7月上海二手房市場：成交跌勢趨緩 價格再現下行

  上海二手房指數辦公室今天發布月度報告顯示，2017年7月，上海二手房指數為3996點，比6月下降5點，環比下降0.19%，跌幅較上月縮小0.03個百分點。上海二手房指數延續第2個月下降，市場呈現出持續減量下價格再度下行的走勢。

  7月，上海二手住宅成交套數環比下降3.48%，同比下降65.14%。成交量連續第4個月下降，但環比上月明顯縮小13.09個百分點，大幅減量勢頭被阻。而以成交面積計，環比下降3.13%。上海二手房指數辦公室認為，始於去年的這輪強調控，在「五限」政策下過度膨脹的市場被抑制，投機投 資被持續遏止，過去十多年來調控后的市場規律不再是一成不變。

  7月市場特徵表現為：

  一、成交量持續萎縮難以支撐房價。同時，發展住房租賃市場，租售同權的調控新思路逆轉樓市預期，反彈並未顯現。

  二、新興城區以價換量現象擴大，近郊價格跌幅大於中心城區，使得成交降幅明顯收窄。全市130個板塊中，價格下跌板塊53個，上漲板塊60個，但前者跌幅大於後者漲幅，下跌板塊六成在新興城區。而成交環比擴大的板塊共48個，新興城區佔七成，主要集中在外環附近；成交呈現震蕩，上月擴大、本月縮小的板塊共16個，其中降幅最大的中心城區楊浦新江灣城、普陀真如板塊，環比縮小45.95%、36.70%。

  三、成交量從面積段看，70-90平方米、90-110平方米改善型面積偏下房源分別增長6.63%、2.36%，超大面積200平方米以上房源增長2.14%，達286套；其餘面積段下降一成左右。從價格段看，300-500萬元房源佔比22.88%，環比擴大1.65個百分點；300萬元以下和500萬元以上價格段均減少。需要說明的是，交易合同與實際成交價有差異尚不能杜絕。

  四、購房熱點凸顯近郊。板塊中，浦東三林成交環比增加70%，以315套位列全市榜首；而金山新城以310餘套退居次席。全市成交tp10中近郊7席、遠郊2席，中心城區僅1席。

  五、以環區分析，內環內、內外環、外環外成交比例為1.3：3.6：5.1，內外環成交降幅最大，外環外成交最多。具體為，內環內成交1550餘套、環比下降6.73%，內外環成交4140餘套、環比下降7.60%，外環外成交5950餘套、環比下降0.95%。截至2017年7月底，全市二手住宅掛牌量為166861套，較上月下降1.56%。其中，內環內、內外環、外環外分別為37100套、84324套、45437套，環比分別下降2.44%、1.42%、2.47%。成交連續低位，導致新增掛牌房源減少；同時，掛牌房源撤牌增多。

  7月18日，上海市住建委印發《關於貫徹商品住房項目銷售採取公證搖號排序有關問題的實施意見》，隨即再發通知，要求新房銷售實行「一價清」，車位、裝修等不得與新房捆綁銷售。7月24日，中央政治局會議強調，要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制。著力構建「購租並舉」房地產市場供應體系，打造多層次住房結構，多角度保障不同群體的住房需求。

  改善需求支撐成交

  報告顯示，2017年7月，中心城區（7個傳統市區及浦東內環）價格總體下跌0.10%，跌幅較上月縮小0.07個百分點。其中內環內下跌0.08%，跌幅較上月縮小0.06個百分點。靜安、虹口、普陀跌幅略大，分別下跌0.18%、017%、0.15%；徐匯、楊浦均下跌0.08%、長寧下跌0.07%。而一些板塊中出現價量齊升，如長寧古北、徐匯龍華、靜安江寧路分別上漲0.19%、0.17%、0.07%，成交量分別上升一至三成。

