瀋陽成首批12個住房租賃試點城市

近日，住建部會同公安、土地、稅務等部門在國內選取了12個城市作為首批開展住房租賃試點單位，瀋陽被納入試點城市之一，結合瀋陽此前宣布年底前建成二成房交易監管服務平台，大力發展和規範房屋租賃市場已是大勢所趨。

那麼，新政會對居民今後租房帶來什麼具體影響和變化，也成為大家關心的話題。

房源有無抵押一目了然

6月中旬，瀋陽市房產局明確表示，將會同國土部門建立瀋陽的二手房網簽系統。網上籤約是二手房交易操作標準最後一個重要配套環節，對於進一步規範存量房市場秩序和中介機構行為來說意義重大。

事實上，在國內多個城市已建立起自己的二手房網簽系統，其最大的特點就是信息透明公開，可以有效避免陰陽合同、一房二賣等違規行為。因為在無此系統的背景下，買房人對房源信息的了解多來自中介及其經紀人的介紹。

熟悉瀋陽二手房網簽系統建設的內部人士告訴記者，瀋陽房產部門醞釀建立二手房網簽系統至少超過兩年，之前還開會向部分中介徵求過意見，但因為網路建設、信息共享等工程巨大，進展並不順利。

「建成這樣的網簽系統后，因為與房產、土地部門信息聯網，購房人通過設在中介的電腦終端，就可以查詢到自己相中的房源產權什麼屬性，是否存在抵押，是否有土地證等具體信息，一目了然。」上述人士說。

小中介或出局房產交易

按照瀋陽二手房網簽系統的規劃，二手房買賣雙方當事人可通過網路操作系統，簽訂房地產中介服務合同、核驗買賣房屋權利狀況、簽訂買賣合同都可以在網上進行。這是否意味著不需要房產中介呢？

瀋陽芒果中介的一位工作人員表示，無論是國家大力開展房屋租賃試點，還是地方建設二手房網簽平台，其核心用意是規範市場秩序，保障租賃雙方的權益，再通過大數據手段對中介機構進行信用管理。

瀋陽阿凡提中介信息公司總經理王焦說：「按照其他城市的經驗，二手房網簽系統對中介行業提出較高的要求，有一定的准入門檻和資質條件，只有達到准入條件才能安裝終端設備，查詢信息、網上訂合同、資金監管等。這樣一來，小中介可能不符合條件面臨退出房產交易，而只能系統外涉足簡單的租賃業務。」

業內認為，網簽系統的建立，將進一步加快二手房中介的品牌化、連鎖化建設，進而提升整體的市場規範度。

90后租房認同感相對高

在去年瀋陽兩會的分組座談會上，瀋陽市政府相關負責人透露，瀋陽近幾年人口保持每年凈增長30萬人左右，將來總人口可能達到1000萬人。新凈增人口對住房的需求，往往首先體現在租房上，而後在條件成熟時轉入購房之列。

然而對於「擁有自己住房」觀念根深蒂固的人，通過大力培育和發展房屋租賃市場是否就能改變他們的住房觀念呢？

王焦說：「我們在達成房屋租賃和交易時，也很在意客戶樣本的大數據分析，目前看來購房的主力還是80年抑或85前，而90后租房比例較高且認同感也較高。一個關鍵因素是，90后的父母多為70后，他們是社會的中堅，不僅自己有能力住兩室、三室的住房，一般也有能力會為孩子購置住房，因而他們購房壓力較小。」

她解釋說，90后普遍還是「421」的家庭結構，身處「1」的地位，他們父輩、祖輩留下的房屋足以為他們「安居」，租和買對其影響因而偏小。

不過，大學畢業后留在瀋陽工作的90后小吳告訴記者，因為自己是外地人，雖然自己目前還在租房住，但未來的目標還是要買房，租房來回搬家還是件蠻痛苦的事。

租房同享戶籍學籍或破冰

在公布12城市納入住房租賃試點之前，試點城市之一的廣州釋放了全國廣泛關注的一條消息，即「租購同權」，要求賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，被指打破學區房「壟斷」。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，廣州出台這一租賃政策本身就帶有很強的信號意義。而且，國家層面將根據12個城市的試點經驗匯總，進而形成較為完善的制度，成為樓市長效機制的組成部分。

嚴躍進說：「從後續政策思路看，租賃政策和戶籍政策會聯繫起來進行改革，這個是關鍵。所以當前很多一二線城市在這個領域會有各類新的考慮。這也是為什麼會選擇這12個城市做試點的一個原因。後續戶籍制度勢必會打開突破口，這也會帶來整個房地產市場租賃領域的大變革和創新。」

目前，瀋陽被納入房屋租賃試點改革，是否會跟進廣州政策，使租房和購房一樣享有房屋所具有的戶籍、教育資源和功能尚無定論。

但在嚴躍進看來，廣州模式在12城市房屋租賃試點公布前釋放，或多或少將被其他城市借鑒，這才是「改革」、「革新」的意義。

投機減少促使房價更理性

開展房屋租賃試點，是否意味著將引導居民合理住房，減少對購買住房的依賴，進而會影響到房價呢？

中原地產瀋陽機構市場發展部負責人田立鵬說：「住房租賃制度的健全和完善，管理的規範和有序，的確有助於減少房地產市場中的投機行為，也有助於促進房價回歸理性。」

田立鵬表示，新政一方面將支持滯銷商品住房、商業性質用房等閑置用房轉為租賃用房，起到消化庫存的作用；另一方面統一租房合同示範文本、規範中介服務細則等，有助於將各類交易納入到監管中，使購房者或租房者的切身利益得到更好的保障。

「未來，中介租賃業務將更加精細化、規範化，有實力的中介將成立專業租賃服務公司，與開發企業合作，縱深發展，兼具中介與酒店管理等功能。」田立鵬說。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，租賃市場的發展會帶來很多新的效果，試點將使房地產租賃市場的培育和成長速度加快，讓部分因高房價而難以解決住房的群體可以更好地選擇租房，從而顧慮較少。此外，租賃市場後續和購房市場的差異會不斷縮小，這樣也容易制約房價的上漲。（胡海林）