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陸家嘴:「地產+金融」雙輪驅動——租賃業務仍是王牌,金融業務初露鋒芒

。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。2016 年,陸家嘴收購上海陸家嘴金融發展有限公司(以下簡稱「陸金髮」)88.2%股權,此次資產重組標誌著陸家嘴「地產+金融」雙輪驅動發展模式的日趨成熟,2016年金融業務利潤率為42.9%,對利潤總額的貢獻率為16.1%。2017年,兩大產業融合將帶來更多企業紅利。

1、收購陸金髮88%股份,

初步形成金融布局

2016年,陸家嘴以現金支付的方式收購陸金髮88.2%股權,完成同一控制下的合併,此次資產重組也是陸家嘴集團的重大變動,上市公司陸家嘴在集團內的戰略地位進一步提高。

陸金髮是陸家嘴集團打造多年的金融控股平台,已形成「證券+信託+保險」業務架構,旗下有愛建證券、陸家嘴信託、國泰人壽等多家優良資產。

圖:陸金髮業務架構

除收購陸金髮外,2016年陸家嘴還獲取蘇州綠岸房地產開發有限公司95%股權、上海申萬置業有限公司100%股權,公司業務版圖進一步拓展。

2、營業收入增長69%,

成本費用率明顯下降

陸家嘴2016年營業收入128億元,同比增長69%,毛利潤60億元,同比增長47%,凈利潤33億元,同比增長23%。2014年至2016年,營收同比增速不斷加快,呈明顯上升趨勢;2012-2016年,毛利潤同比增速同樣加快,呈波動上升趨勢;而凈利潤同比增速較2015年有輕微下降。

圖:2011-2016年營業收入及其增速

圖:2011-2016年毛利潤、凈利潤及增速

2016年陸家嘴營業收入出現大幅增長,主要原因有兩點,一是2016年房產銷售業務營收翻番,營收由2015年的22億元增長為2016年的56億元,增長主要來自於天津河庭花苑項目;二是2016年新增金融業務收入,2016年營收為18億元。2016年營收佔比最大的三項業務分別是房產銷售、房地產租賃與金融業務。

表:2012-2016年主要業務營業收入

2016年陸家嘴銷售費用率為1.2%,管理費用率為2%,財務費用率4.4%,三費率均比2015年下降,成本費用率也是2011年以來的最低水平,2016年公司成本管控能力明顯增強。

圖:2011-2016年費用率情況

3、物業租賃成熟穩定,毛利潤率高達83%

2011至2016年,陸家嘴房地產租賃業務毛利潤率一直處於高位,2012年至2016年均處於80%以上,2016年房地產租賃毛利潤率為83%。

圖:2011-2016年房地產租賃毛利潤率

截至2016年12月31日,陸家嘴長期在營寫字樓共16幢,辦公物業總建築面積115萬方,成熟甲級寫字樓(運營一年以上)的平均出租率97.5%,平均租金達7.64元/平方米/天。辦公物業一直是陸家嘴的「王牌」項目,其持有寫字樓均位於陸家嘴核心地段,且自2007年渣打銀行大廈竣工以來,辦公物業項目發展逐步成熟、物業租賃穩定。

表:截至2016年底主要在營甲級寫字樓明細

除高級寫字樓外,截至2016年末,長期在營高品質研發樓和非甲級寫字樓總建築面積超21萬方,年末出租率為97%,平均租金達5.1元/平方米/天。會展物業項目為上海新國際博覽中心,總建築面積20萬方,2016年全年場館總利用率64%。

陸家嘴隸屬於陸家嘴集團,物業租賃高利潤的原因主要源自於兩個方面,一是優良出身決定的強大拿地優勢,使其能夠獲取核心地段土地;二是陸家嘴自身優秀的建築水平與管理能力,為物業租賃業務錦上添花。

4、2017租賃物業計劃竣工162萬方,

現有土地儲備寸土寸金

2017至2019年期間,陸家嘴計劃竣工面積合計257萬方,包括辦公物業、商鋪物業、酒店物業與住宅物業。其中,2017年辦公物業竣工面積128萬方,主要來自於上海中心大廈、浦東金融廣場與天津金融廣場三處。此外,2018年、2019年計劃分別竣工住宅物業面積25萬方、14萬方,主要來自天津河庭花苑(二期)與天津海上花苑東標段。

圖:2017-2019年不同物業擬建設面積

截至2016年12月31日,陸家嘴共有土地儲備25萬方,其中,陸家嘴金融貿易區24萬方,陸家嘴金融貿易區外1萬方,公司土地儲備集中在寸土寸金的陸家嘴金融圈內。2014年、2015年陸家嘴曾在天津有少量土地儲備,並已建成商鋪與住宅項目, 2017年,陸家嘴極大可能繼續儲備上海以外地區土地。

5、16年整體平均融資成本4.4%,

收購導致凈負債率增加

2016年,陸家嘴整體平均融資成本4.4%,較2015年的5.3%同比下降17%,融資成本進一步降低。2011年至2016年,資產負債率較為平穩,維持在70%上下,2016年為75%,2016年凈負債率大幅上升。主要是公司採取現金支付方式收購陸金髮,造成貨幣資金減少、借款增加。

圖:2011-2016年凈負債率與資產負債率

2017年多地持續出台限貸限購政策,房地產政策進一步收緊,值得慶幸的是,陸家嘴2016年末住宅項目去化率已達100%,2017年計劃內無住宅項目竣工。新增金融業務初露鋒芒、2017年上海中心大廈投入運營,2017年陸家嘴業績註定不凡。



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