今天在朋友圈評了一下合肥房價的事,沒說明白,寫篇短文詳細說一下。
2009-2010年那一波樓市行情中,有一個判斷是,最瘋狂時投資客比例佔到了購房者的40%。這個判斷可能沒有辦法找出嚴格的事實依據,但有一點是可以確認的,投資客對當時的樓價狂飆起到了關鍵性的作用。
到底多少投資客能夠把寧波樓市攪動起來,甚至說可以「主導」房價呢?我的判斷是30%以上的投資資金就夠了,雖然這是一個絕對少數的比例,但歷史已經證明過了,30%的資金都可以把整個市場帶入瘋狂。
那麼我們來算一筆賬。
假設寧波市區的成交量是每年6萬套,平均每套250萬,那麼一年的銷售額是6*25=1500億。
按照首付3成計算,所需首付款為:1500*30%=450億。
其中30%為炒房資金,所需資金為450*30%=135億。
假設每個炒房客出資300萬,只需135/300=4500人。
是的,4500人,每人300萬,就能把寧波樓市炒起來!是不是有點毛骨悚然?
2015年底,寧波全市存款餘額為16175億元。
如果拿出10%,就能買光寧波所有新房,還是一次性付款;
如果拿出2%,就可以付清6萬套新房的全部首付;
如果要炒房,只需拿出0.8%的存款,就夠啦!
所以,對於炒房放任不管的後果是很嚴重的,因為市場根本就不缺錢,炒房也不需要多少錢,只要炒作之風起來,房價到10萬/平也是很快看得到的。
所以,那些說房價反映了城市前途的、版塊價值的、樓盤品質的、需求旺盛的,都是裝大神的偽專家,頂多就是找個炒作題材罷了,真正推動房價上漲的,是資金。
資金進來時,雞犬升天,資金退去后,一地雞毛。
股市漲到5、6千點的時候,很多專家股神找了一堆8千、1萬點的理由,也天天在給你推薦各種價值低估、成長無限、題材豐富的金股,崩盤之後呢,沒有一隻股靠得住。樓市同樣如此,不要問那個樓盤值得買,哪個樓盤還會漲,在我看來,現階段房價的上漲,基本和樓盤無關。