  7月，中心城區共成交3760餘套，環比下降6.33%。其中內環內成交1550餘套，環比下降4.65%。中心城區下降幅度遠大於近郊城區。黃浦、楊浦、普陀、靜安區成交量降幅較大，其中黃浦下降20.11%。統計顯示，市區70平方米以內房源佔比61.25%，為成交主力，但環比縮小了6.75個百分點，表明市區剛需減少明顯。而老工房（售後公房）集中板塊，以價換量奏效，如虹口曲陽、普陀曹楊價格分別下跌0.86%、0.61%，成交142套、62套，環比增長3.65%、10.71%。統計顯示，市區70-90平方米的中小戶型成交環比增加4.91%，表明初級改善需求有一定釋放；而110-140平方米的中大戶型成交下降最大，達30.28%，表明中級改善需求有所減弱。

  內環內板塊中，僅長寧的板塊增長，環比增長16.96%，成交130餘套。黃浦、徐匯、普陀的板塊成交降幅最大，分別為16.03%、14.74%、14.41%，成交130餘套、160餘套、90餘套。內環內全部35個板塊統計顯示，57.64%的成交房源為70平方米以內的小戶型，學區房佔比過半。如陸家嘴成交200餘套，環比增長2.55%，價格上漲0.18%，區域內近五成案例為50平方米以內的小戶型學區房。另外，內環內改善需求釋放更為明顯，如70-90平方米、90-110平方米房源分別成交160餘套、130餘套，環比增長13.67%、12.50%。200平方米以上的豪宅，成交量為50餘套，環比增長23.81%。如長寧中山公園、靜安江寧路價格均上漲0.07%，成交量分別為62套、33套，環比增加19.23%、32.00%。價格上漲主要是其中開發年代較近的次新房比例佔多。

  2017年7月，新興城區中，近郊城區總體價格下跌0.29%，跌幅較上月擴大0.05個百分點。遠郊城區總體價格下跌0.20%，跌幅較上月縮小0.36個百分點。奉賢、青浦、嘉定跌幅略大，分別為0.57%、0.38%、0.38%。崇明、松江、閔行、浦東內環外、寶山分別下跌0.34%、0.32%、0.24%、0.22%、0.18%。而板塊中價格上漲的如浦東外高橋、閔行浦江、閔行古美羅陽，分別上漲0.19%、0.13%、0.06%。

  近郊城區共成交6490餘套，環比下降2.39%。相比中心城區和遠郊城區成交萎縮最小。閔行、松江成交量逆市增長，成交量分別為1140餘套、670套，環比增長6.74%、6.86%。成交領先的浦東內環外，成交量為2400餘套、環比減少0.86%。而嘉定、寶山成交略現回落，分別成交510餘套、940餘套，環比回落15.84%、9.51%。統計顯示，近郊客戶中部分為來自遠郊的改善置換客，90-110平方米房源成交旺盛，為760餘套，環比增加11.13%；70-90平方米的中小戶型改善成交量增幅其次，為1730套、環比增加3.97%；70平方米以內戶型剛需成交穩定，為2480餘套、環比下降1.03%。其餘如110-140平方米、140平方米以上的房源成交下降不足一成，分別成交580餘套、360餘套。改善客已替代剛需客成為新興城區的成交主力，佔比近六成。

  遠郊城區全部11個板塊共成交1430餘套，環比下降6.69%。金山新城、臨港新城成交分別為310餘套、190餘套，環比減少了12.92%、9.72%。金山新城從全市板塊成交榜首退居第二，臨港新城更是跌出前十，表明購房需求從遠郊向近郊轉移增多。惟嘉定城區成交210餘套、增長3.30%，位列全市成交榜第六。統計顯示，上述板塊內75-85平方米、總價250萬元以內的房源為成交主力，購房者中不乏首套或剛需二套者。從行政區看，崇明成交量出現增長，本月350餘套，環比增加5.06%，遠期規劃利好頻出，購房者中有低預算的二套置業。

