萬科董事會決議未提換屆

3月26日晚，萬科A發布第十七屆董事會第十五次會議決議公告和2016年度業績報告。值得注意的是，公司董事會決議相關議案未提換屆問題；年報顯示，公司去年實現凈利潤210.2億元，同比增長16%；擬每10股派7.9元（含稅）。

董事會超期服役成定局

根據萬科A董事會決議公告，萬科在24日會議上並未審議董事會換屆選舉方案以及2016年度股東大會的議案。會議審議並通過《關於延長第十七屆董事會第九次會議相關授權事項有效期的議案》、《2017年度公司工作重點》、《2016年度經審計財務報告》、《2016年度利潤分配預案》等11項議案。

據萬科方面透露，《關於延長第十七屆董事會第九次會議相關授權事項有效期的議案》具體內容並不涉及董事會換屆相關內容。

記者注意到，來自華潤的3名董事——喬世波、魏斌、陳鷹均未能親自出席本次董事會。喬世波、魏斌授權羅君美獨立董事代為出席并行使表決權，陳鷹授權王文金董事代為出席并行使表決權。對此，萬科方面表示，在任董事以當事人書面形式委託或授權其他董事代為出席并行使表決權合法合規。

記者從萬科方面獲悉，萬科A將於3月27日舉行業績推介會。因為萬科董事會已經超期，萬科管理層會將對董事會換屆相關問題給予回應。

萬科董事會超期服役已成定局。由於萬科同時在A股、港股兩地上市，按規則，A股至少需要提前30日、H股至少需要提前45日公告通知召集股東大會。

而根據萬科公開資料，現任第十七屆董事會，包括王石、郁亮等11名董事的三年任期，將於2017年3月27日正式結束。

此前，有法律界人士表示，萬科董事會如果超期服役，期間通過的決議是否具有法律效力將存疑。上海漢聯律師事務所合伙人宋一欣律師曾撰文指出，「萬科本屆董事會任期屆滿之日至新董事會改選生效之間，出現了一個法律上的董事會決議效力空窗期。空窗期內若通過有關董事會決議，其效力卻是無效的或存疑的。根據董事會任期『每屆任期不得超過三年』的剛性規定，任何董事超期服役的行為，都屬於違法行為，也是對股東合法權利的侵害。」

就此，萬科相關人士對記者表示，根據《公司法》和《公司章程》相關規定，在萬科董事會沒有選出新一屆董事會之前，仍由原一屆董事會履行董事會職責。萬科董事會超期服役，並不存在違法違規行為。

去年凈利210億增16%

萬科26日晚公布2016年年度報告。2016年萬科營收和利潤穩步增長。其中，實現營業收入2,404.8億元，同比增長23%，實現歸屬於上市公司股東的凈利潤210.2億元，同比增長16%；每股基本盈利1.90元，增長16%。公司全麵攤薄的凈資產收益率提升至18.5%，同比上升0.44個百分點。

根據同日披露的2016年度分紅派息預案，萬科每10股擬派送人民幣7.9（含稅）現金股息，以此計算，2016年度萬科現金股利約為87.2億元，占公司2016年合併凈利潤的比例為41.48%。

房地產業務規模穩增

2016年，萬科實現銷售面積2,765.4萬平方米，增長33.8%，銷售金額3,647.7億元，增長39.5%，在全國商品房市場的佔有率進一步上升至3.1%。全年銷售的產品中住宅佔比84.7%，其中95%為144平方米以下的中小型普通商品住房。

已進入的65個城市中，萬科在14個城市（北京、上海、廣州、深圳等）銷售金額過百億，40個城市的市場銷售排名位列當地前三。

2016年萬科結算面積和收入穩步提升，實現結算面積2,053.3萬平方米，同比增長20.5%，結算金額2,341.4億元，同比增長23.1%。

由於銷售規模遠高於結算規模，截至2016年底，萬科已售未結資源進一步上升，合併報表範圍內已售未結面積為2,279.7萬平方米，合同金額約2,782.3億元，較2015年年底增長29.4%。

凈負債率僅為25.9%

以現金流為基礎是萬科近年來增長理念的一大要點。2016年萬科的銷售回款率在上年基礎上進一步提升，超過95%；全年實現經營性現金凈流入395.7億元。年底持有貨幣資金達到人民幣870.3億元，遠高於短期借款和一年內到期的長期借款人民幣433.5億元。

萬科董事會秘書朱旭表示：「充裕的資金一方面強化了公司的風險抵禦能力，另一方面，也使公司能夠更加主動地應對市場波動，發掘潛在的項目獲取機會。」

截至2016年底，萬科的凈負債率（有息負債減去貨幣資金，除以凈資產）為25.9%；有息負債中，一年以上的有息負債佔比為66.4%。

為提升資金利用效率，萬科還聯合上下游合作夥伴開展多渠道的融資創新嘗試，打造金融合作生態圈。2016年，以萬科供應鏈為基礎的內地首單地產供應鏈金融ABS在深交所獲批，並成功發行四期，總金額近60億元，受到市場多種類型投資者的追捧。

量入為出審慎投資

2016年，內地房地產市場的總銷售規模創歷史新高，但繁榮的背後暗藏隱憂。一方面，市場的分化加劇了行業的不確定性，另一方面，熱點城市地價大幅上漲，「麵粉貴過麵包」屢見不鮮，透支了行業的長期增長潛力。

面對複雜的市場環境，2016年萬科延續了審慎的投資策略，持續探索多元化的土地獲取模式。

2016年萬科新增開發項目173個，權益建築面積約1,892.2萬平方米，總建築面積約3,157.3萬平方米，其中88.3%的新增項目位於一二線城市。在新增項目中，59.5%通過合作方式獲取。

截至2016年底，萬科擁有600個主要開發項目。其中，在建項目總建築面積約5,442.4萬平方米；規劃中項目總建築面積約5,296.9萬平方米，保障了未來兩年的開發需求。此外，萬科還參與了11個城市更新改造類項目，總建築面積約544.7萬平方米。

在深耕內地業務的同時，萬科的國際化戰略持續推進。截至2016年底，萬科已進入舊金山、香港、新加坡、紐約、倫敦、西雅圖6個城市。