我國將建立購租並舉住房制度 推動住房租賃規模化發展

將建立購租並舉住房制度

證券時報記者 張達

為建立購租並舉的住房制度，規範住房租賃和銷售行為，保護當事人合法權益，日前，住建部發布《住房租賃和銷售管理條例(徵求意見稿)》，對當前租賃和銷售市場不規範行為提出了明確要求及懲處辦法。接受證券時報記者採訪的業內人士認為，這是國家對租賃市場的管理首次上升到國務院條例高度，也是房地產調控長效機制的一部分。該政策有利於培育長期穩定的住房租賃和銷售市場，待條例正式發布后還需各地出台執行細則。

鼓勵長期租賃

徵求意見稿提出，鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業，支持個人和單位將住房委託給住房租賃企業長期經營。住房租賃企業依法享受有關金融、稅收、土地等優惠政策。同時，鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，簽訂並履行3年以上住房租賃合同的，各地政府應給予政策支持。住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低於3年。

中原地產首席分析師張大偉接受證券時報記者採訪時表示，該政策的目的是建立租售並舉的樓市消費觀念，核心是穩定租賃關係，提高租戶在交易環節的話語權，有利於保護租戶的權益。同時，政策鼓勵租賃行為長期保持，鼓勵3年期以上租賃周期，而且規定承租人可以依法申領居住證享受公共服務。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受證券時報記者採訪時也認為，鼓勵3年以上租賃合同對承租者是一種保護，因為現在一般最長租賃合同是一年，這種長期鼓勵政策有助於提高大城市居民對租賃產品的偏好。未來有些地方也可以根據情況制定3年到5年中長期發展政策。

堵塞市場亂象

對於租賃市場，徵求意見稿還提出，出租人不得採取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房，不得無故單方面提高租金。各地政府應建立住房租金髮布制度，定期公布分區域的市場租金水平等信息。

對於銷售市場，徵求意見稿規定，房企取得預售許可證后，應在十日內一次性公開全部准售住房及每套住房價格，並對外銷售。同時，對房企和中介提出了十餘項禁止行為。

新城控股高級副總裁歐陽捷接受證券時報記者採訪時表示，該政策非常有意義，從國家法律層面規範了住房的租賃和銷售管理，堵塞了大部分市場亂象，針對性很強。比如，在租賃管理上，針對租房人的痛點提出了明晰的管理標準，比如租賃沒有書面協議或者書面協議非常籠統，租賃期限不明確，租賃期未到期房租直接漲價或被逼趕走，出租人擅自進入承租人房間，租金不退或拖延，租住條件等等。

「同時，銷售管理上也有針對購房者痛點的市場亂象作出的明確規定，比如虛假信息廣告、炒作哄抬房價、變相收取費用、捂盤惜售、捆綁搭售、一房兩賣等等。中介服務上也明確針對逃避稅費、騙取貸款、低買高賣(租)、自買自租經紀服務的住房等。」歐陽捷說，規定也對防範可能的系統性風險做出了明確要求，比如墊付首付、返本銷售、售後包租、房地產經紀服務項目明碼標價、違規融資、泄露客戶信息等。

嚴躍進也表示，從政策內容來看，對於租賃市場的各個參與主體都進行了行為約束，這是最大的亮點。過去的類似約束其實不多，導致租賃市場權利和義務不對等。此次政策對於經紀機構等也提出了規範，有助於租賃市場流通性機制的更好建立。

細節有待完善

歐陽捷指出，相關法律還在起步階段，還有待不斷完善，比如，對個人出租人的違規行為處罰僅警告或5000元以下罰款，甚至不如租金上漲幅度，違法成本很低，而行政執法成本很高，最終法律很可能被束之高閣。在治理市場亂象初期，法律法規應當適當加大力度，矯枉可以過正，才有助於迅速扭轉市場亂象，就像當年治理酒駕一樣。

「事實上，歐洲發達國家的房地產市場發展到一定程度，也都先後出台和不斷完善了房地產市場租賃銷售中介服務的法律法規，德國也是由於過去存在大量的租賃銷售市場亂象，才制定和不斷完善了最嚴格的法律法規體系，這些法律法規也是值得我們學習和借鑒的。」歐陽捷說。

張大偉也認為，從長遠看，該條例有利於市場平穩發展，但包括租賃和銷售等行為都存著很多問題，所以還需要執行過程中的各地細化調整。