顏建國交出中海地產半年成績單 成長空間與運營壓力並存

■中房報記者 翁曉琳 香港報道

敢於說「規模要服從效益」的顏建國，從去年底入主中海地產后，就開始了雷厲風行的變革。半年過後，一份不錯的業績呈現在了市場面前。

中海地產近日發布的業績顯示，銷售合約額1273.2億港元，同比增長33.7%；實現凈利潤216.5億港元，同比增長25.2%；毛利率30.5%，較去年同期增長3%。面對行業的未來，中海地產也提出了加大運營新業務的布局與計劃，但在競爭不斷加劇以及新業務需要長周期運營的狀況下，擺在中海地產與顏建國面前的是一道複雜的運營難題。

上半年拿地投入近500億元

上市公司公開數據顯示，前7個月，中海地產新增土地儲備40宗（含聯營公司），合計建築面積899萬平方米（權益面積761萬平方米），是去年同期的3.9倍，權益地價468億元人民幣。

中海地產今年土地市場開支計劃是1000億港元，這個數字比中海地產過去兩年拿地總開支還多248億港元。顏建國在業績會上指出了快速拿地背後的原因是為了銷售額的提高奠定基礎。

「截至7月底，再加上現在正在談的一些項目，很可能會超過600億港元。今年新購土地、新開工面積在明年都會形成可售貨源，為銷售額的提高奠定了一個基礎。對自身來說，我們在組織上、土地資源和可售貨源上都做好了準備。1000億港元如果全部能夠變成土地，維持公司快速發展是有前提條件的。」顏建國表示。

此前中海地產拿地一直十分謹慎。在郝建民執掌中海地產3年多的時間，中海地產完成了中信地產和建築旗下直營房地產業務的整合與併購。中海地產引以為傲的或許就是兩大併購所帶來的巨大的土地儲備，且代價低廉。

中建地產338億元地產資產注入中海地產，其中包括1092萬平方米土地儲備。隨後中海又通過增發配股方式收購中信樓面面積3155萬平方米的土地資源，摺合地價僅3550元/平方米。

低廉的土地獲取讓中海地產可以保持較高的利潤，在收購過程中沒有採用現金的方式也為企業節省了大量現金。轉變並非是突然的，顏建國在今年1月內部會議上提出，要增加土地市場上的投入，投資拿地將列入地區公司考核指標，各地區公司要密切跟蹤土地市場，保持投資連續性。

給予各區域公司壓力的顏建國，本身也承擔著不小的壓力。2016年的中海地產2106億港元的銷售業績與第一名恆大的3731.5億元、第二名萬科地產3622億元相差甚遠。在這樣的情況下，新官上任的顏建國要如何帶領中海追趕第一梯隊，成為了各方焦點。

顏建國深思熟慮后，做出了多拿地多做住宅的策略，「現在有競爭對手了，可能發展速度要更快一點。我們一直也在研究思考這個問題，總體來看發展速度也不算慢。目前住宅仍然是主要業務板塊，利潤還是來自高周轉的住宅業務。目前這個階段我們會把90%的資源放在住宅開發方面，保證公司現在或者在未來三到五年有較快速度的發展。」

推進新業務板塊

以往曾表示專註做住宅，不考慮轉型的中海地產，在今年業績會上也高調提出了要做養老、長租公寓等新業務。

在《中海地產上市25周年致股東函》中這樣寫道：「基於一貫的穩健經營策略，創新業務，我們不爭先、不恐后，有取捨地規劃創新業務，避免戰線過長、無序發展，在現有地產業務基礎上做加法和衍生，進入與主業協同的養老、教育等產業。從現階段的存量挖潛、主動運營，到策略持有，專業運營，最終達到主動持有、精細運營。力爭到2020年，創新業務形成較為成熟的商業模式。」

在業內人士看來，養老地產開發周期長、資金沉澱大，開發過程中風險較多。此時此刻，中海地產再提養老項目時，顏建國似乎已經做好了準備，將採取「被動持有、主動運營」的策略，即在土地出讓時要求配建的配套設施，包括養老、教育等，將被動持有，但中海地產此前已經組建專業運營團隊，未來能夠和機構不斷合作，策略性持有，再專業化運營這些新業態。

