重磅！深圳擬立法推住房租售同權，商業建築可改租賃住房

住房租售同權要來了

為加快培育和發展深圳市住房租賃市場，由深圳市規土委牽頭制定的《深圳市關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見（徵求意見稿）》（以下簡稱《實施意見》）及《深圳市住房租賃試點工作方案》（徵求意見稿）（以下簡稱《試點工作方案》），8月28日在官方網站和微信公眾號公開徵求社會公眾意見。

意見請於2017年9月3日前通過郵件或傳真等形式反饋給深圳市規土委。為便於溝通聯繫，請註明真實姓名和聯繫方式。郵箱：[email protected]，傳真：0755-83949627。

深圳住房租賃需求巨大

城中村降低房價衝擊受到肯定

記者了解到，目前，無論從租賃住房佔比，還是從租賃需求人群佔比來看，深圳市租賃市場的規模佔比在國內最大，已初步形成「以租為主、租售並舉、先租后買」的住房消費模式。

以城中村為主的、龐大的、租金相對較低的住房租賃市場，已成為深圳市房地產市場最重要的組成部分，它不僅解決了大量人口的居住問題，且降低了房價對於居民「住有所居」的衝擊，成為大學畢業生、外來人群來深的「第一站」，成為我市吸引人才、積聚年輕人口的重要支柱。

基於此，深圳市住房租賃市場亟待解決的問題，是發展機構化、規模化住房租賃企業，解決租賃市場特別是「城中村」租賃秩序混亂、質量消防安全問題隱患嚴重、租賃關係不穩定與租賃無法享受同等公共服務等問題。

正在徵求公眾意見的《實施意見》和《試點工作方案》里，貫徹落實「發揮市場配置資源決定性作用，同時更好地發揮政府的職能」，堅持市場和政府「兩條腿」走路。結合租賃市場亂象較多，亟待加強管理的現狀，以完善法律規章作為抓手，推進租賃管理頂層設計。

加強租賃立法，修訂《深圳市出租屋管理若干規定》，填補《深圳市經濟特區房屋租賃條例》廢止后，行業法規缺失的問題。

針對租賃市場多頭管理、工作協調鏈條長，以完善法律規章為形式，推進現有管理機構整合，建立有利於全市人口和住房統一管理的住房租賃主管機構，明確主管部門在企業准入、秩序監管、市場監測等環節的職能，健全和完善以租賃企業和租賃信息登記備案為基礎的租賃管理體系。

鼓勵規模化、機構化住房租賃。目前，深圳市租賃市場存在的問題，與規模化、機構化住房租賃企業較少有關。鼓勵機構化、規模化住房租賃企業發展，有利於租賃供應的專業化，穩定租賃關係，豐富租賃產品種類，提升租賃服務品質；規模化租賃便於監管，維護租賃雙方合法權益。另外，規模化、機構化住房租賃的發展也有利於增加租賃配套的公共服務。

規範租賃市場秩序。

◆ 主管部門發布統一的住房租賃合同示範文本，推行租賃網上籤約，建立租賃糾紛仲裁調解機制，引導租賃行為與預期；

◆ 加強租賃市場常規巡查，打擊黑中介、黑二房東，防範租賃安全隱患，凈化市場環境。

目前，深圳市租房人群還不能享受與買房人群同等公共配套服務，特別是租房不能享有同等接受義務教育的權利，降低了租賃的吸引力，導致住房需求紛紛轉向購房（而不是租房），加劇供需矛盾、房價上漲預期。藉助於租賃立法，各相關部門要落實租賃一定年限可享有配套公共服務的權利。

提高職工提取住房公積金支付房租的比例，住房公積金管理部門縮短相關手續辦理的時間。借鑒美國的經驗，為低收入人群發放住房租賃券（Voucher），享受這種補助的家庭可在市場上自由選擇適合自己居住住房，用住房租賃券抵扣部分租金，該模式能最大程度發揮住房保障的有效性、靈活性和差異性。

盤活城中村租賃房資源

提高安全標準加大公共服務配套

記者了解到，深圳市城中村租賃住房約佔總租賃住房70%，是租賃市場供應最重要的主體之一，提供了大量低租金、小戶型的適居租賃住房，但也普遍存在衛生條件差、消防安全不合格、物業管理普遍缺失、「打隔斷」和「二房東」等問題。

《實施意見》中提到，要解決租賃關係合法與房屋產權不合法的不平衡問題。基於城中村租賃關係的合法，對符合消防與安全條件的出租房，各區租賃管理部門應加大租賃合同備案管理，保護租賃雙方權益。同時要將城中村租賃住房統一納入住房租賃信息服務與監管平台，加大規範管理與市場監測。

《實施意見》還要求加大對城中村租賃公共服務配套。以備案為依據，符合條件、納入政府監管平台的城中村租賃住房，將享受與普通商品租賃住房同等的公共配套服務，給予辦理居住證明、子女上學等，政府增加城中村周邊公共配套規劃與供應。

