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2019年, 中國樓市大限將至,房價將全面下跌

最近,一種說法在坊間流傳:NB哄哄的樓市,12道金牌都喚不回的樓市,將在2019年崩潰。

殺手是美聯儲,當然你也可以說是川普,或者耶倫。手段是:持續不斷的加息,以及縮表。

其中的邏輯是這樣的:美聯儲2015年12月啟動的這一輪加息,已經加了三次,每次0.25個百分點。從今年開始,將進入快速加息階段,並可能在年內啟動縮表。

一般認為,美聯儲至少還要加息8次以上,最終將聯邦基金利率提升到3%到3.5%的水平。比較極端的看法是,提升到3.75%到4%。

然後就是一道簡單的算術題:在美國聯邦基金利率維持在0%到0.25%水平的時候,首套房的貸款利率基本上是4.9%的85折,也就是4.165%。到了目前,美國聯邦基金利率是0.75%到1%,不少銀行則取消了首套房的房貸打折,轉而維持基準利率。

所以,如果美聯儲把利率提升到3.5%,的房貸利率會上漲到7%以上,弄不好會達到7.4%。

利率之所以會跟著美元上漲,是因為川普綁架了人民幣,他通過打貿易戰的威脅,讓穩定匯率。要穩定匯率,必須保持中美之間的利差,否則熱錢無利可圖,必然千方百計出逃。

若央行加息,將給房奴帶來巨大影響。以500萬、30年的商業房貸計算,假設是首套房、利率打9折。以後即便是加息,折扣一般不會取消,那麼我們可以計算出加息前後的負擔變化:

如果按照目前4.9%的基準利率,則500萬、30年、利率9折的房貸,等額本息月供是25068元;

如果按照新一輪加息峰值7%的基準利率,上述房貸的月供將增加到30949元,比加息之前每月增加5881元。

每月增加月供5881元,這對於工薪階層來說,壓力是相當巨大的。

上圖是最近20年「5年期及以上貸款利率」(也就是商業房貸)的走勢圖,可以看出,整體利率是走低的。1999年以來,有過兩次加息周期、兩次降息周期。

兩次加息周期的高點,房貸基準利率分別為7.83%和7.05%。兩次降息的低點,分別是5.94%和4.90%。其中,5.94%對應的是金融風暴之後「四萬億」的大放水,2009年當年廣義貨幣M2暴增27.7%,房價大漲;4.90%對應的是剛剛過去的房地產大牛市,中心城市房價一年幾乎翻倍。

而兩次利率高點的時候,房價受到了顯著壓力,尤其是2011年之後、2014年末之前。

上述歷史告訴我們幾個重要結論:

第一,利率的確對房價構成重要影響,降息是樓市大利好,加息反之。

第二,每當經濟出現問題的時候,官方為了保就業就會出台刺激政策,這時候房價就會暴漲。所以,房價上漲往往不是經濟繁榮帶來的,而是經濟蕭條帶來的。因為看空經濟而看空「人民幣計價的樓市」,是搞錯了基本邏輯。

第三,長期看,利率是不斷走低的。

對於第三點結論,有人可能不理解。我們不妨看看全球主要貨幣,他們都是這幅的德性。

上圖是美元過去30多年的利率,

利率最高點出現在里根時代,當時美國通脹嚴重,而通脹嚴重跟幾次石油危機有關。從大趨勢上看,美元利率是逐波走低的。所以,希望美元利率重返5%以上,非常困難。

上圖是英鎊的利率走勢。

上圖是日元的利率走勢。

上圖是澳大利亞元的利率走勢。

上圖是新加坡元的利率走勢。

看出門道了嗎?這裡面有美元「帶路」的因素:因為美元利率不斷走低,所以全球主要貨幣的利率走勢也不斷走低。

那麼問題來了:美元利率為什麼會這麼走?其實也很簡單:因為打仗,因為美國要充當世界警察。

美國大量財富花在「全球維穩」上了,所以就需要不斷刺激經濟,適度超發貨幣,最終導致美元利率不斷走低。當然,這裡面也有政體的原因,各國執政黨都要追求短期政績以換取選票,所以刺激經濟成為常態,所以利率走低是大趨勢。

換句話說,全球各國的貨幣都在比著貶值,這帶來了長期利率的走低。這種趨勢未來會改變嗎?恐怕很難。

所以,我們不能簡單得出美元持續加息,人民幣為了維護匯率穩定,就必須亦步亦趨,最終2019年房貸利率會重返「7時代」,樓市必將崩潰的結論。

第一,全球主要貨幣,其長期利率都在走低,在圖表上是一浪低於一浪,沒有那麼容易通過加息創出歷史新高。除非出現百年難遇的通脹。

第二,央行不是美聯儲的影子央行,在美元不斷加息過程中,人民幣會跟一段時間,如果跟不上,就肯定會放棄。因為的經濟周期跟美國不同步,美國欣欣向榮,面臨通脹壓力;而CPI目前只有1%多一點。

但美元快速加息,仍將會給樓市帶來顯著的「利空」影響,將導致央行的貨幣緊縮,以及表面上或者暗中的加息。這樣,未來兩年樓市會在成交量上入冬,熱點城市的房價會高位橫盤,甚至出現微跌。

由於已經把房地產調控權下放給了地方政府,所以一旦遇到經濟困難,放鬆調控是必然的。

因此,期望出現「人民幣計價」的房價大跌,是很難的。至於「美元計價」的房價下跌,則是完全有可能出現的。

當人民幣跟不上美元的步伐的時候,瞬間大幅度貶值就可能出現。在匯率和社會穩定之間,你覺得政府會選擇誰?

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