除此之外，中海地產在商業部分提出了更大的目標，希望2020年商業部分的收入能達到50億港元，未來甚至能達到100億港元。

「希望通過持有物業對公司明天穩健的發展提供一個基礎，目前持有主要以寫字樓為主，80%以上的收入來自寫字樓，已經開業的寫字樓有32棟，總體運營效果不錯。」顏建國表示。

事實上，上半年中海地產在商業部分已經進行了排兵布將，由副總裁兼總建築師羅亮接管商業公司。

回顧中海地產，早在2011年11月，就提出了要發展商業。市場本以為中海地產此後會將部分重心移至商業地產方面，奈何遇到了和中建地產以及中信地產的整合，加上中海地產內部的架構和人事調整，商業地產的發展速度比想象中要慢一些。

查看2014年至2016年年報可以得知，2014年中海地產增加約54萬平方米投資物業，2015年增加約59萬平方米投資物業，2016年中海增加約46萬平方米投資物業。但是在出售一些非核心投資物業的同時，中海還通過併購中信資產旗下項目增加了約30萬平方米投資物業。

但是在中海地產的總營收佔比中，來自商業地產的收入比例依然偏小。2014～2016年，租金收入分別為11.8億港元、19.2億港元、21.4億港元。進入2017年後，上半年中海地產商業物業總收入為13.9億港元。看起來略有提速，然而在中海地產千億元的業績中，所佔比例微乎其微。

對於利潤率貢獻較低的質疑，顏建國也在業績會上耐心解答：「購物中心這些業態在國內競爭比較激烈，回報率在逐步改善過程中，但如果要形成比較大的利潤貢獻還需要一段時間，所以我們把它定位成為明天穩健增長所培育的一個產業，這一塊我們現在發展比較快。」

此前，就有中海地產高管對房地產報記者直言：「以後我們不會再只關注住宅，按照上層要求，商業毫無疑問會是未來發力點。公司此前在商業這一塊的確有些薄弱，雖然有些發展，但是相比住宅並不是重點。以後這樣的局面會得到改變，希望商業能成為業績新的增長點。」

薪酬激勵制度

值得注意的是，在投資者會議上，顏建國表示，對於不同公司設置了不同的考核標準，「既有利潤的指標，也有銷售指標，同時也有面向未來的指標，今年開始有買地指標，新開工指標，在當地市場能不能快速地進入前三位的指標。」

據房地產報記者了解，在1月召開的中海地產高管會議上，顏建國給各區域公司制定下了銷售目標，希望4個一線城市能達到300億元銷售額，17個城市平均銷售額能超過50億元。為了達到這一目標，有超10個地方公司的總經理及中層管理者出現了人事變動。

此外，今年5月底，更傾向於扁平化管理的顏建國，在內部管控體系上大刀闊斧，做了較大的調整。一方面，取消了郝建民時期設立的工程公司和營銷公司；另一方面將戰略管控部改為運營管理部，同時在內部施行項目總監製。

在今年年初業績會上，顏建國就已經打了「預防針」，曾表示：「我們在組織架構、管控模式、拿地方式、人員配備、公司流程上都會做出相應的調整。使得公司的效率能夠進一步提高，達到更好的效果。」

而考核指標實際上關係著薪酬調整和激勵制度。「業績較好員工在提薪和花紅方面都有優先權，業績比較差的員工在沒有提薪的情況下，花紅比例也會很低。」在顏建國看來，「必須公司有大餅，管理團隊才有小餅，管理團隊的增長比例不能超過股東分享的增長比例，理論不能超過股東分享的比例。總體上要有比例控制，兼顧股東、員工的利益。」

截至2016年末，中海集團地產主業的員工總人數為4504人。2017年6月末，同口徑人數為4522人，較今年初增加18人。中海地產希望內部優秀和良好員工的比例控制在30%左右，並通過這30%核心員工帶動更多的人。

對於顏建國來說，「在規模迅速擴大之後，如何利用信息化的手段，把中海的很多管理的優勢變成標準化的動作固化下來，打造一個數字化的平台，這些方面都是適應目前變化的世界所必須做出的改變。」

顏建國領導下的中海地產這艘地產航母駛向何種高度依然未知，但是目前改變已經做出，如何在達到效益時，增加規模，市場也將拭目以待。