房產稅 千萬別理解錯了！

對於很多人來說，房產稅是一個我們在說調控的時候經常會出現的內容，彷彿出台了房產稅之後房價就會下降甚至暴跌。但每年都叫囂著「狼來了」的房產稅卻遲遲不肯出現，而近期（深圳）綜合開發研究院院長樊綱8月8日在海南舉行的「2017博鰲房地產論壇」中喊話：「房地產稅是樓市調控的一個長效機制，應趕快實行，房價不會暴跌。」今天我們就藉由此次論壇演講來談談房地產稅究竟是怎樣一個被大眾寄予厚望的東西。

房產稅真正內涵

很多人都認為只要出台了房產稅房價就一定會下降，其實這裡的房產稅包含了空置稅在內的一個廣義上的房產稅，通過對空置房屋徵收高額稅費來擠壓此類人群的閑置資源，從而使得房價下跌。

不過今天我們談的是狹義上的房產稅，其內涵主要分為兩類：一類是反映政府與業主之間政府提供公共服務與居民繳費之間的關係，也就是說政府出錢建設公共服務設施，居住在這地方的居民就應當對此付出一定的費用。另一類是對經營物業產生的收入所得徵稅，比如說你將房屋出租，對收入的租金進行一定比例的徵稅。嚴格意義上講，這兩點才是房產稅的內涵，我們要分析房產稅，要研究這個東西帶來的影響，首先就應該明白它真正的內涵。

弄清了內涵，接下來我們說一說現行試點的兩個城市上海和重慶的情況。

房產稅在上海重慶試點情況

房產稅這個東西其實呼籲了很多年，在2011年的時候選取了上海和重慶分別進行了房產稅的試點。當然，六年下來要說這兩個地方房產稅對房價的影響，那幾乎是微乎其微的，而對地方財政的貢獻也沒那麼顯著，可以說是象徵意義大於實際意義。

從試點方案來看，有兩個方面內容，第一，針對「增量房」或者「高端房」；第二，主要以房地產價值作為計稅依據。因此，房產稅改革呈現兩個特徵，稅基窄、稅負重。這與稅收制度「簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管」的基本原則不符，也有違社會公平，更不能體現稅收在調節經濟中的作用。

那麼問題來了，如何設置房產稅才是真正行之有效的呢？

房產稅的「雙軌制」或許是過渡方案

樊綱在房地產博鰲論壇上提出了使用「雙軌過渡制」辦法來實行：「新房新辦法，老房20年過渡。老房子的錢已經交過一輪了，交的稅有20年的時間折現，大概都折現沒了，20年之後再征房地產稅，對那些老房子是合理的。目前全世界的房產稅大概在0.8%-2.8%之間，房產稅稅率可以取中間的一塊，豪宅可以多交稅，而舊房子和低價的房子則適當減免。」

而對於實行了房地產稅之後房價會不會下跌的問題，樊綱說到：「我認為不會，因為我們現在的房地產狀況是在這麼多行政手段的調控下，我們的需求被嚴重抑制的。你要一旦實行這種長效機制，你就可以把這些東西都放開，當這些東西放開的時候，那個合理的需求足以彌補你用這個辦法擠掉的那些不太合理的需求，房地產仍然能平穩發展。」

中估聯數據認為，房產稅改革應當符合「寬稅基、低稅率」的原則，目前還做不到，在真正實現這個目標之前，「雙軌制」能起到很好的過渡作用，但是「寬稅基、低稅率」一定是房產稅的大方向所在。而在這個方面可以借鑒一下房產稅機制比較成熟的香港的做法，舉個案例可能大家看得更明白一點：

香港居民陳先生以每月5000港元（房屋價值大約300萬港幣）將其物業使用權出租給李先生，租期為20年，李先生將物業裝修（攤到每年成本約5000港元）后以每月8000港元的價格轉租給王先生。這當中涉及到的稅費計算如下（單位：港元/年）：

香港房產稅的徵收是以租金來計算的（有專門的機構來對區域租金進行評估），如果陳先生不將房屋出租，那麼每年只需要交5%的差餉（也就是我們之前說的房產稅第一種內涵）費用3000港元/年。

而現在陳先生將房屋以每月5000港元出租給李先生，那麼一年的租金收入是5000*12=60000港元，這其中需要繳納16%的物業稅（房產稅的第二種內涵），共計7680港元/年，比起租金收入來說並不算貴。

李先生將房租裝修好之後再出租，那麼除去成本的租金收入為31000港元/年，其中需要繳納15%的利得稅共計4650港元/年。

總的來說，如果一套房子的價值是300萬港元左右，應該上交的房產稅是3000港/年。但是從事出租或者轉租，需要另外計算經營性的房產稅。老百姓關心的其實是前者，但按照評估租金計算房產稅稅基，才更符合房產稅改革的基本方向。

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