表示，特色小鎮的盈利模式分為長期現金流和短期現金流，長期肯定依靠產業，但產業的回報比較慢，即使是回報比較快的旅遊業，也需要3-5年時間，要是做製造業、科研等，則得「十年以後了」。房地產可以補充短期現金流，否則「投資幾十億，三五年沒回報，誰也受不了」。

李曉鵬給出了一個較為靈活的解決建議。「可以允許用一部分地產平衡短期現金流，關鍵是控制好比例和節奏，比較合理的是用3-5年時間實現現金流基本回正。房地產不能賺多少錢，保持平衡微虧，慢慢地把產業培養起來。」李曉鵬說，「要堅決防止一上來先把住宅用地批了，賣一堆房子，房地產商自己先狠賺一筆，剩下真正要投資、做事的，還是『一個大餅』空著。」

在李曉鵬看來，建設特色小鎮過程中最關鍵的問題是「處理好產業和地產的關係」。任何一個項目都不可能百分之百成功，所以特色小鎮也有可能出現爛尾，關鍵是要儘可能降低這個比例。這需要國家加強審核，如果卡得太寬鬆，情況就有可能失控。

趙暉在接受媒體採訪時也表示，特色小鎮開發培育過程中確實存在一些不健康的傾向，不過這只是少數。目前住建部已經開始約談，主要是要提醒地方規劃數量過多的省份要注意數量問題，同時要防止特色小鎮房地產化，要注意產業培育。住建部後期也將召開相關會議，明確特色小鎮建設的底線。

海南地產界