  板塊跌幅遠超漲幅

  報告顯示，2017年7月，全市130個板塊中，價格上漲板塊60個，佔比46.15%；下跌板塊53個，佔比40.77%；持平板塊17個，佔比13.08%。

  下跌板塊價格總體下跌0.64%，跌幅環比縮小0.04個百分點。下跌板塊中，除2個成交量維持外，29個價量齊跌，其中18個位於新興城區；22個價跌量升，其中16個位於新興城區。價量齊跌以外環以外的偏遠板塊居多，如金山亭林、松江小崑山、奉賢奉城，價格分別下跌0.36%、0.55%、0.75%，成交量分別為30套、45套、67套，環比減少了33.33%、25.00%、17.28%。總體看，這些板塊帶看量減少二三成，一些業主主動讓價3%-5%。其中70平方米以內的小戶型及90-140平方米的中大改善戶型成交萎縮最為明顯，達四至六成。而外環附近的成熟板塊，以價換量奏效，如閔行七寶、閔行春申、浦東周浦，價格分別下跌0.95、0.73%、0.63%、分別成交149套、66套、243套，環比增長20.16%、13.79%、12.50%。對閔行七寶統計顯示，70平方米左右的小戶型成交50餘套，環比增加39.47%；90-110平方米房源成交20餘套，環比增加75.00%。區域內業主面對帶看量增加，讓價3%左右攬客，而購房者多為剛需首套或剛改置換客。

  持平板塊較上月減少3個，為17個，中心城區板塊有11個。區域內漲跌互現，成交均有所下降，如靜安彭浦、普陀武寧、楊浦中原分別成交150餘套、50餘套、130餘套，環比下降23.00%、16.18%、12.08%。而新興城區的一些板塊價格平穩，成交增長，如寶山羅店、閔行梅隴均成交60餘套，環比增長25.45%、13.79%。

  上漲板塊價格平均上漲0.13%，漲勢微弱。表現略有分化，55個上漲板塊中量價齊漲的20個，為成交結構變動所致。如閔行金虹橋、松江佘山本月分別成交107套、29套，環比增長20.22%、52.63%。松江佘山板塊本月別墅成交8套，環比增長166.67%。閔行金虹橋110平方米以上的中大戶型成交30套，環比增長15.38%。中高端改善需求在部分板塊釋放，拉動房價微幅上行。其餘上漲板塊成交量減少一到三成不等，如一些改善板塊，量縮下價格維持堅挺，如黃浦老西門、浦東聯洋價格分別上漲0.09%、0.06%，成交量分別為36套、38套，環比減少30.77%、11.63%。區域內小面積房源成交量均減少，如70平方米以內小戶型，黃浦老西門環比減少42.86%、浦東聯洋零成交。而中大戶型改善房作為成交主力，成交量維持，支撐房價堅挺。

  上海二手房指數辦公室認為，7月上海二手房市場成交降幅明顯收窄；價格延續第2個月下跌，跌幅沒有擴大。成交結構分化加大，價格下跌板塊與上漲板塊數量接近，但跌幅遠大於漲幅；購房需求從市區、遠郊兩端向近郊轉移；中戶型增多，之前熱銷的小戶型剛需房及中大戶型改善房佔比減少。「限購、限貸」政策的嚴格執行，在成交逐月萎縮下價格走跌是市場的正常反應。

  租購併舉政策推行加快，顯示未來居住消費將從購房華山一條路轉變為購租并行的新市場格局。市場從去年的成交火熱回落至如今的月度萬套上下水平，或成為近期市場常態。在當下市場環境中，買賣市場的交易難度繼續加大，尤其是「連環套」交易牽涉諸多環節和因素，導致部分人群放棄。隨著購租選擇餘地加大，租房市場分流部分二手房購房客，以及一二手房市場爭奪客戶，二手房買賣市場的調整周期將呈現出新的變化。

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