同時，《實施意見》也對城中村消防、質量等提出了安全標準。要求各區要加大城中村綜合整治，提升城中村的消防、質量安全和衛生條件，消防和住建部門要制定完善符合城中村的相關消防與質量安全標準，推動部分經綜合整治的城中村合法進入租賃市場，提高城中村安全、消防意識宣傳，同時增強針對城中村消防與安全檢查的頻度。

進行專業化、規模化租賃運營。積極鼓勵各村股份公司或引入專業化的品牌租賃企業開展規模化的租賃運營，提高城中村住房的租賃服務品質，改善城中村租賃產品供給結構，更加滿足新畢業大學生和新引進人才需求，整治衛生、消防與安全，改善城中村整體居住環境。

加強市場管理。重點整治城中村黑二房東現象，出台二房東轉租示範合同，加大轉租備案管理，明確轉租超過一定套數住房的二房東個人必須成立租賃企業，登記運營。

探索商業建築改租賃住房

城市更新增加租賃型住房佔比

記者從深圳市規土委了解到，深圳市產業周期約為20年，建築物規劃用途大多在40年以上，改造和盤活存量具有必然性。同時，深圳市空間開發強度已近極限，未來產業發展應貫徹「保空間重於保土地」的原則。

近年來，深圳市4大支柱產業及7大戰略性新興產業對經濟貢獻已經達到80%，加上互聯網改造傳統產業，傳統工商業對空間的需求明顯下降，存量商業、辦公的功能也需隨產業升級而調整。

在符合城市總體規劃、近期建設規劃的前提下，考慮從以下三方面開展空間資源優化配置：

● 產業、人口集聚區內的租賃需求較為集中，該區域內的城市更新，要增加租賃型居住類更新的佔比，而且更新后供應的具有居住功能的商務公寓、公寓式辦公原則上只租不售。

● 近年來，隨著前期規劃的大型商業及綜合體項目快速入市，加上城市更新均配建商業綜合體，部分區域（特別是原特區外）商業建築存在一定空置的現象。因此，允許將符合城市規劃和公共配套要求的已建成但空置的商業建築按規定改建為租賃住房，並同步配置公共服務配套，由租賃企業進行規模化租賃經營。

● 在住房建設年度計劃及住房發展規劃中，統一平衡商品房銷售與租賃市場的關係，確保商品住房供應的前提下，增加租賃供應規模。深圳市增量房源有限的背景下，重點鼓勵開發企業和社會機構盤活存量資源，在不增加新增供應的情況下，通過盤活存量增加住房供應的效率。

加大金融與稅收政策支持

租賃企業可發行債券

由於住房租賃企業收儲房源前期投入成本高，靠租金收益收回投資的期限較長，面臨的資金風險較大，需提供金融支持，解決租賃企業資金來源問題。因此，《實施意見》支持租賃企業發行長期債券，探索以長期租金收益為支持，發行租賃證券化產品，信託投資基金等。

目前，居民散租市場基本規避了所有稅費后，可以實現2-3%的租金收益率。租賃企業需繳納增值稅（租金收入的5%）、企業所得稅（租賃利潤的33%）、房產稅（租金收入的12%）、印花稅（租金的金額0.1%），綜合稅賦成本較高。因此，需要落實國務院39號文、廣東省7號文對於規模化租賃稅費減免的有關優惠政策。

2016年5月，國務院發布《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號，以下簡稱39號文）。

針對住房租賃市場供應主體發育不充分、市場秩序不規範、法規制度不完善等問題，國辦發39號文提出支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發展，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。

39號文強調，到2020年，要基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系，形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系，形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系。39號文從培育市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設、加大政策支持力度、加強住房租賃監管六大方面，對住房租賃市場供需兩端同時提出具體要求和指導。

2016年5月，國辦發39號文印發后，深圳市要求市規土委迅速出台實施意見，並將發展住房租賃市場納入房地產調控長效機制。市政府先後於2017年1月、4月先後兩次專題研究《深圳市關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（送審稿）。

2017年1月，廣東省印發《廣東省人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（粵府辦〔2017〕7號，以下簡稱7號文），要求開展培育和發展住房租賃市場的有關工作。

為全面落實國辦發39號文六大方面要求，粵府辦〔2017〕7號逐條細化了工作分工，特別提出要規範城中村住房租賃，統一納入住房租賃信息服務與監管平台，鼓勵村集體成立專業化房屋租賃企業，並將符合安全、消防、衛生等條件的住房統一出租、規範管理，享受住房租賃企業相關政策優惠等。

此外，粵府辦7號文也提出允許在建、建成、庫存的商業用房按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地。

2017年7月18日，住房和城鄉建設部等9部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號），要求進一步加快推進培育和發展住房租賃市場相關工作。

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